Оглавление
|
№ страницы
|
Введение…………………………………………………………………………
|
3
|
Глава
1. История
возникновения
Земельного
кадастра………………...
|
6
|
Глава
2. Земельный
кадастр в
зарубежных
странах…………………….
|
11
|
Глава
3. Современные
тенденции
развития
земельного
кадастра в
России…………………………………………………………………………….
|
17
|
3.1. Результаты
земельных
преобразований
1990-2000гг………..
|
17
|
3.2. Задачи
земельной
политики
2000-2002гг………………………
|
21
|
Глава
4. Методы оценки
объектов
недвижимости………………………..
|
29
|
4.1. Оценка
массовая и
индивидуальная…………………………….
|
29
|
4.2.
Метод сравнения
продаж………………………………………….
|
30
|
4.3. Доходный
метод…………………………………………………….
|
33
|
4.4. Затратный
метод……………………………………………………
|
35
|
Глава
5. Модели оценки
земли……………………………………………...
|
37
|
5.1. Виды
моделей массовой
оценки…………………………………
|
37
|
5.2. Калибровка
(идентификация)
моделей массовой
оценки…...
|
39
|
5.3. Контроль
качества
оценки…………………………………………
|
40
|
5.4. Границы
применения
массовой
оценки…………………………
|
42
|
Глава
6. Состояние
рынка земельных
участков
Московской
области,
предназначенных
под индивидуальное
жилищное
строительство……
|
44
|
6.1.
Общая
характеристика
рынка…………………………………….
|
44
|
6.2. Результаты
исследования…………………………………………
|
47
|
6.3.
Анализ прогностической
силы модели………………………….
|
71
|
Заключение……………………………………………………………………...
|
74
|
Список
использованной
литературы………………………………………..
|
77
|
Приложения……………………………………………………………………..
|
78
|
Введение
Земля
как основной
базис всех
процессов
жизнедеятельности
общества в
политической,
экономической,
социальной,
производственной,
коммунальной,
экологической
и других сферах
обладает стоимостью,
качественная
оценка которой
представляет
собой одно из
важнейших
условий нормального
функционирования
и развития
экономики.
Необходимость
в получении
достоверной
стоимости
земельных
участков испытывают
как государственные
так и муниципальные
органы исполнительной
власти при
управлении
земельными
ресурсами,
проведении
рациональной
земельной и
налоговой
политики.
Для
обеспечения
рационального
использования
земельных
ресурсов с 13
декабря 1968 года
ведется государственный
земельный
кадастр, содержащий
совокупность
достоверных
и необходимых
сведений о
природном,
хозяйственном
и правовом
положении
земель. Земельный
кадастр включает
регистрацию
землепользования,
учет количества
и качества
земельных
угодий, бонитировку
почв и экономическую
оценку земель.
Государственный
земельный
кадастр имеет
важное народнохозяйственное
значение. Его
данные широко
применяются
при решении
многих вопросов,
связанных с
использованием
земельных
ресурсов. С
помощью
земельно-кадастровых
данных можно
определить
место земельных
ресурсов в
составе национального
богатства
страны, устанавливать
задания по
повышению
продуктивности
использования
земельных
ресурсов путем
перевода земель
из одной категории
в другую, трансформации
и улучшения
угодий, мелиорации
земель, борьбы
с эрозией почв,
кислотностью,
засолением,
заболачиванием
земель, давать
оценку экономической
эффективности
планируемых
мероприятий.
На сегодняшний
день в Российской
Федерации
сложились
адекватные
предпосылки
для формирования
механизмов
налогообложения
земли, взимания
арендной платы
за землю, находящуюся
в государственной
и муниципальной
собственности,
а также государственной
политики в
области оценки
земель для
целей налогообложения.
Одним
из решающих
условий эффективного
использования
земельных
ресурсов в
условиях переходной
экономики
является методически
корректное
определение
цены земли,
обеспечивающее
установление
обоснованных
размеров разного
рода платежей
за землю, и в
первую очередь
величины земельного
налога. При
этом принципиальное
значение приобретает
поиск такой
расчетной
величины, которая
бы в полной
мере соответствовала
экономическим
реалиям конкретного
этапа общественного
развития. Проблема
заключается
в том, что в
современных
экономических
условиях отсутствуют
методические
основы для
расчета объективно
обоснованной
равновесной
цены земли.
Сложившаяся
ситуация объясняется
следующими
причинами.
Во-первых,
отечественные
методы экономической
оценки земли,
использовавшиеся
в дореформенный
период, создавались
без учета применения
их в условиях
современной
рыночной экономики.
Во-вторых,
известные
зарубежные
методы не
ориентированы
на слабо предсказуемую
кризисную
экономическую
ситуацию и
такие рынки
земли, как
российский,
который находится
в стадии формирования,
неустойчив
и не соответствует
общепринятым
стандартам
функционирования.
Поэтому вряд
ли можно рассчитывать
на получение
достоверных
результатов,
применяя широко
используемые
за рубежом
методы капитализации
доходов, либо
капитализации
затрат на конкретном
земельном
участке.
В-третьих,
в России еще
не накоплена
достоверная
информационная
база об операциях
с землей, на
основе которой
могли бы быть
использованы
некоторые
зарубежные
методики, в
частности
методы аналогии,
простой, либо
основанной
на математических
статистических
моделях экстраполяции.
Именно
поэтому сегодня
крайне острой
и актуальной
представляется
проблема разработки
научно обоснованной
методики определения
равновесной
цены земли,
которая способна
учитывать
особенности
российских
условий.
Цель
магистерской
диссертации
– попытка
разработать
процедуры
определения
расчетным
путем цену
земельных
участков по
совокупности
рыночных факторов
земельного
ценообразования,
включая конъюнктуру
земельного
рынка, соотношение
спроса и предложения
на земельные
участки.
Предмет
исследования
– экономические
взаимосвязи,
возникающие
при формировании
цен на объекты
недвижимости.
Объектом
исследования
являются земельные
участки Московской
области, предоставленные
под индивидуальное
жилищное
строительство
(ИЖС).
Методологической
и теоретической
основой исследования
послужили
работы Джозефа
К. Эккерта
«Организация
оценки и налогообложения
недвижимости»
и Д.Фридмана,
Н.Ордуэйя «Анализ
и оценка приносящей
доход недвижимости».
В работе также
использовались
материалы и
данные компьютерной
сети Интернет.
Автору
неизвестны
подобные
исследования
и он надеется,
что выводы,
вытекающие
из данной работы,
и опыт данного
исследования
могут представлять
практическую
ценность.
В заключение
мне хотелось
бы поблагодарить
директора НПЦ
«Оценки земель»
института
МосНИИПИ
землеустройства,
к.б.н. Гинзбурга
Михаила Евгеньевича
за предоставленную
информационную
базу и консультационную
поддержку без
которой не
возможна была
бы данная работа.
Почвенные
ресурсы страны
представляют
собой огромное
народное богатство.
Правильное
их использование
немыслимо без
строго научного
количественного
и качественного
учета почв.
Этой задаче
служит составление
и ведение земельного
кадастра.
Первые
попытки учета
количества
и качества
земель проводились
еще при первобытнообщинном
способе производства.
Однако тогда
учет был весьма
примитивный
и проводился
в интересах
общины. С появлением
частной собственности
на средства
производства
возникла
необходимость
в более тщательном
учете. Кроме
частных собственников
учет вело
рабовладельческое
государство.
Оно учитывало
доходы от обложения
налогами,
контрибуциями,
расходы на
содержание
армии и т.п. Объектом
учета постепенно
становилась
земля, которая
уже в то время
выступает как
основное средство
производства
в сельском
хозяйстве. Так
в Египте, во
времена первых
фараонов (4 тыс.
лет до н.э.) тщательно
велись оценочные
списки земель,
подлежащих
налогообложению.
Оценку земель
дважды в год
проводили
специальные
таксаторы -
чиновники
фараона. Земельный
кадастр Древнего
Рима (4 в до н.э.)
представлял
собой описание
земельной
собственности.
В специальные
реестры вносили
сведения о
размере земельных
участков, способе
их обработки,
качестве и
доходности
земель. На бронзовые
таблицы наносили
планы имений,
их названия,
границы и размеры
землевладений.
Там же приводили
сведения о
качестве земель
и о самом хозяйстве.
При рабовладельческом
строе как специальное
земельное
учетное мероприятие
зарождается
земельный
кадастр, который
продолжает
развиваться
при феодализме
и особенно при
капитализме.
В эпоху
феодализма
дальнейшее
развитие получил
внутри хозяйственный
учет, проводимый
в целях управления
и контроля за
развитием
помещичьего
хозяйства.
Феодальное
государство
вело кадастр
земли как средства
производства
для налогообложения.
При феодализме
в системе земельного
кадастра возникает
земельная
регистрация,
узаконивающая
право частной
собственности
на землю.
Таким
образом, изучение
земельных
ресурсов и
проведение
земельного
кадастра стало
необходимостью
с образованием
государства
и развитием
налогообложения.
В древнейшей
форме земельного
обложения
размер налога
устанавливался
по площади
земли. На определенном
этапе наряду
с учетом количества
начинают учитывать
и качественное
состояние
земель, а впоследствии
размер дохода,
получаемого
с земель различного
качества.
Земельный
кадастр России
характеризуется
длинной историей
развития. Имея
общую с западными
кадастрами
социальную
природу, он
отличается
своими специфическими
свойствами.
Первые
описания земель
в России появились
еще в 9 веке. Они
касались главным
образом монастырских
и церковных
земель служили
основанием
для наделения
духовенства
недвижимым
имуществом,
в частности
землей. Собирание
данных о земле
возникло также
в связи с взиманием
сборов и податей
русскими князьями
с покоренных
ими племен.
Существовавший
в 11 веке качественный
учет земель
имел упрощенный
характер. А
первые переписи
земель с характеристикой
их количества
и качества
относятся к
12 веку. Старейшие
кадастровые
документы -
описания земель
периода татарского
ига. Первая
татарская
перепись была
проведена в
1245 г., а повсеместная
перепись русских
земель - в 1273 г.
Наряду с татарскими
переписями
описания земель