Б
И З Н Е С – П Л А
Н
«СОЗДАНИЕ
ГОСТИНИЧНОГО
КОМПЛЕКСА »
Москва
2000
С О Д Е Р
Ж А Н И Е
1.
ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ
РАЗВИТИЯ ПРОЕКТА 4
1.1.
Текущее состояние
объекта 4
1.2.
Цели проекта 4
1.3.
Сильные и слабые
стороны проекта 4
2.
ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТЕЙ
РЫНКА 5
2.1.
Описание
предоставляемых
услуг 5
2.2.
Анализ конкурентов 5
2.3.
Клиенто-ориентированная
политика бизнеса 10
3.
СТРАТЕГИЧЕСКИЙ
РЫНОЧНЫЙ ПЛАН 11
3.1.
Ценообразование 11
3.2.
Продвижение
услуг 12
4.
ТЕХНИЧЕСКИЙ
ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ
ПРОЕКТА 13
5.
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ
ПЛАН 14
5.1.
Организационно-правовая
форма реализации
проекта 14
5.2.
Структура
управления 14
6.
ФИНАНСОВЫЙ
ПЛАН. ГРАФИК
ПОГАШЕНИЯ
КРЕДИТА 16
6.1.
Необходимые
капиталовложения,
их динамика
и структура 16
6.2.
Анализ эффективности
вложений 17
7.
СТРУКТУРА
РИСКОВ И МЕРЫ
ПО ПРЕДОВРАЩЕНИЮ 19
7.1.
Основные факторы
риска 19
7.2.
Структура и
анализ рисков
и меры по их
минимизации 20
7.2.1. Политические
риски 20
7.2.2. Юридические
риски 20
7.2.3. Технические
риски 20
7.2.4. Производственные
риски 21
7.2.5. Внутренний
социально-психологический
риск 21
7.2.6. Маркетинговые
риски 22
7.2.7. Финансовые
риски 23
1.ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ
РАЗВИТИЯ ПРОЕКТА
1.1.Текущее
состояние
объекта
Рассматривается
6-этажное здание
(включая технические
этажи), с подвалом,
состоящее из
отдельных
блоков, смонтированное
за период 1982-85
годы. В настоящий
момент здание
около 9 лет находится
в состоянии
консервации.
Отделочные
работы не
выполнялись.
Общая
стоимость
объекта (произведенных
работ) составляет
32 млн. долларов
США.
1.2.Цели
проекта
Текущее
состояние
объекта диктует
необходимость
его развития
в кратчайшие
сроки.
В
связи с этим
проект предлагает
наиболее эффективное
вложение средств
инвестора в
оборудование
существующего
здания.
Создание
гостиничного
комплекса, а
также культурно-развлекательного
центра, спортивного
центра, будет
удовлетворять
потребности
в данной нише
на соответствующем
рынке товаров
и услуг.
1.3.Сильные
и слабые стороны
проекта
Таблица
2.1.
Характеристика
гостиничного
комплекса
Сильные
стороны
|
Слабые
стороны
|
1. Имеющийся
объект
|
1. Земля
|
2. Расположение
в зеленой зоне
в пределах
кольца
|
2. Относительная
удаленность
от центра г.
Москвы
|
3. Возможность
предоставления
комплексного
экскурсионного
обслуживания
|
3. Необходимость
формирования
управленческой
команды
|
5. Наличие
коммуникаций
|
|
6. Внешняя
изолированность
(автономность)
|
|
7. Система
безопасности
|
|
2.ОЦЕНКА
ВОЗМОЖНОСТЕЙ
РЫНКА
2.1.Описание
предоставляемых
услуг
Основные
направления
деятельности
гостиничного
комплекса на
рынке услуг:
предоставление
одноместных
и двухместных
гостиничных
номеров европейского
уровня (100 номеров)
и стандартных
номеров (60 номеров);
сдача
в аренду подвальных
помещений под
складские
хозяйства
(4000 кв.м.);
сдача
в аренду под
офисы (2500 кв.м).
В
комплексе будут
оказываться
все виды гостиничных
услуг, предполагаемых
классом «4 звезды»,
а именно: ресторан,
кафе, ночной
клуб, концертный
зал, который
может быть
переоборудован
для проведения
конференций
и семинаров.
Также
на территории
комплекса
предполагается
работа спортивно-оздоровительного
центра, в котором
будут оказываться
следующие
услуги: тренажерный
зал, сауна, солярий,
спортивные
залы, парикмахерская,
косметология,
массаж.
2.2.Анализ
конкурентов
В
Москве существует
порядка 170-200 гостиниц
(включая ведомственные
и министерские).
Из них было
обследовано
62 гостиницы. В
процессе обследования
из рассмотрения
исключались
наиболее престижные
гостиницы
(примерно 12
гостиниц) и
самые плохие
(«для беженцев»).
Приведенные
в Приложении
1 таблицы 3.2, 3.3, 3.4
содержат сводную
информацию,
полученную
в ходе обследования
гостиниц города
Москвы.
Первые
колонки таблицы
содержат
идентификационную
информацию
(название, адрес
и телефон справочной
службы).
Значение
переменной
«Категория»
напрямую определяется
количеством
«звездочек».
Следующие
поля характеризуют
количество
мест и номеров
в рассматриваемой
гостинице. Эти
данные могут
сильно отличаться
от данных,
приведенных
в справочниках,
поскольку
учитывают
только реально
сдаваемые
места, отбрасывая
сданные в
долгосрочную
аренду, под
офисы, ремонтируемые
либо выделившиеся
в отдельную,
независимую
гостиницу.
Колонка
«Количество
этажей» вновь
характеризует
количество
сдаваемых под
номера этажей,
принадлежащих
данной гостинице,
а не количество
этажей в здании,
где расположена
гостиница.
Следующие
две колонки
содержат информацию
о количестве
имеющихся в
гостинице
номеров «Люкс»
и
«Полулюкс».
Следует
отметить, что
от гостиницы
к гостинице
понятие о номерах
«Люкс» может
кардинально
меняться (содержание
этого понятия
можно понять
по разряду
гостиницы и
цене за номер).
Значение
поля «Размещение»
характеризует
занятость
гостиницы либо
возможность
разместить
группу жильцов.
В случае значения
данной переменной
<=1 (с точностью
до сотых) она
показывает
долю занятых
в гостинице
мест по отношению
ко всем сдаваемым
местам. В случае
значения переменной
>1 она дает информацию
о количестве
людей, которое
в среднем в
состоянии
поселить гостиница
при условии
неожиданного
приезда группы
туристов.
Следующие
два поля «Мин»
и «Макс»
несут
информацию
о ценовом диапазоне
за снимаемые
номера в случае.
Далее
в таблице идут
колонки, дающие
точную информацию
о ценах на конкретные
типы номеров:
Rus-4
– цена для россиян
за место в
четырехместном
номере;
Rus-3
– цена для россиян
за место в
трехместном
номере;
Rus-2
– цена для россиян
за место в
двухместном
номере;
Rus-1
– цена для россиян
за одноместный
номер;
П/люкс
– цена
для россиян
за номер полулюкс;
Люкс
Rus – цена
для россиян
за номер люкс;
Ин.3
– цена для
иностранцев
(жителей дальнего
зарубежья) за
место в трехместном
номере;
Ин.2
– цена для
иностранцев
за место в
двухместном
номере;
Ин.1
– цена для
иностранцев
за одноместный
номер;
Ин.п/люкс
– цена
для иностранцев
за номер полулюкс;
Ин.люкс
– цена
для иностранцев
за номер люкс.
Здесь
все цены даны
в долларах,
рублевые цены
переведены
в доллары по
курсу на день
получения
информации
для удобства
сравнения.
Колонка
“Офисы”
может
принимать три
числовых значения:
0
– помещения
по офисы не
сдаются;
1
– только
по договоренности
с дирекцией;
2
– офисы сдаются
всем.
Здесь
значение «1»
означает также,
что офисы сдаются
фирмам, которые
оказывали
некоторые
услуги гостинице
либо организациями
и дружественным
ведомствам
сдаются в аренду.
Значение
поля «Заказ».
Данное поле
характеризует
срок, за который
необходимо
предупредить
гостиницу о
прибытии группы
жильцов. При
положительном
значении данной
переменной
она дает количество
дней, необходимых
для предварительного
заказа номеров
для группы
туристов.
Остальные
возможные
значения переменной:
0 –
«мест
нет и не бывает»,
1 – «заблаговременно»,
то есть
сотрудники
гостиницы
отказались
конкретизировать
срок заказа,
2 – необходимо
выслать письмо
на имя директора,
зам. директора
гостиницы либо
чиновника из
аппарата ведомства
– хозяина для
поселения
жильцов, не
имеющих отношения
к данному ведомству,
3 –
гостиница
ведомственная,
«чужаков» не
селят ни под
каким предлогом.
Поле
«Ведомство»
содержит информацию
о ведомстве
– хозяине гостиницы.
В случае неопределенной
принадлежности
ведомственной
гостиницы в
данной колонке
стоит пометка
«служебная».
Следующие
поля дают информацию
о фирмах оплаты,
принятых в
гостинице.
Поля «Рубли
наличные»,
«Валюта», «Кредитные
карточки»
принимают
значения «О»
либо «V»
– «не принимают»
и «принимают»
соответственно.
Поле
«безналичные
рубли»:
0 –
не принимаются;
1 –
в зависимости
от организации;
2
– да.
Все
гостиницы
практикуют
предоплату
с приходом
денег на счет
до прибытия
клиентов.
В
последующих
колонках содержится
информация
об отделе размещения
гостиницы, ее
директоре (если
таковая имеется),
а также примечания.
Исходя
из вышеизложенного,
можно сформулировать:
в исследовании
присутствуют
гостиницы
начиная от
четырехзвездочных
и кончая третьим
разрядом по
российской
классификации.
Число
мест варьируется
от 20 до 2475. Стандартная
вместимость
гостиницы
400-700 мест.
Как
правило, гостиницы
расположены
в многоэтажных
корпусах, однако
существенная
часть этих
зданий сдана
в долгосрочную
аренду либо
выделилась
в самостоятельные
гостиницы.
Однако
десятка гостиниц
могут расположить
у себя неожиданно
прибывшую
группу из 20 человек
(то есть около
половины гостиниц,
давших подобную
информацию).
Цена
для россиян
за место в
двухместном
номере колеблется
от $2.9
до
$220 (в
среднем – порядка
$15)
за
одноместный
номер – от $6
до
$300.
Для
иностранных
граждан расценки,
как правило,
превышают цены
для россиян
в полтора-два
раза.
Примерно
в одной трети
гостиниц, помещения
по офисы сдаются
по договоренности
с дирекцией,
всего в двух
– сдаются всем
по фиксированным
расценкам.
В
одиннадцати
гостиницах
(ведомственных)
при заселении
чужих людей
возникают
проблемы с
чиновниками
(всего ведомственных
гостиниц, охваченных
исследованием,
было 23), в семи
служебных
гостиницах
«чужакам»
вообще нельзя
было поселиться.
Как
правило, для
заселения
группы жильцов
администраторы
хотят уведомления
за неделю.
Во
всех (кроме
Виллы Переделкино,
где принимают
к оплате исключительно
кредитные
карточки) гостиницах
принимаются
наличные рубли,
безналичные
рубли с условием
прихода денег
на счет к моменту
заселения
жильцов.
Валюта
и кредитные
карточки, как
ожидалось,
принимаются
лишь в нескольких,
самых дорогих
гостиницах
(хотя во многих
гостиницах
имеются пункты
обмена валюты).
Офисный
рынок Москвы
в настоящее
время по-прежнему
характеризуется
значительным
превышением
спроса над
предложением,
большим дефицитом
качественных
помещений и
не поддающимся
точному анализу
ценообразованием.
Последнее,
разумеется,
относится ко
вторичному
рынку аренды,
т.к. на первичном
офисном рынке
все строго.
На вторичном
рынке аренды
основная доля
предложений
приходится
на помещения,
расположенные
в различных
институтах
и предприятиях.
Однако спрос
в большей степени
|