ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № И-180109/1 имущества АКБ "Крыловский" (АО) по состоянию на 09.01.2018 - часть 16

121

9.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Согласно п. 15 ФСО № 1 "Доходный подход - совокупность методов оценки,

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки".

В соответствии с указаниями ФСО № 1, доходный подход применяется, когда

существует  достоверная  информация,  позволяющая  прогнозировать  будущие  доходы,
которые  объект  оценки  способен  приносить,  а  также  связанные  с  объектом  оценки
расходы.  При  применении  доходного  подхода  Оценщик  определяет  величину  будущих
доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:



установить  период  прогнозирования.  Под  периодом  прогнозирования
понимается  период  в  будущем,  на  который  от  даты  оценки  производится
прогнозирование  количественных  характеристик  факторов,  влияющих  на
величину будущих доходов;



исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение
периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта
приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;



определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в
сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,
используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;



осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период
прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость
на дату оценки.

9.3.1. Недвижимое имущество

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться

методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или
методом капитализации по расчетным моделям.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не

требующих  значительных  капитальных  вложений  в  их  ремонт  или  реконструкцию,
фактическое  использование  которых  соответствует  их  наиболее  эффективному
использованию.  Определение  стоимости  объектов  недвижимости  с  использованием
данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от
объекта  на  общую  ставку  капитализации,  которая  при  этом  определяется  на  основе
анализа  рыночных  данных  о  соотношениях  доходов  и  цен  объектов  недвижимости,
аналогичных оцениваемому объекту.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки

недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с
произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке,
соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки

недвижимости,  генерирующей  регулярные  потоки  доходов  с  ожидаемой  динамикой  их
изменения.  Капитализация  таких  доходов  проводится  по  общей  ставке  капитализации,
конструируемой  на  основе  ставки  дисконтирования,  принимаемой  в  расчет  модели

122

возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений
доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Исходя из описания методов в рамках подхода, следует, что для получения

адекватного и достоверного результата по расчетам рыночной стоимости объектов
недвижимости доходным подходом, необходимо:

1. устойчивое состояние внешней экономической среды, рынка недвижимости в

районе расположения объекта оценки;

2. развитый рынок соответствующего типа недвижимости в районе расположения

оцениваемого объекта.

В связи с тем, что рынок сдачи в аренду квартир является полутеневым, жилая

недвижимость не относится к доходной, использование данных об аренде Оценщик
считает некорректным.

Учитывая

также

отсутствие

достоверной

информации,

позволяющей

прогнозировать будущие доходы, которые объект способен приносить, и связанные с
объектом оценки расходы, оценщик принял решение отказаться от использования
доходного подхода к оценке земельных участков и жилой недвижимости.

Кроме того, рынок аренды коммерческих помещений в станицах Краснодарского

края (станицах Кущевская, Крылатская, пос. Дагомыс) развит слабо, доходный подход для
этих помещений не применялся.

В соответствии с п. 23 ФСО № 7 метод прямой капитализации применяется для

оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их
ремонт  или  реконструкцию,  фактическое  использование  которых  соответствует  их
наиболее эффективному использованию. Таким образом, для расчета рыночной стоимости
коммерческой  недвижимости  г.  Краснодара  (объект  №  1)  и  населенных  пунктов
Московской  области  (№  9,  №  11,  №  13)  в  рамках  доходного  подхода,  исходя  из
имеющейся на рынке информации был применен метод прямой капитализации.

Расчет арендной ставки для коммерческой недвижимости произведен на основе

сравнительного анализа арендных ставок на аналогичные объекты (метод корректировок).

При корректировке арендных ставок единиц сравнения все поправки делаются от

объекта-аналога к объекту оценки. На этапе сбора и анализа исходных данных были
использованы информационные материалы риэлтерских компаний, публикуемые в
печатных изданиях и на страницах сети Интернет.

Оценщиком были изучены объекты, предлагаемые в аренду до даты проведения

оценки, среди которых были отобраны аналоги, обладающие близкими характеристиками
с оцениваемым объектом.

123

Таблица 120. Объект недвижимости № 1

Объект оценки

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

аренда

Тип сделки

аренда

09.01.2018

Дата предложения

актуально на дату оценки

г. Краснодар,

ул. Мира/ул. Кирова,

д.18/7

Местоположение

г. Краснодар,

ул. Северная, д. 256

г. Краснодар,

ул. Рашпилевская

г.

Краснодар

ул. Красная

, д.

г.

Краснодар

ул. Рашпилевская,

д. 44 / ул. Гимназическая, д. 57

Западный (Центр)

Район

Западный (Центр)

жилой дом

Тип здания

жилой дом

помещение

Тип объекта

помещение

ПСН

Назначение

ПСН

удовлетворительное

Состояние

удовлетворительное

68,5

Площадь, кв. м

107

162

27,7

цоколь

Этаж расположения

1-я линия

Расположение относительно

красной линии

1-я линия

внутри квартала

1-я линия

Арендная ставка из предложения,

руб./мес.

60 000

75 000

130 240

30 000

Арендная ставка из предложения,

руб./кв. м/год

11 077

8 411

9 647

12 996

Источник информации

https://krasnodar.cian.ru/rent/commerci

al/167274074/

https://krasnodar.cian.ru/rent/comm

ercial/159051724/

https://krasnodar.cian.ru/rent/

commercial/168699444/

https://www.avito.ru/krasnodar/kom
mercheskaya_nedvizhimost/sobstven
nik_tsmr_277_m_1017779897

124

Таблица 121. Объект недвижимости № 9

Объект оценки

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

аренда

Тип сделки

аренда

09.01.2018

Дата предложения

актуально на дату оценки

Московская область, Люберецкий

район, пос. Томилино, ул. Гаршина,

д. 11

Местоположение

Московская область, Люберецкий

район, пос. Томилино, ул. Гаршина,

д. 13

Московская область,

Люберецкий район,

пос. Томилино,

ул. Гаршина, д. 3

Московская область,

Люберецкий район,

пос. Томилино, ул. Гаршина,

д. 9а

здание

Тип объекта

здание

помещение

ПСН

Назначение

ПСН

удовлетворительное

Состояние

удовлетворительное

1 133,3

Площадь, кв. м

996

190

200,0

1,2, подвал

Этаж расположения

внутри квартала

Расположение относительно

красной линии

внутри квартала

1-я линия

Арендная ставка из предложения,

руб./мес.

650 388

228 000

200 000

Арендная ставка из предложения,

руб./кв. м/год

7 836

14 400

12 000

Источник информации

https://www.cian.ru/rent/commercial/1669

87719/

https://www.cian.ru/rent/commercial/167425859/

https://www.avito.ru/tomilino/kom
mercheskaya_nedvizhimost/torgov
oe_pomeschenie_200_m_6141750

Таблица 122. Объект недвижимости № 11

Объект оценки

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

аренда

Тип сделки

аренда

09.01.2018

Дата предложения

актуально на дату оценки

Московская область,

г. Лыткарино, ул. Советская, д. 22

Местоположение

Московская область

г. Лыткарино, ул. Колхозная, д. 6, корп.1

Московская область

г. Лыткарино, ул. Октябрьская, д. 15А

Московская область,

г. Лыткарино, 1-й квартал,

д. 5

здание

Тип объекта

здание

помещение

торговое

Назначение

торговое

удовлетворительное

Состояние

удовлетворительное

160,1

Площадь, кв. м

107

36,0

Этаж расположения

да

Наличие отдельного входа

да

нет

1-я линия

Расположение относительно

красной линии

1-я линия

да

Наличие парковки

да

Арендная ставка из предложения,

руб./мес.

117 700

150 000

36 000

Арендная ставка из предложения,

руб./кв. м/год

13 200

16 822

12 000

Источник информации

https://lytkarino.cian.ru/rent/commercial/165

https://lytkarino.cian.ru/rent/commercial/170

https://lytkarino.cian.ru/rent/commer

125

Объект оценки

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

927247/

342496/

cial/164959299/

Таблица 123. Объект недвижимости № 13

Объект оценки

Элементы расчета

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

№ 5

аренда

Тип сделки

аренда

09.01.2018

Дата предложения

актуально на дату оценки

актуально на дату

оценки

актуально на дату оценки

Московская область,

г. Видное, ул. Ольховая.

д.4,. пом.IХ, лит.А

Местоположение

Московская область,

г. Видное,

ул. Ольховая, д. 4

Московская область,

г. Видное, ул.Завидная,

д. 4

Московская область,

г. Видное, ул. Березовая,

д. 9

Московская область,

г. Видное, ул.Завидная,

д. 18

Московская

область, Видное,

ул.Завидная, д. 14

жилой дом

Тип здания

жилой дом

помещение

Тип объекта

помещение

ПСН

Назначение

ПСН

удовлетворительное

Состояние

без отделки

удовлетворительное

126,4

Площадь, кв. м

110

130

201

129,4

Этаж расположения

1-я линия

Расположение относительно

красной линии

1-я линия

в квартале

Арендная ставка из предложения,

руб./мес.

99 000

125 000

220 000

109 990

57 000

Арендная ставка из предложения,

руб./кв. м/год с НДС

10 800

11 538

13 134

10 200

10 688

Источник информации

https://vidnoye.cian.ru/rent

/commercial/163481874/

https://vidnoye.cian.ru/rent

/commercial/167736808/

https://vidnoye.cian.ru/rent

/commercial/162006973/

https://vidnoye.cian.ru/re
nt/commercial/16350404

https://vidnoye.cian.ru/rent/co

mmercial/168526416/

126

Расчет арендных ставок приведен в следующих таблицах.

Таблица 124. Объект недвижимости № 1

Элементы расчета

Единица измерения

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

Ставка аренды

руб./кв. м/год

11 077

8 411

9 647

12 996

Поправка на цену предложения

-8,40%

руб.

-930

-707

-810

-1 092

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

10 147

7 704

8 837

11 904

Поправка на дату предложения

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

10 147

7 704

8 837

11 904

Поправка на местоположение

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

10 147

7 704

8 837

11 904

Поправка на этаж

-18,00%

руб.

-1 826

-1 387

-1 591

-2 143

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

8 321

6 317

7 246

9 761

Поправка на тип объекта

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

8 321

6 317

7 246

9 761

Поправка на состояние

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

8 321

6 317

7 246

9 761

Поправка на площадь

-0,65%

5,69%

11,26%

-10,62%

руб.

-54

359

816

-1 037

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

8 267

6 676

8 062

8 724

Поправка на красную линию

0,00%

25,00%

0,00%

руб.

1 669

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

8 267

8 345

8 062

8 724

Суммарная корректировка

27,05%

57,09%

37,66%

37,02%

1/к

0,0370

0,0175

0,0266

0,0270

Веса аналогов

0,3423

0,1619

0,2461

0,2498

Средневзвешенная ставка

руб./кв. м/год

8 344

127

Таблица 125. Объект недвижимости № 9

Элементы расчета

Единица измерения

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

Ставка аренды

руб./кв. м/год

7 836

14 400

12 000

Поправка на цену
предложения

-8,40%

руб.

-658

-1 210

-1 008

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

7 178

13 190

10 992

Поправка на дату
предложения

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

7 178

13 190

10 992

Поправка на
местоположение

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

7 178

13 190

10 992

Поправка на этаж здания

-8,7%

6,20%

руб.

-622

-1 143

682

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

6 556

12 047

11 674

Поправка на тип объекта

0,00%

8,70%

руб.

1 048

1 015

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

6 556

13 095

12 689

Поправка на состояние

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

6 556

13 095

12 689

Поправка на площадь

-1,59%

-19,86%

-19,35%

руб.

-104

-2 601

-2 456

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

6 452

10 494

10 233

Поправка на красную
линию

0,00%

-20,00%

руб.

-2 099

-2 047

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

6 452

8 395

8 186

Суммарная корректировка

18,66%

65,63%

62,65%

1/к

0,0536

0,0152

0,0160

Веса аналогов

0,6321

0,1792

0,1887

Средневзвешенная ставка

руб./кв. м/год

7 128

Таблица 126. Объект недвижимости № 11

Элементы расчета

Единица измерения

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

Ставка аренды

руб./кв. м/год

13 200

16 822

12 000

Поправка на цену
предложения

-8,40%

руб.

-1 109

-1 413

-1 008

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

12 091

15 409

10 992

Поправка на дату
предложения

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

12 091

15 409

10 992

Поправка на
местоположение

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

12 091

15 409

10 992

Поправка на наличие
отдельного входа

0,00%

17,65%

руб.

1 940

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

12 091

15 409

12 932

Поправка на этаж здания

0,00%

16,28%

руб.

2 105

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

12 091

15 409

15 037

Поправка на тип объекта

0,00%

8,70%

руб.

1 340

1 308

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

12 091

16 749

16 345

Поправка на состояние

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

12 091

16 749

16 345

Поправка на площадь

-4,87%

-16,89%

руб.

-589

-816

-2 761

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

11 502

15 933

13 584

Поправка на красную
линию

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

11 502

15 933

13 584

Суммарная корректировка

13,27%

21,97%

67,91%

1/к

0,0753

0,0455

0,0147

Веса аналогов

0,5557

0,3358

0,1085

Средневзвешенная ставка

руб./кв. м/год

13 216

128

Таблица 127. Объект недвижимости № 13

Элементы расчета

Единица измерения

Объекты-аналоги

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

№ 5

Ставка аренды

руб./кв. м/год

10 800

11 538

13 134

10 200

10 688

Поправка на цену предложения

-8,40%

руб.

-907

-969

-1 103

-857

-898

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

9 893

10 569

12 031

9 343

9 790

Поправка на дату предложения

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

9 893

10 569

12 031

9 343

9 790

Поправка на местоположение

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

9 893

10 569

12 031

9 343

9 790

Поправка на этаж

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

9 893

10 569

12 031

9 343

9 790

Поправка на тип объекта

0,00%

руб.

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

9 893

10 569

12 031

9 343

9 790

Поправка на состояние

29,87%

0,00%

руб.

2 955

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

12 848

10 569

12 031

9 343

9 790

Поправка на площадь

-1,71%

0,35%

5,92%

0,29%

-8,09%

руб.

-220

712

-792

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

12 628

10 606

12 743

9 370

8 998

Поправка на красную линию

0,00%

25,00%

руб.

2 343

2 249

Скорректированная цена

руб./кв. м/год

12 628

10 606

12 743

11 713

11 247

Суммарная корректировка

39,98%

8,75%

14,32%

33,69%

41,49%

1/к

0,0250

0,1143

0,0698

0,0297

0,0241

Веса аналогов

0,0951

0,4348

0,2655

0,1130

0,0917

Средневзвешенная ставка

руб./кв. м/год

11 549

содержание .. 14 15 16 17 ..