МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

Допущен(а) к защите

Выполнил:	________________	Глушков Дмитрий
Научный руководитель:	(подпись)	Зеленская Лавия
Рецензент:	(подпись)	Шиморина Елена

1.3. Сущность, классификация и основные параметры оценки недвижимости.

В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.

Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.

В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

· для государственных нужд

· для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

Факто­ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви­жимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри­вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо­мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек­та недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.

Большинство оценщиков делают оценку текущей стои­мости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен­ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек­тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.

Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основные терминыиспользуемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок , совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества– определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это: · квартиры и комнаты· помещения и здания под офисы и магазины· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)· складские и производственные объекты.Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 5 приводим пример признаков классификации:Рисунок 5. Признаки классификации.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, яв­ляются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность пе­редачи прав на имущество, затраты на создание имущества. Рассмотрим каждый их этих параметров.

Полезность - способность объекта имущества удовлетворять потреб­ности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода вре­мени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).

Спрос - количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.

Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят и способ­ны представить для продажи на рынке.

Дефицитность - недостаток каких-либо товаров, ограниченность предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограни­чено предложение.

Возможность передачи прав на имущество и их разделение между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.

Что касается затрат на создание имущества, следует сказать, что сто­имость не равнозначна затратам, поскольку она учитывает значительно iбольшее количество ценообразующих факторов, а не только затраты.

Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономи ческие, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).

Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на про­цессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней полити­кой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:

1)социально-экономическую направленность деятельности федераль­ного правительства и региональных властей;

2)проведение предвыборных кампаний и референдумов;

3)возможность военных действий (в зоне межнациональных и религи­озных конфликтов);

4)действия правительства и местных органов власти в области эконо­мики, разработку нормативно-законодательных актов, касающихся сег­ментов рынков имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помеще­ний, рынок интеллектуальной собственности, рынок машин, оборудова­ния и приборов, рынок ценных бумаг, фондовый рынок, рынок земли, ры­нок транспортных средств и др.);

5)политику местных (муниципальных) органов власти по функцио­нальному зонированию территорий;

6)государственную политику в области производства - скорость и на­правленность процессов приватизации, национализации и денационали­зации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политику в области распределения доходов, в том числе систему социального обес­печения, политику в области экологии.

Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денеж­ную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы ин­фляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупа­тельную способность населения.

Социально-культурные факторы представлены различными аспекта­ми социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребитель­ским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.

Демографические факторы - численность населения, прирост населе­ния, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.

К природно-географическим факторам следует отнести климат, рель­еф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.

Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на техноло­гию и организацию производства, во многом определяют параметры себе­стоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.

Термин «стоимость» применительно к имуществу имеет много различ­ных значений. Наиболее часто в оценочной деятельности употребляются следующие понятия, касающиеся стоимости имущества: рыночная стои­мость; стоимость в пользовании (потребительская стоимость); инвестици­онная стоимость; страховая стоимость; ликви­дационная стоимость; залоговая стоимость имущества; стоимость для целей налогообложения.

Рассмотрим стоимость каждого вида в отдельности:

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект имущества может быть продан (куплен) на основании сделки в ус­ловиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, и на цене сделки не отра­жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть при соблюде­нии следующих условий:

1) продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан его покупать;

2) обе стороны сделки хорошо осве­домлены о предмете сделки;

3) действуют в своих интересах;

4) объект оцен­ки представлен на продажу в форме публичной оферты (от англ. offer -предлагать, предоставлять (возможность);

5) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

6) принуждения к со­вершению сделки в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;

7) плата за объект оценки выражена в денежной форме.

Стоимость в пользовании(потребительская стоимость) - стоимость, которая существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки. Например, памятная вещь, связанная с историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой пример: про­изведение живописи для знатока, разбирающегося и в живописи, и в це­нах на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетан­та в данной области.

Инвестиционная стоимостьпредставляет собой стоимость капита­ловложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина опреде­ляется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкрет­ным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость мож­но определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвес тор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожи­даемую от него доходность.

Страховая стоимостьобъекта определяется стоимостью замещения и (или) воспроизводства объекта в случае его утраты или уничтожения.

Ликвидационная стоимостьобъекта - цена, с которой вынужден со­гласиться продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи в обычных рыноч­ных условиях.

Залоговая стоимостьимущества (стоимость залогового имущества) -стоимость имущества, являющегося предметом залога при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной из разновидностей ликвидационной стоимости имущества.

Стоимость для целей налогообложения - это стоимость, величина ко­торой определяется по установленной государственными органами мето­дике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.

Для методологических целей вводятся понятия «стоимость воспроиз­водства» и «стоимость замещения».

Стоимость воспроизводства ~затраты (в текущих ценах - в масшта­бе цен, соответствующем дате оценки) на создание (воспроизводство) точ­ной копии объекта имущества - объекта оценки, при этом подразумевает­ся, что объект воспроизводится с использованием тех же технических и технологических решений, тех же материалов, веществ, конструкций, с тем же качеством и по той же технологии, что и для объекта оценки. При этом воспроизводимый объект обладает тем же моральным (функцио­нальным) износом, который соответствует оцениваемому объекту. Физи­ческий износ при этом не учитывается, т.е. воспроизведенная копия объ­екта оценки в физическом отношении считается «новой».

Стоимость замещения - затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание объекта имущества, не явля­ющегося копией объекта, подлежащего оценке, но обладающего эквива­лентной с ним полезностью и созданного с применением современных тех­нических и технологических решений, новых прогрессивных материалов, веществ, конструкций, по современной технологии. Таким образом, со­зданный в режиме замещения объект имущества не обладает не только физическим, но и моральным износом. Из вышеизложенного следует, что цель оценки (зависящая от вида сделки или другой процедуры, связанной с имуществом) определяет вид оцениваемой стоимости объекта имущества.

В большинстве случаев от оценщика имущества требуется определе­ние рыночной стоимости объекта оценки либо некоторой доли от этой сто­имости.

От понятия «стоимость» следует отличать понятие «цена». Цена - это денежная сумма, заплаченная за объект в конкретной сделке, которая мо­жет отличаться от его стоимости, полученной в результате оценки. Други­ми словами, стоимость можно назвать «предварительной» ценой. Отличие цены (конечной величины) от стоимости (первоначальной величины) мо­жет быть вызвано различными факторами как объективного, так и субъ­ективного характера. Такими факторами могут являться, например, не­стабильность рынка, неожиданный всплеск спроса (скажем, на недвижи­мое имущество данного вида), изменение моды, представление потребите­ля об имидже и т.п. Поэтому при оценке стоимости объекта часто исполь­зуют термин «наиболее вероятная цена». Речь идет о некоторой средней величине, от которой возможны отклонения как в большую, так и в мень­шую сторону от рыночной стоимости объекта в конкретных ситуациях.

Под оценкой имущества (под оценочной деятельностью) понимается деятельность субъектов оценки, осуществляемая с целью установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Если говорить о цели оценки имущества более подробно, то следует от­метить следующее. Цель оценки имущества зависит от конкретной сдел­ки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать следующие:

1)определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

2)использование имущества в качестве предмета залога;

3)продажа или иное отчуждение имущества;

4)переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

5)передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

6)ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при воз­никновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);

7)выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие иму­щества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

8)проведение оценки объектов имущества с целью контроля за пра­вильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

9)составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае воз­никновения спора о стоимости этого имущества.

Выше шла речь о случаях, когда законом предусмотрена обязательная оценка имущества. Возможна также и необязательная оценка по желанию интересованной стороны (заинтересованных сторон). Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-ис­следовательского и иного характера по определению стоимости имущест­ва - стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная сто­имость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).

Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя дейст­вия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Субъектами оценки - оценочной деятельности - являются, с одной стороны, оценщики - юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законодательст­вом об оценочной деятельности, а с другой стороны - заказчики (потреби­тели услуг оценщиков).

К объектам оценочной деятельности (объектам оценки) относятся:

1)отдельные материальные объекты (вещи);

2)совокупность вещей, составляющих имущество физического или юри­дического лица, включая имущество определенного вида (движимое имуще­ство или недвижимое имущество (недвижимость), в том числе предприятия, бизнес, гудвилл);

3)право собственности и иные вещные права на имущество или от­дельные вещи из состава имущества лица;

4)право требования, обязательства (долги);

5)работы, услуги, информация;

6)результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность) и приравненные к ним средства индивидуализации юри­дического лица, продукции, выполненных работ или услуг;

7) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законода­тельством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Закон регламентирует порядок составления отчета об оценке. Надле­жащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на не­го договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Основные требования к отчету как акту, имеющему юридическое зна­чение, сформулированы в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»:

1)отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью; для проведения оценки отдельных видов иму­щества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов;

2)формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, яс­ными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного тол­кования или вводить в заблуждение; для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведе­ния, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объ­екта оценки;

3) отчет об оценке - это документ, имеющий свои обязательные рекви­зиты, к которым относятся следующие:

а)дата составления и порядковый номер отчета;

б)основание для проведения оценки;

в)юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии;

г) точное описание объекта оценки, причем в случае, если объект при­
надлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о
балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собст­венника);

д) стандарты оценки, характеристика основных источников исполь­зованной для оценки информации, а также принятые допущения и огра­ничения;

е)алгоритм определения стоимости объекта оценки и ее итоговая ве­личина с указанием пределов применения полученного результата;

ж) дата определения стоимости объекта оценки.

К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные харак­теристики объекта оценки. Приложение является неотъемлемой частью отчета об оценке. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а стоимость иного вида, в отчете должны указы­ваться критерии установления оценки этой стоимости и причины отступ­ления от определения рыночной стоимости объекта оценки.

Закон определяет статус оценщика. Статус оценщика представляет собой совокупность прав и обязанностей оценщика (статьи 14 и 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»), а также ответствен­ности, которую он несет за совершаемые им профессиональные действия. К основным правам оценщика относятся следующие:

1) самостоятельный выбор метода проведения оценки в соответствии с разработанными и утвержденными Правительством РФ стандартами оценки;

2) право на свободное и беспрепятственное получение всей информа­ции, необходимой для успешного проведения оценки;

3) привлечение на договорной основе к проведению оценки других оценщиков или специалистов;

4) отказ от проведения оценки, если заказчик: а) нарушил условия до­говора; б) не представил необходимой информации об объекте оценки; в) не обеспечил условия работы, предусмотренные договором.

Обязанности оценщика, предусмотренные Федеральным законом (ста­тья 15), могут быть условно объединены в следующие две группы: обязан­ности перед государством и обязанности перед заказчиком.

1. Обязанности перед государством:

а) соблюдать требования нормативных правовых актов при осуществ­лении оценочной деятельности;

б) предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них
правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государствен­ным органам или органам местного самоуправления по их законному тре­бованию;

в) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

2. Обязанности перед заказчиком:

а)сообщать о невозможности своего участия в проведении оценки
вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению
объективной оценки;

б)обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки;

в)по первому требованию предоставлять информацию о законодатель­стве об оценочной деятельности, а также предъявлять документ об обра­зовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в облас­ти оценочной деятельности;

г)не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в ходе
проведения оценки;

д)хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

Статус оценщика устанавливается и с помощью правовых принципов, важнейшим из которых является принцип независимости оценщика (ста­тья 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). Этот принцип означает, в частности, что оценщик не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обяза­тельственные права вне договора), или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Важной гарантией независимости оценщи­ка является запрещение устанавливать зависимость между размером вознаграждения оценщику за проведение оценки объекта имущества и итоговой величиной стоимости объекта оценки.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересован­ных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на достовер­ность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограни­чение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при про­ведении оценки объекта оценки. В группу принципов оценки имущества, основанных на представлени­ях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

Принцип полезностигласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным - удовле­творять потребности пользователя в определенном месте и в течение оп­ределенного времени.

Принцип замещениягласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: раци­ональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект иму­щества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замеще­ния лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночно­го (прямого сравнительного), затратного и доходного.

Принцип ожиданиясостоит в следующем: стоимость объекта имуще­ства, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современ­ной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем. Применительно к трактовке данного принципа тер­мин «ожидание» имеет следующий смысл. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть полу­чены в будущем от владения имуществом. Так как доходы или другие вы­годы, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то теку­щая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимос­ти имущества.

Глава 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Выбор подходов и методов оценки.

Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод.

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

3. Доходный метод.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1.Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2.расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов получение полной восстановительной стоимости объекта.

3.Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

4.Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

5.Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Доходный метод основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

Метод мультипликатора валовой ренты.

Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно приме­нять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуата­ционные затраты невозможно определить достоверно либо инфор­мация о них полностью отсутствует.

Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).

Основные этапы применения метода:

1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа
продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи
сдавались в аренду.

МВР = Ц/А_год , (1),где

МВР - мультипликатор валовой ренты; Ц - цена продажи сопоставимого объекта; А - годовой рентный доход.

2. На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное зна­чение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальней­ших расчетах.

3. Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориенти­роваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необхо­димые корректировки.

4.Определить стоимость объекта оценки (С),

С = МВР х А_год, (2).

Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует при­менять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные характеристики, а также рынок недвижимости активен, и зафик­сировано большое количество продаж.

В случае если собранная рыночная информация отвечает при­знакам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном случае необходимо внести поправки.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки выявлено, что использование затратного подхода оценки имущества является неэффективным. Поэтому оценщиком принято решение отказаться от его применения, и при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный методы. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, я принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

2.2. Использование подхода сравнительного анализа продаж при определении стоимости недвижимости.

Методом сравнительного анализа осуществляется оценка однокомнатной квартиры.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Маршала Жукова, д. №, кв. №. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме на 1 этаже. Находится в жилом районе, в 5 минутах расположены школа и детский сад. Также недалеко в 10 минутах ходьбы находится парк отдыха. От объекта до остановки автобуса около 7 минут пешего хода. Район не удален от центра города, и имеет хорошую транспортную доступность. Имеется автомобильная парковка. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 1.

Таблица 1.

Введение……………………………………………………………..		Стр.	3
Глава 1.	Анализ и общая характеристика, рынка недвижимости…….		6
1.1.	Значение, сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны………………………………………………...		6
1.2.	Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области………………………………………………………….		16
1.3.	Сущность, классификация и основные параметры оценкинедвижимости.…………………………………………………..		19
Глава 2.	Оценка объекта недвижимости………………………………...		36
2.1.	Выбор подходов и методов оценки……………………………		36
2.2.	Использование подхода сравнительного анализа продаж при определении стоимости недвижимости…………………		40
2.3.	Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости…………………………………..….		44
Глава 3.	Разработка мероприятий по повышению эффективности управления недвижимостью…………………………………...		53
3.1.	Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения.………………………………………………………		53
3.2.	Конкретные мероприятия по повышению эффективности управления недвижимостью……………………………………		56
Заключение………………………………………………………………….			61
Библиографический список………………………………………………..			63
Приложение 1……………………………………………………………….			65
Приложение 2……………………………………………………………….			69

Параметры сравнения	г. Наро-Фоминск ул. Ленина	г. Наро-Фоминск ул. Латышская	г. Наро-Фоминск ул. Мира
Цена продажи (руб.)	1 751 385	1 948 724	1 998 059
Общая площадь	31	30.9	31.8
Этажность дома/ этажквартиры	5/1	5/4	5/2
Техническое состояние	удовлетворительное	отличное	отличное
Источник	ООО“Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО“Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”

По данным таблицы следует что, рыночная цена объекта напрямую зависит от объема площади и технического состояния жилья.

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 2 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 3.

Таблица 3.

По данным таблицы видно чему равны весовые характеристики объектов аналогов.

Вычисление скорректированной цены объекта оценки производится по формуле:

С_о.н. = Ц_i +(-) П_i (3), где Ц_i – цена объекта-аналога; П_i – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

(4), где V_i , - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок; n – количество объектов аналогов.

Скорректированная цена оцениваемого объекта представлена в таблице 4.

Таблица 4.

Из таблицы видно, что полученная цена за 1 кв.м. однокомнатной квартиры составляет 56,444 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта (однокомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 1 749 755 руб.

Также методом сравнительного анализа оцениваем двухкомнатную квартиру.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Профсоюзная. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме на 5 этаже. Находится в жилом районе, в 10 минутах ходьбы находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 5.

Таблица 5.

По данным таблицы следует, что общая площадь и техническое состояние двухкомнатных квартир, влияют на их стоимость.

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 6 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 7.

Таблица 7.

По данным таблицы видно что, весовые характеристики получились соответственно 0,38; 0,40; 0,21.

Скорректированные цены и веса представлены в таблице 8, расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).

Таблица 8.

Из таблицы следует, что стоимость 1 кв. м. двухкомнатной квартиры составляет 46,887 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта (двухкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 156 824 руб.

Также методом сравнительного анализа оценивается трехкомнатная квартира.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Латышская. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном кирпичном доме на 4 этаже. Находится в жилом районе, в 10-15 минутах ходьбы находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 9.

Таблица 9.

Из таблицы видно, что цена зависит от общей площади жилья.

Определяем элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам в таблице 10 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 11.

Таблица 11.

По данным таблицы следует, что веса объектов аналогов:

№1 ,= 0,23., №2 ,= 0,42., №3 ,= 0,35.

Скорректированные цены и веса представлены в таблице 12. Расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).

Таблица 12.

По данным таблицы следует, что 1 кв. м. трехкомнатной квартиры равен 51,270 тыс. Руб.

Стоимость оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 671 186 руб.

2.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости.

Рассчитываем рыночную арендную плату для однокомнатной квартиры.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Анализ рынка аренды жилых помещений г. Наро-Фоминска в 2007 году позволил выявить следующие тенденции его стратификации:

· По местоположению. Варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 5 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение жилым помещениям с высоким уровнем предоставляемых услуг: наличие телефона, отопления, водоснабжения и, как правило, удобного подъезда для транспорта.

· По площади. Наибольшим спросом пользуются жилые помещения площадью 30 – 50 кв. метров.

· По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда жилых помещений с техническим состоянием, обеспечивающим немедленное использование арендованной жилой площади по функциональному назначению.

· По наличию удобного подъездного пути и наличию парковки.

По вышеуказанным критериям из массива оперативной информации была сделана выборка объектов, представленная в таблице 13.

Таблица 13.

Из таблицы видно основную характеристику объектов аналогов.

Использование валового рентного мультипликатора (МВР).

Подход к оценке с использованием МВР основан на предполо­жении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду (рентным доходом).

Применение подхода по доходу с использованием МВР прово­дилось в три этапа:

Был определен валовой рентный мультипликатор, отража­ющий взаимосвязь между рентным доходом и стоимостью объекта (по аналогам).

Валовой рентный мультипликатор был получен на основе ана­лиза рыночных данных с использованием значений текущих цен продаж и их деления на соответствующие величины арендной пла­ты на момент продажи. Данные по сходным продажам и ставкам арендной платы на момент продажи представлены в таблице 14.

Таблица 14.

По данным таблицы следует, что среднее значение мультипликатора составляет 18,37.

Произведен расчет по определению рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываемой путем сравнения оцениваемого объекта с другими сопоста­вимыми объектами на рынке и внесения поправок на любые существенные различия между ними.

Необходимые корректировки представлены в таблице 15 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 16.

Таблица 16.

По данным таблицы следует, что стоимость годовой аренды составляет 105 519 тыс. руб.

Произведен расчет путем умножения валового рентного мультипликатора, на величину рыночной арендной платы, формула (2).

Умножая величину арендной платы оцениваемого домовладения на мультипликатор валовой ренты оцениваемого объекта, находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:

105 519 х 18,37 = 1 938 732 рубля

Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определяется в размере 1 938 732 рубля.

Также осуществляется расчет для двухкомнатной квартиры.

Объекты аналоги для двухкомнатной квартиры представлены в таблице 17.

Таблица 17.

Расчет валового рентного мультипликатора представлен в таблице 18.

Таблица 18.

Из данных таблицы следует, что среднее значение мультипликатора для двухкомнатной квартиры составляет 17,36

Расчет по определению рыночной арендной платы представлен в таблице 19 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 20.

Таблица 20.

Из таблицы следует, что годовая стоимость аренды оцениваемого объекта составляет 150 231 руб.

Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:

150 231 х 17,36 = 2 608 618 рублей

Стоимость объекта оценки (двухкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 608 618 рублей.

Применение подхода по доходу с использованием МВР для трехкомнатной квартиры.

Объекты-аналоги для трехкомнатной квартиры представлены в таблице 21.

Таблица 21.

Расчет валового рентного мультипликатора представлен в таблице 22.

Таблица 22.

Определение рыночной арендной платы представлено в таблице 23 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 24.

Таблица 24.

Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры) на основе доходного подхода:

187 602 х 15,54 = 2 915 651 рубль

Стоимость объекта оценки (трехкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 915 651 рубль.

Для принятия управленческого решения о рыночной стоимости объекта осуществляется сравнительная характеристика результатов.

Ниже приведены результаты анализа стоимости объекта.

Целью сведения результатов всех используемых подходов яв­ляется определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости опреде­ляется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенци­ального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта не­движимости можно использовать несколько подходов оценки, были использованы наиболее целесообразные для данного кон­кретного случая с учетом максимального приближения к реаль­ным условиям.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости пред­полагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

Проанализировав поставленную цель оценки, характер ис­пользования объекта оценки, степень полноты и достоверности исходной информации, величину погрешности полученных результатов по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода, ему присваива­ется показатель удельного веса 0,6. Доход­ному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,4. Обобщение результатов приведено в таблицах 25, 26, 27.

Итоговая стоимость однокомнатной квартиры представлена в таблице 25.

Таблица 25.

Из таблицы следует, что итоговая цена однокомнатной квартиры составляет: 1 825 345 руб.

Итоговая стоимость двухкомнатной квартиры представлена в таблице 26.

Таблица 26.

Итоговая стоимостьдвухкомнатной квартиры составляет: 2 337 542 руб.

Итоговая стоимость трехкомнатной квартиры представлена в таблице 27.

Таблица 27.

По данным таблицы следует, что итоговая стоимость трехкомнатной квартиры составляет: 2 769 972 руб.

Получив рыночную стоимость квартир, и зная цену этих квартир оцененных ООО « Недвижимость Ипотека Оценка» подводятся итоги, что представлены в таблице 28.

Таблица 28.

Как видно, разница в оценке однокомнатных квартир составляет 16%, это обуславливается тем, что на рынке вторичного жилья, построенного в одних временных рамках и имеющих сходную планировку, существует большой разброс цен. Риэлторы устанавливают цену на квартиры, в зависимости от спроса и предложения что не отражает реальную стоимость жилья.

Данные анализа расчета стоимости двухкомнатной квартиры, показывают, что разница в оценках составляет менее 1%. Это обусловлено равновесием спроса и предложения на двухкомнатные квартиры, в связи, с чем имеется лишь небольшой разброс цен на рынке жилья.

По трехкомнатным квартирам разница в оценке составляет -9%, это позволяет делать вывод о том, что на рынке вторичного жилья спрос больше предложения. В связи с этим агентства недвижимости сознательно завышают цену.

Все-таки основной причиной расхождения в результатах оценки является то, что на рынке недвижимости нет единых, унифицированных баз, единых расчетных корректировок, используемых при оценке недвижимости. Нет отлаженной структуры, механизма расчетов стоимости недвижимости. Каждый оценщик сам решает не только по каким признакам, но и каким методом проводится расчет. И это все происходит из-за несовершенства законодательной базы по оценке имущества, а также отсутствия необходимых нормативных актов, регулирующих деятельность Оценщиков.

Глава3. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

3.1. Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения.

Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника.

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

В целом, оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о стоимости того или иного актива. Исходя из опыта оценочной деятельности, сферы применения оценки недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них представлены на рисунке 6.

Рис.6 Сферы применения оценки недвижимости.

3.2. Рекомендации по регулированию рынка недвижимости.

Внастоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста.Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества.

Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира. От того, насколько профессионально будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм.

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие эти данные.

Основные публикации в области аналитических исследований выделяют три вида исследований по способу получения информации:

· кабинетные исследования

· полевые исследования

· метод опроса (анкетирование)

Развитие новейших информационных технологий привели к формированию электронных мировых информационных ресурсов, включая так называемые деловые ресурсы Интернет, которые характеризуют внешнюю среду мирового бизнеса. Это в свою очередь предопределило появление нового вида аналитических исследований - анализ специализированных рынков с использованием данных из мировых информационных ресурсов. Для проведения таких исследований конкретного рынка необходимо провести идентификацию и анализ соответствующих информационных ресурсов.

Жизненный цикл недвижимости представлен на Рис.7., в крупной компании можно разделить на три этапа: 1) выбор объекта недвижимости, 2) эксплуатация, 3) продажа или утилизация объекта недвижимости.

Рис.7. Этапы жизненного цикла объекта недвижимости.

Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости имеют разные временные промежутки, задачи и затраты, возникающие у компании, которой принадлежит объект недвижимости.

Методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании включает в себя совокупность приемов и методов на всех трех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. На Рис.8. изображены элементы данной методики.

Одним из элементов предлагаемой методики является комплексный анализ всех показателей объекта недвижимости, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое.

Рис.8. Элементы методики совершенствования управления недвижимостью крупной компании.

В зависимости от специфики фирмы, критерии при выборе объектов недвижимости могут быть разными. Если компания работает с элитными клиентами то, очевидно, что статус и местоположение будет играть большую роль при выборе объекта. В этом случае предлагается использовать бальный метод экспертной оценки, при котором каждому параметру объекта недвижимости заказчик присваивает максимально возможное количество баллов, а анализ объектов производится по количественным и качественным оценкам.

Каждый эксперт каждому параметру объекта присваивает баллы по шкале от 0 до 10. Тогда важность параметра определяется по формуле:

a_i = [ ( B _ij : B _cj )] / m,

где а_i -- весомость i-го параметра объекта;

i - номер параметра объекта;

j - номер эксперта;

m - количество экспертов в группе;

B_ij - балл, присвоенный i -му параметру j -м экспертом;

B_сi - сумма баллов, присвоенных j -м экспертом всем параметрам объекта.

После обсуждения с руководителем компании, которая выбирает объект недвижимости, рядом с параметром, влияющим на выбор, ставится максимальный и минимальный бал. На основании этих данных проводится комплексная оценка объектов, которая в последствие предоставляется на рассмотрение руководителю головной организации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Мировой рынок недвижимости развивался длительное время, а российский рынок сформировался при переходе России к рыночной экономике. Все тенденции и законы мирового рынка недвижимости необходимо тщательно проанализировать для осуществления корректного прогнозирования положения дел на отечественном рынке. Исходя из поставленных задач в дипломной работе решены следующие:

1. Рассчитана стоимость объектов жилой недвижимости.

2. Проанализированы полученные результаты.

3. Рекомендованы мероприятия.

Результаты анализа показывают, что агентство устанавливает цену на квартиры в зависимости от спроса и предложения, которые не всегда отражает реальную оценку недвижимости.

Разработаны следующие рекомендации:

1. Формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на рынке недвижимости (развитие (создание) объектов недвижимости; управление (эксплуатация) этими объектами; оборот прав на ранее созданную недвижимость; управление рынком недвижимости).

2. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними.

3. Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).

4. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).

5. Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка (выполняют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

6. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям).

7. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.

8. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

Библиографический список

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и комментарии к нему.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)

4. Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.

5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие – М.: изд-во «КноРус», 2007г. -344с.

6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. – 624с.

7. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007г. – 464с.

8. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. – 240с.

9. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. – 352 с.

10. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. – 224 с.

11. Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. – 327с.

12. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер» , 2001 г. – 334 с.

13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002 г. – 801 с.

14. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2004. – 496с.

15. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во «Экономика», 2000.

16. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 – 422 с.

17. Д. В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. – 136 с.

18. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.

19. Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.

20. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное пособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2006 - 448с

21. Страхов Ю.И., Каминский А.В., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие, М.: изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», 2004г. – 238 с.

22. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9.

23. Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические науки. Москва, 2006. № 9.

24. Иванова А.В. Управление недвижимостью // 7-я Всероссийская конференция молодых ученых и студентов “МОЛОДЕЖЬ. ОБРАЗОВАНИЕ ЭКОНОМИКА.”: Сборник статей участников конференции. Ярославль, 2006.

25. www.rway.ru – Обзор и анализ рынка недвижимости.

26. www.issledovanie.ru - электронная библиотека по исследованию недвижимости России.

27. www.irn.ru - Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».

28. www.ners.ru - сайт агентства недвижимости ООО «Недвижимость. Ипотека. Оценка».

29. www.irr.ru – сайт газеты «Из рук в руки».

30. www.dm-realty.ru – сайт журнала «Недвижимость и цены».

ПРИЛОЖЕНИЕ

График 1.

Поквартальный график 1 изменения средней цены предложения 1 кв. метра

на рынке типового жилья (в % к 4 кварталу 1997 года)

График 2.

Поквартальный график 2 изменения средней цены предложения 1 кв. метра

на рынке типового жилья в различных административных округах Москвы(в % к 4 кварталу 2002 года)

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для однокомнатных квартир

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для двухкомнатных квартир

Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для трехкомнатных квартир

содержание   ..  638  639  640   ..