| Коэффициент стабильности ресурсной базы
|
0,996
|
0,994
|
-0,02
|
| Показатели
|
За 2004 год
|
За 2005 год
|
Изменение
|
| Коэффициент автономии
|
0,63
|
0,09
|
-0,54
|
| Коэффициент финансовой зависимости
|
0,10
|
0,53
|
+0,43
|
| Доля депозитных средств в общей сумме источников
|
0,44
|
0,32
|
-0,12
|
Коэффициент автономии говорит о том, что у банка собственные средства в составе источников средств занимают в 2004 году – 63 процента, а в 2005году этот показатель снижается на 54 процент. Коэффициент финансовой зависимости, наоборот, возрастает на 43 процента, указывая, таким образом, на возрастающую зависимость от заемного капитала. Так, например, доля депозитов в составе источников средств банка снизилась на 12 процентов, с 44 процентов в 2004 году до 32 процентов в 2005году.
2.2 Механизм предоставления ипотечных займов
В последние годы постоянно увеличивается доля ипотечных кредитов, выдаваемых АО «Альянс Банк». В процессе этого отрабатывается механизм предоставления данной формы кредита. В результате выработаны конкретные этапы взаимоотношения банка и заемщика.
Организация ипотечного кредитования включает в себя следующие этапы, схематично представленные на рисунке 7.
| Привлечение клиентов для ипотечного кредитования
|
|
| ВТОРОЙ ЭТАП:
оформление документов и выдача кредита
|
|
|
Принятие решения о предоставлении займа
|
|
| Рассмотрение кредитной заявки
|
|
| Предварительная квалификация клиентов
|
|
Рисунок 7 – Этапы ипотечного кредитования
Постоянно действующим коллегиальным органом филиала, призванного обеспечивать оперативный характер рассмотрения кредитных заявок, снижение кредитных рисков и недопущение предвзятости и постороннего влияния на принятие кредитных решений при ипотечном кредитовании является розничный кредитный комитет.
В полномочия розничного кредитного комитета входит рассмотрение кредитных заявок по розничным кредитам в пределах установленного лимита для розничного кредитования. Розничный кредитный комитет состоит из трех членов:
-начальник отдела розничного кредитования – председатель комитета;
-кредитный офицер;
-юрист филиала;
Работа с привлеченными клиентами возлагается на кредитного офицера. Задачи кредитного офицера отдела розничного кредитования следующие:
-информирование клиентов о порядке и условиях розничного кредитования банка при личном общении, по телефону или по электронным каналам связи;
-предварительная квалификация клиентов;
-расчет расходов на получение кредита;
-консультация клиентов о необходимом пакете документов для кредитования;
-анализ заявки;
-подготовка и внесение на рассмотрение кредитной заявки на Розничный кредитный комитет;
-взаимодействие с менеджерами отношений по вопросам привлечения клиентов для розничного кредитования, в том числе по отработке целевых групп клиентов.
-мониторинг кредита и работа с просроченной задолженностью
Обращаясь в банк за получением ипотечного кредита, в первую очередь клиент имеет дело с кредитным офицером. В работе с клиентом кредитный офицер должен строго придерживается требований этики делового общения.
В начале беседы выясняются потребности и намерения клиента, мотивация необходимости получения кредита и серьезность данных намерений.
После того, как кредитный офицер получает полное представление о потребностях клиента, он консультирует его о продуктах банка и условиях кредитования, разъясняет ему все права и обязанности, связанные с получением кредита.
В случае согласия клиента с условиями банка кредитный офицер на основании решения клиента производит расчет расходов на получение кредита. Один экземпляр расчета расходов передается клиенту, второй экземпляр с подписью клиента кредитный офицер оставляет у себя во избежание недоразумений, связанных с оплатой данных расходов в дальнейшем и предоставляет клиенту перечень документов и анкету.
На основании решения клиента кредитный офицер согласовывает время оценки с оценщиком.
Независимые оценщики определяют только рыночную стоимость предоставляемого в обеспечение по кредиту имущества. Оценка предоставляемого в обеспечение по кредиту имущества должна быть произведена независимыми оценщиками в срок не более 1 дня после получения необходимых для оценки документов.
Клиент предоставляет оценщику копии правоустанавливающих документов для оценки. Оценщик определяет рыночную стоимость и готовит акт оценки залогового имущества. Не лимитировано время оценки и возможность обращения клиента в другие оценочные организации, с которыми заключено соглашение о сотрудничестве.
При полном сборе необходимых документов заемщиком, кредитный офицер проводит повторную предварительную квалификацию.
Клиенту предлагается заполнить заявление-анкету на получение кредита.
Кредитный офицер распечатывает и отдает на подпись клиенту заявления-согласия на предоставление информации из имеющихся баз данных:
– проверка занятости через БД «ГЦВП» (если кредит выдается с анализом платежеспособности клиента)
– проверка место жительства и документов через БД «Адресное бюро»
По результатам предварительной квалификации Кредитный офицер готовит экспертное заключение установленной формы.
Кредитная заявка с экспертным заключением кредитного офицера выносится на рассмотрение розничного кредитного комитета. Оценка юридических рисков клиента на розничном кредитном комитете проводится по залоговому обеспечению. В сложных или спорных случаях кредитный офицер после согласования с начальником отдела может устно обратиться к юристу за разъяснениями до вынесения заявки на розничный кредитный комитет.
После проверки составленного договора залога кредитным офицером по сопровождению, юрист филиала визирует договор, этим юрист подтверждает наличие всех документов и надлежащего оформления. В случаи не соответствия кредитного досье юрист должен незамедлительно уведомить кредитного офицера.
При этом проверка договора залога не должна превышать 1 часа для каждого отдельного заемщика.
При необходимости розничный кредитный комитет либо кредитный офицер может запросить дополнительную проверку клиента службой безопасности.
При оформлении запроса кредитный офицер передает в службу безопасности следующие документы:
Для работников по найму:
– копию документа, удостоверяющего личность предпринимателя;
– копию заявки на получение кредита с анкетными данными;
– копии правоустанавливающих документов.
Кроме того, для предпринимателей без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей):
– копию документа, подтверждающего регистрацию предпринимателя (свидетельство, патент), кроме осуществляющих свою деятельность на рынках и других стационарных точках без государственной регистрации.
Заключение службы безопасности банка должно быть подготовлено в срок, не превышающий одного рабочего дня после получения запроса. Служба безопасности банка осуществляет проверку без встречи с заемщиком. В отдельных (сложных, спорных) случаях по запросу кредитного офицера или кредитного комитета, может быть организована встреча представителя службы безопасности с заемщиком при участии кредитного офицера (по его усмотрению).
Заключение составляется в письменной форме и включает в себя данные о гражданской состоятельности заемщика, его дееспособности, о возможном наличии плохой кредитной истории, наличии связанных компаний, задолженностей, участии заемщика в судебных разбирательствах; а также выявленную негативную информацию о заемщике и любую другую информацию, которая может повлиять на решение о выдаче кредита.
Служба безопасности не проводит экономическую экспертизу проекта. Сведения, содержащиеся в заключение службы безопасности, являются конфиденциальными и обсуждению с клиентами не подлежат.
Особое внимание уделяется лицам, ранее судимым за совершение преступлений, предусмотренных следующими статьями Уголовного кодекса: 177 (мошенничество), 178 (грабеж), 179 (разбой), 180 (хищение предметов, имеющих особую ценность), 181 (вымогательство), 191 (незаконная банковская деятельность), 206 (изготовление или сбыт поддельных денег и ценных бумаг), 207 (изготовление или сбыт поддельных платежных карточек и иных расчетных документов), 217 (ложное банкротство), 238 (злоупотребление полномочиями). Решение о выдаче кредитов лицам, судимым за указанные преступления, принимается после тщательного изучения их личности, а также в зависимости от тяжести содеянного, срока давности, поведения и образа жизни заемщика в настоящее время.
Данное решение отражается в протоколе розничного кредитного комитета с указанием причин, по которым понадобилась такая проверка.
Решение розничного кредитного комитета оформляется протоколом и подписывается всеми членами розничного кредитного комитета.
Кредитный офицер уведомляет клиента о принятом решении и о его дальнейших действиях и согласовывает время прихода клиента для оплаты комиссии за оформление кредита.
Клиент вносит комиссию за оформление кредитной заявки на свой лицевой счет согласно утвержденным тарифам.
На этом работа кредитного офицера с клиентом заканчивается, вплоть до появления у последнего просрочки платежей по выданному займу. Кредитный офицер передает младшему кредитному офицеру досье, содержащее в себе следующие документы:
– документы, предоставленные клиентом для экспертизы заявки; заявление клиента на получение кредита;
– перечень расходов по оформлению кредита с подписью клиента;
– согласие клиента на предоставление данных из БД «ГЦВП» (в том случае, если кредит выдается с анализом платежеспособности клиента)
– согласие клиента на предоставление данных из БД «Адресное бюро»
– распечатка из БД «ГЦВП» с визой Кредитного офицера о подтверждении ее подлинности (в том случае, если кредит выдается с анализом платежеспособности клиента);
– экспертное заключение по заявке установленной формы;
– выписка из протокола розничного кредитного комитета;
– экспертное заключение службы безопасности (в случае необходимости)
– акт об оценке недвижимости;
– документ, подтверждающий внесение клиентом суммы комиссии за оформление кредита на его лицевой счет.
Дальнейшая работа по данной заявке возлагается на младшего кредитного офицера и бухгалтера по кредитным операциям.
Страхование недвижимости в качестве предмета залога в случае кредитования за счёт средств банка является обязательным
Страховые полисы оформляются младшим кредитным офицером или другим лицом и передаются для подписания клиенту Страховая сумма должна быть не меньше залоговой стоимости обеспечения по кредиту, за исключением страхования гражданско-правовой ответственности по договору банковского займа, где страховая сумма должна быть не менее суммы займа.
2.3 Анализ действующих форм ипотечного кредитования
На данный момент в ПФ АО Альянс Банк действуют четыре программы ипотечного кредитования, такие как:
- «Альянс Ипотека» (совместно с АО «КИК»);
- Экспресс ипотека;
- Ипотека класс;
- Государственная программа ипотечного кредитования.
Условия предоставления ипотечного жилищного кредита по программе «Альянс Ипотека» заключаются в следующем:
- кредиты предоставляются в тенге без привязки к иностранной валюте;
- минимальная сумма кредита составляет 600000 тенге;
- максимальная сумма кредита составляет 50000000 тенге;
– срок кредитования от трех до пяти лет;
–ставка вознаграждения плавающая (изменяется первого апреля и первого октября) – 10,5 %;
–до момента продажи кредита в АО «КИК» ставка вознаграждения составляет 19,5 %;
–первоначальный взнос не менее 15 %, при отсутствии первоначального взноса в залог принимается другое недвижимое имущество;
–залоговым обеспечением является приобретаемое жилье;
–погашение кредита ежемесячно в течении всего срока действия договора банковского займа равными долями, включая части сумм вознаграждения и основного долга;
–в залог не принимается жилье, состоящее в залоге или под запретом, а также имеющее задолженности по коммунальным услугам.
Тарифы по данной программе представлены в таблице 6 .
Таблица 6 – Тарифы по программе «Альянс Ипотека»
| Наименование тарифа
|
Размер
|
| Комиссия за рассмотрение кредитной заявки
|
1000 тенге
|
| Комиссия за предоставление банковского займа
|
0,2 % от суммы займа
минимум 5000 тенге
|
| Комиссия за выдачу наличных денег
|
0,8 % - тенге
|
Для приобретения жилья по данной программе необходим перечень документов, который представлен в приложении В.
Программа ипотечного кредитования Экспресс Ипотека предоставляет следующие условия кредитования:
– валюта кредита – тенге, доллары;
– срок кредита – в тенге до пяти лет, в долларах до 15-ти лет;
– ставка вознаграждения – в тенге 12 % в год, в долларах – 10 % в год;
–первоначальный взнос – не менее 20 %, а при отсутствии первоначального взноса в залог принимается другое ликвидное имущество (недвижимое, движимое имущество, а также гарантия юридического лица);
– залоговое обеспечение – приобретаемая недвижимость.
Наименование тарифов по данной программе представлены в таблице 7.
Таблица 7 - Тарифы по программе Экспресс Ипотека
| Наименование тарифа
|
Размер
|
| Комиссия за рассмотрения кредитной заявки
|
800 тенге
|
| Единовременная комиссия за предоставление банковского займа
|
минимум 5000 тенге, 0,2 % от запрашиваемой суммы
|
| Комиссия за выдачу наличных денег
|
0,8 % тенге, 0,9 % долларов
|
| Комиссия за досрочное погашение кредита
|
нет (по истечении шести месяцев)
|
| Страхование имущества
|
0,5 % ежегодно от залоговой стоимости
|
Перечень документов, предоставляемых заемщиком для оформления займа представлен в приложении Г.
Следующая разновидность ипотечного кредитования это программа Ипотека класс, которая осуществляется на таких условиях как:
– без подтверждения доходов;
– минимальные требования к пакету документов;
– минимальные ставки вознаграждения за предоставленный ипотечный кредит;
– обеспечением кредита является депозит-гарантия и приобретаемая недвижимость;
– оформление ипотечного кредита в кратчайшие сроки;
– срок кредитования до 15-ти лет;
– валюта кредита – доллары и евро;
– максимальная сумма кредита не ограничена.
В таблице 8 указаны ставки вознаграждения в зависимости от размера депозита.
Таблица 8 – Ставки вознаграждения за предоставленный ипотечный кредит в зависимости от размера депозита
| Размер депозита в процентах от суммы необходимого кредита
|
от 20 % до 30 %
|
от 31 % до 40 %
|
от 41 % до 50 %
|
от 50 % и выше
|
| Ставка вознаграждения (в год) в зависимости от размера депозита-гарантии (%)
|
до 10 лет
|
7 %
|
6 %
|
5 %
|
4 %
|
| до 15 лет
|
–
|
Последняя из программ ипотечного кредитования АО «Альянс Банка» – это Государственная программа ипотечного кредитования (совместно с АО «КИК»):
– данная программа рассчитана на 2005-2007 годы;
– первоначальный взнос здесь составляет 10 %;
– сроки кредитования до 20 лет;
– ставка вознаграждения – 10 % годовых, фиксированная на весь срок;
– предусмотрено обязательное страхование в Фонде Гарантированных Ипотечных Вкладов (ФГИВ);
– приобретается жилье в новых домах.
За 2004 год было выдано ипотечных кредитов по программе «Альянс ипотека» на сумму 498,5 млн.тенге, по программе Экспресс ипотека на сумму 6189,3 млн.тенге, по программе Ипотека класс на сумму 876,9 тыс.тенге. Государственная программа ипотечного кредитования начала действовать с 2005 года, следовательно, в 2004 году выдач по ней не было. Структура выдачи ипотечных займов за 2004 год представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Структура выдачи ипотечных кредитов АО «Альянс Банк» за 2004 год
За 2005 год АО «Альянс Банк» было выдано займов физическим лицам по продуктам и программам:
– «Альянс ипотека» (КИК) - на сумму 859,9 млн. тенге;
– Экспресс ипотека - на сумму 8 372,1 млн. тенге;
– Ипотека класс (Банк) - на сумму 1 388,6 млн. тенге;
– Государственная программа – на сумму 225,3 млн.тенге.
Данная структура представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура выдачи ипотечных кредитов АО « Альянс Банк» за 2005 год
Мы видим, что по сравнению с 2004 годом в 2005 году идет увеличение доли выданных кредитов, причем появилась еще одна новая программа ипотечного кредитования.
За 2004 год в ПФ АО «Альянс Банк» по программе Экспресс ипотека было выдано займов на сумму 189,2 млн.тенге, по программе «Альянс ипотека» на сумму 123,5 млн.тенге, по программе Ипотека класс на сумму 119,4 млн.тенге.
За 2005 год ПФ АО «Альянс Банк» были выданы следующие займы: по программе Экспресс ипотеке на сумму 295 млн. тенге, «Альянс ипотека» (КИК) на сумму 170 млн. тенге и по гос. программе на сумму 120 млн. тенге. Как мы видим, также идет тенденция к росту по сравнению с предыдущим годом. Более наглядно динамику роста можно посмотреть на рисунке 10.
Рисунок 10 – Динамика выдачи ипотечных займов ПФ АО «Альянс Банк» за 2004–2005 гг
Как мы видим, как за 2004 год, так и за 2005 год преобладают выдачи займов по программе Экспресс ипотека. Это объясняется тем, что по данной программе наиболее приемлемые условия. Плюсы данной программы в том, что кредиты выдаются как в долларах США, так и в тенге, невысокие фиксированные ставки, при отсутствии первоначального взноса, возможен залог другого ликвидного имущества, тарифы по оформлению также не велики.
На втором месте находится программа «Альянс ипотека» совместно с КИК. По данной программе выдача меньше, так как здесь идет плавающая ставка вознаграждения, помимо этого необходимо собрать большой пакет документов для оформления кредита.
По программе Ипотека класс в 2005 году выдач не было.
Меньше всего за 2005 год приходится выдача по гос. программе. Клиентов привлекает маленький первоначальный взнос, большой срок кредитования и фиксированная ставка вознаграждения, но это компенсируется тем, что идет одноразовый платеж страховки в ФГИВ, который представляет собой немалую сумму. Так, например, если квартира стоит 25 тысяч долларов, то помимо первоначального взноса в размере 2,5 тысяч долларов, клиент за оформление будет выплачивать еще 100 тысяч тенге. Также по данной программе возможно приобретение только нового жилья, а по остальным программам идет приобретение жилья на вторичном рынке.
За 5 месяцев 2006 года в ПФ АО «Альянс Банк» по гос. программе было выдано займов на сумму 186 млн. тенге. По программе Ипотеке класс был выдан всего один кредит, а по программе «Альянс ипотека» (КИК) – не одного.
Продолжает стремительными темпами расти программа Экспресс ипотека. Так за пять месяцев 2006 года было выдано займов на сумму 130380 тысяч тенге из них: в январе на сумму – 20910 тысяч тенге, в феврале – 22140 тысяч тенге, в марте – 23370 тысяч тенге, в апреле – 25830 тысяч тенге и в мае на сумму 38130 тысяч тенге. Данная структура роста представлена на рисунке 11.
Рисунок 11 – Структура выдачи займов по программе Экспресс ипотека ПФ АО «Альянс Банк» за 2006 год
3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования
3.1 Проблемы ипотечного кредитования
В последние годы ипотечное кредитование в Казахстане получило широкое развитие. В свою очередь, это было бы невозможным без поддержки государства, которое воспринимает ипотеку как один из основных способов решения жилищной проблемы. Кроме того, как показывает опыт других стран, ипотека может придать мощный импульс развитию других отраслей, в той или иной степени связанных с ипотечным кредитованием: строительство, производство строительных и отделочных материалов и т.д. Но несмотря на стремительное развитие на рынке ипотечного кредитования все таки существуют проблемы, которые схематично представлены в приложение Д.
Так например, в действующем законодательстве сохраняются положения, которые объективно тормозят развитие ипотечного кредитования.
До недавнего времени основным препятствием для повсеместного распространения ипотеки являлось отсутствие частной собственности на землю. По этой причине ипотека до сих пор получила развитие только в крупных городах и практически полностью отсутствует в населенных пунктах. Однако после принятия Земельного кодекса, по крайней мере, законодательно появилась возможность включения земли в экономический оборот.
Практическая реализация данной задачи в настоящее время тормозится из-за отсутствия практики ее использования, несовершенства законодательно установленных процедур государственной регистрации, а также недоверия банков к установленным государством параметрам оценки ее рыночной стоимости.
К примеру, в случае приобретения недвижимости вместе с земельным участком оценку недвижимости осуществляет Центр по недвижимости (бывший БТИ), а земли – орган по оценке земли. Таким образом, процесс оценки фактически неделимого имущества разделен на два этапа, что подразумевает увеличение сроков осуществления сделок и дополнительные финансовые издержки.
Другой немаловажный момент – порядок государственной регистрации залога недвижимого имущества, приобретаемого на средства ипотечного кредита. Первоначально необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на имущество, а лишь затем возможно зарегистрировать залог этого имущества. Такое положение содержит в себе риск потенциальных потерь банков-кредиторов. К примеру, если предоставить деньги для покупки недвижимости, то после совершения сделки заемщик может отказаться предоставить жилье в обеспечение. В результате банк-кредитор окажется без залога по предоставленному ипотечному кредиту.
Чтобы не допустить подобного в настоящее время банки предоставляют деньги только после регистрации залога. Следовательно, заемщику необходимо сначала где-то изыскать деньги на короткое время, чтобы заплатить за недвижимость, затем зарегистрировать право собственности на нее, после этого зарегистрировать залог перед банком, и лишь тогда он может получить кредит. Фактически полученный кредит направляется заемщиком для погашения ранее одолженных денег.
В данной ситуации можно было бы предложить два решения:
– предусмотреть законодательно возможность заключения и регистрации одного договора, который включал бы в себя положения договоров банковского займа и ипотечного;
– предусмотреть законодательно «ипотеку по закону», то есть ситуацию, когда жилье, приобретаемое на средства ипотечного кредита, автоматически считалось бы находящимся в залоге.
В последние годы происходит значительное снижение ставок вознаграждения по кредитам. В результате, получившие ипотечные кредиты два года назад сегодня оказались в невыгодном положении перед новыми заемщиками, которые получают кредиты по гораздо более низким ставкам. Естественно, что многие старые заемщики желают рефинансировать свои кредиты, то есть заменить существующий долг. На практике это означает следующее: получается новый кредит, который идет на погашение задолженности по старому, а недвижимость переходит в залог по новому обязательству перед банком. Очень привлекательная для многих схема, но крайне редко осуществимая. Причина – опять процедура государственной регистрации.
Сначала старый кредитор должен разрешить снятие обременения, а затем заемщик может предоставить недвижимость в залог по новому кредиту. Но старый кредитор не хочет снимать обременение без погашения долга, а новый кредитор - давать деньги без предварительного предоставления залога. Получается замкнутый круг, в котором все участники согласны реализовать сделку, но не могут из-за несовершенства системы регистрации.
Как известно, оператором национальной системы ипотечного кредитования является АО "Казахстанская ипотечная компания". Роль Компании заключается в приобретении прав требования по ипотечным кредитам у банков-кредиторов, а также последующий выпуск ипотечных облигаций под залог данных прав требования.
В процессе своей деятельности компания сталкивается со многими законодательными препятствиями. В частности, существенно увеличивает процедуры и издержки требование законодательства об обязательной регистрации уступки права требования по обязательств); обеспеченному недвижимостью, по месту нахождения данной недвижимости. Поскольку компания приобретает права требования у банков по всему Казахстану, она вынуждена производить государственную регистрацию во всех этих городах, что значительно увеличивает временные и финансовые затраты. Было бы гораздо эффективнее разрешить государственную регистрацию по месту нахождения покупателя права требования. Это позволило бы компании регистрировать покупку прав требования в городе Алматы вне зависимости от местонахождения заемщика, банка и самой недвижимости.
Другой момент - отказ некоторых Центров по недвижимости регистрировать уступку прав требования пулом, то есть по нескольким кредитам одновременно. В результате необходимо производить регистрацию по каждому кредиту' отдельно, что также не способствует упрощению и удешевлению процедур получения ипотечных кредитов.
Как было указано выше, после формирования пула прав требования по ипотечным кредитам компания передает их в залог по выпускаемым ипотечным облигациям. Такой механизм известен в международной практике как наиболее эффективный и дешевый способ привлечения денег. Это немаловажно, поскольку, чем дешевле привлекаются деньги, тем ниже ставки вознаграждения по кредитам и доступнее кредиты для населения.
Однако здесь возникает новая проблема, которая связана с государственной регистрацией залога по ипотечным облигациям. В соответствии с действующим законодательством, кредитор обладает правом изъятия заложенного имущества только в случае его государственной регистрации. Таким образом, в случае банкротства Компании владельцы ипотечных облигаций могут предъявить права только к тем кредитам, залог права требования, по которым зарегистрирован. Но специфика кредитования подразумевает возможность постоянного изменения остатка долга по кредитам, что связано с их погашением.
Законодательство позволяет развивать ипотеку недвижимого имущества. Это во многом связано с принятием Закона "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам ипотечного кредитования" от 3 июня 2003 года №427-02.На основе всего изложенного можно сделать несколько выводов и вынести на рассмотрение предложения по совершенствованию действующего законодательства, касающиеся процесса ипотечного жилищного кредитования, в частности, должны быть:
– упрощены правовые процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;
– упрощены правовые процедуры регистрации сделок по купле-продаже недвижимости, предоставлению ее в залог, уступке прав требования по ипотечным кредитам;
– создан механизм социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита (целесообразно создание государственной структуры, занимающейся защитой заемщиков).
Ипотечное кредитование является новым явлением в нашей жизни. Как и большинство новых терминов и понятий, привнесенных рыночными отношениями в обиходную жизнь, эмоциональная окраска этого термина для обычного гражданина – потенциального заемщика и просто человека, нуждающегося в улучшении жилищных условий, декларируемого как центральный субъект создаваемой системы, – зависит от дальнейших общих усилий Национального Банка, Национальной Комиссии и, главное, Правительства. Ведь ограниченные возможности заемщиков никак не исправить самым изощренным финансовым механизмом. Потому что в соответствии с мнением гениального ученого Дж. М. Кейнса, «сбережения не являются функцией уровня рыночной ставки процента, уровень сбережений зависит от уровня доходов субъектов». Проще говоря, потенциальным заемщикам-гражданам безразлично, какие будут ставки по ипотечным кредитам, если уровня их доходов будет едва хватать на текущие потребительские расходы. Эта простая закономерность показывает, насколько успешными будут предпринимаемые усилия по созданию ипотечной системы.
Несмотря на то, что ряд экспертов фондового рынка приводит довольно убедительные, на наш взгляд, доводы, критикуя создание системы долгосрочного ипотечного кредитования именно на данном этапе, мы считаем, что необходимо воспользоваться некоторым подъемом в экономике – в экспортном потенциале, который, к сожалению, в большей степени отражается на других секторах экономики и населения, только посредством мультипликатора государственных расходов и некоторой стабилизации курса национальной валюты, и постараться создать стабильный механизм финансирования жилищного строительства. Для этого необходимо решить следующие основные проблемы, связанные с успешным внедрением ипотеки в жизнь:
– внесение максимально возможных, щадящих условий для заемщиков, в силу не только коммерческой, но и социальной основы программы;
– решение проблем с обеспечением кредиторов и инвесторов реальными государственными гарантиями в виде контролирующих институтов на всех этапах ипотечного кредита от выдачи до погашения;
– обеспечение жесткого контроля над допуском к инвестированию КУПА в ипотечные облигации банков второго уровня;
–формирование комплексной государственной политики стимулирования жилищного строительства;
– ориентация на широкие слои населения.
Не было бы в принципе нагнетания общественного внимания к проблемам ипотеки, если бы не объективная необходимость в поддерживаемых государством инвестициях в жилищное строительство, признаваемых все более в качестве общественно-необходимых затрат. Более того, как и большинство общественно необходимых затрат, жилищный сектор не привлекателен на первых порах для частного капитала.
Высокая стоимость жилья является одной из основных причин сдерживания роста массового жилищного строительства. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья в городах республики (без индивидуальных жилых домов, построенных населением) за 2002–2003 годы составляла 47,5–60,3 тыс. тенге, за исключением городов Астаны и Атырау, где стоимость строительства одного квадратного метра площади жилых домов превышала среднюю республиканскую на 24,5 и 12,7 тыс. тенге соответственно.
Для снижения стоимости строительства жилья необходим переход к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям. Современные требования к качеству строительства жилых домов предопределяют применение новых и эффективных материалов, соответствующих мировым стандартам.
Однако отечественная промышленность строительных материалов не в полной мере удовлетворяет потребности строительного производства. Казахстан не располагает необходимыми сырьевыми ресурсами, производственными мощностями, рабочими и инженерными кадрами для обеспечения потребностей экономики в новейших строительных материалах, изделиях и конструкциях.
В стране отсутствуют предприятия по выпуску стекла, стекловолокон, конструкций из алюминиевых сплавов, композитных и других материалов, заменяющих древесину и металл. Не развито собственное машиностроение, практически нет заводов по производству грузоподъемных машин, подъемно-транспортных механизмов, строительных машин и технологического оборудования. Производство эффективных теплоизоляционных материалов и изделий из них, использование глубокой переработки нефтепродуктов и полимеров находятся в начальной стадии.
Многие банки весьма рискуют выдавать ипотечные кредиты из-за повышенных рисков, которые, прежде всего, связаны с:
– отсутствием стабильной заработной платы у населения;
– отсутствием твердой гарантии, связанной с трудоустройством в течение всего времени погашения кредита, с риском изменения места работы и снижения доходной части;
– возможным ростом семьи в количественном отношении, что влияет на платежеспособность клиента;
– с долгосрочностью кредитования, не менее трех лет, которое осуществляется в валюте – тенге, что связано с доходностью населения – заработная плата в тенге. В свою очередь банки имеют валютные риски, когда в случае роста курса доллара США и приобретения ресурсов для кредитования возникает курсовая разница, которая будет отнесена на расход банка.
Также основной проблемой для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность надлежащей реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома.
Одним из недостатков отечественного ипотечного кредитования является то, что оно осуществляется еще на недостаточно высоком уровне. Оставляет желать лучшего квалификация специалистов, работающих с клиентами. Ипотека – это сравнительно новый для Казахстана вид кредитования и, надо сказать, достаточно сложный его вид. Эксперт, занимающийся ипотекой, должен достаточно глубоко знать банковское дело, гражданское и семейное право, нотариальную деятельность, работу регистрирующих органов (Центра по недвижимости), страхование, быть опытным психологом. Собственных высококлассных специалистов в этой области у нас пока нет, как нет и соответствующего современным требованиям центра по их подготовке и повышению квалификации.
Следует также доработать внутренние процедуры банков, участвующих в ипотечном кредитовании. Ввиду несовершенства пока еще только формирующейся у нас нормативно-законодательной базы ипотечной системы, имеют место частые изменения в законодательстве и различные интерпретации законов на местах. Вместе с тем, качество обслуживания клиентов нередко зависит от уровня культуры самих клиентов. Зачастую клиент, требующий вежливого и доброжелательного отношения к себе, крайне некультурно ведет себя с обслуживающим персоналом.
На рынке ипотечных продуктов стоит реальная степень риска для заемщика, связанная с применением ставок вознаграждения, так как они могут пересматриваться в зависимости от доходности государственных ценных бумаг и изменения индекса инфляции.
Заемщик должен четко уяснить для себя порядок начисления вознаграждения и индексацию основного долга, ознакомиться с условием кредитного договора, в особенности связанные с выплатами комиссионного вознаграждения за досрочное погашение кредита.
3.1 Основные направления совершенствования ипотечного банковского кредитования в Казахстане
Для наиболее совершенного развития ипотечного кредитования в Казахстане предлагается множество путей его развития, схематично они представлены в приложение Е.
Одним из путей развития ипотечного кредитования является разработанная соответствующими министерствами «Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005–2007 годы», в рамках которой планируется обеспечить устойчивый темп роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения, путем снижения его стоимости, увеличения сроков жилищного кредитования, снижения первоначального взноса и ставки кредитования. Указанные мероприятия будут осуществляться в два этапа.
На первом этапе (2005 год) произведено:
– принятие мер по дальнейшему снижению уровня инфляции, что позволит снизить ставки по ипотечным кредитам;
– капитализация КИК в размере 6,4 млрд. тенге в целях обеспечения устойчивости компании;
– эмиссия ипотечных облигаций КИК в объеме 34,9 млрд. тенге со сроком до 20–ти лет для финансирования спроса на доступное жилье;
– капитализация КФГИК с целью снижения размера первоначального взноса до 10 % от стоимости жилья в размере 1,5 млрд. тенге;
– выпуск долгосрочных (до 20–ти лет) государственных ценных бумаг Министерством финансов для поддержания «бенчмарка» перед эмиссией ипотечных облигаций КИК;
– внесение изменений в действующее законодательство Республики Казахстан в части закрепления возможности предоставления ипотечных кредитов с обременением на их досрочное погашение в течение первых трех лет.
На втором этапе (2006–2007 годы) будут приняты следующие меры:
– капитализация КИК в размере 20,4 млрд. тенге в целях обеспечения устойчивости компании при существенном росте объема ипотечного кредитования;
– эмиссия ипотечных облигаций в объеме 111,2 млрд. тенге со сроком до 20–ти лет для финансирования спроса на доступное жилье, построенное за 2006–2007 годы;
– капитализация КФГИК с целью снижения размера первоначального взноса до 10 % от стоимости жилья в размере 2,3 млрд. тенге.
Становление и развитие в современном Казахстане системы ипотечного кредитования неразрывно связаны с созданием элементов инфраструктуры, таких как:
– единая система обязательной регистрации объектов недвижимости (земля, жилье, производственные объекты недвижимости);
– специализированные учреждения по оценке недвижимости;
– специализированные ипотечные банки;
– небанковские финансовые институты;
– внебюджетные фонды;
– страховые компании.
В процессе реализации программы планируется достичь определенных результатов. А именно, за период реализации программы все предложения нового доступного жилья будут перекрыты платежеспособным спросом граждан – участников системы ипотечного кредитования. По произведенным расчетам, системой ипотечного кредитования смогут воспользоваться 49 тысяч семей.
Для снижения ставок процентов по ипотечному кредитованию можно рекомендовать следующее:
– создать условия для упрощенного размещения банками ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг;
– активнее привлекать зарубежных инвесторов с их более дешевыми кредитными ресурсами;
– дать возможность банкам поэтапно снижать свою процентную маржу путем уменьшения удельных затрат на содержание аппарата обслуживания ипотечного кредитования, благодаря набору достаточно большой массы кредитного портфеля;
– способствовать дальнейшей стабилизации общеэкономической ситуации в стране, обеспечивающей снижение инфляции и ставки рефинансирования.
Для того, чтобы оценить риск коммерческому банку выдающему строительный кредит, кредитор должен тщательно проанализировать весь комплекс факторов риска, включая уровень спроса на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершение выйти на запланированные цены и таким образом выдержать предложенные первоначально условия продажи жилья.
Банк-кредитор должен также обеспечить успешное решение проблемы минимизации кредитного риска и риска процентной ставки. При этом допустимый уровень кредитного риска, как правило, может быть обеспечен или через получение гарантий от работодателя заемщика, или на основе использования договора об аренде жилья с правом его последующего выкупаю
Что касается риска процентной ставки, то здесь банкам рекомендуется обезопасить себя, применяя переменные (плавающие) ставки или индексированные кредитные инструменты с привязкой к курс доллара (евро) или ставкам по межбанковским кредитам. Эффективным в этом случае может оказаться кредитование с фиксированной ставкой процента и индексированием оставшейся суммы задолженности в соответствии с изменением размеров минимальной заработной платы.
По мере развития рынка ипотечного кредитования рекомендуется использовать различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:
– выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;
– рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;
– рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов.
Основная роль в формировании и реализации ипотечных программ жилищного строительства сегодня должна быть отведена регионам и их муниципальным образованиям, где уже применяются системы льготного кредитования населения с компенсацией из местного бюджета части выплат по процентам за пользование кредитом. Для эффективного использования средств всех участников инвестиционно - строительного процесса необходимо определить рациональное соотношение между инвестиционными ресурсами бюджета, населения и банков. Это позволит разработать нормативный подход к использованию бюджетных инвестиций и явиться основой для разработки и реализации муниципальных программ строительства жилья на базе организационно-экономических моделей ипотеки. Такие организационно-экономические модели должны отражать организационную структуру и экономические связи субъектов, а также последовательность реализации ипотечной программы и для их построения необходимо сформировать универсальные функциональные модули (блоки), определяющие потребность в инвестициях субъектов ипотеки.
На основании анализа большого числа действующих и проектируемых жилищных ипотек можно выделить четыре основных универсальных функциональных модуля, представляющих их основных субъектов:
– модуль «клиентура» – объединяет основных клиентов в системе ипотечного кредитования;
– инвестиционно-кредитный модуль, в котором функцию финансового инвестора выполняет банк-кредитор, выдающий и обслуживающий кредиты клиента строительным фирмам;
– модуль строительства и реализации, состоящий из строительных и риэлтерских фирм. В нем должны быть объединены функции строительства жилья и реализации его потребителю;
– модуль управления, включающий в себя структурные подразделения городской администрации, распределяющие целевые бюджетные средства, координирующие работу всех субъектов ипотеки, управляющие процессом формирования и реализации ипотечных программ жилищного строительства.
Функциональное назначение каждого модуля должно определяться совокупностью задач, поставленных перед ним в рамках реализации соответствующей организационно-экономической модели ипотечной программы, а универсальность – стандартным набором функций, которые он может выполнять в различных моделях.
Для использования в полной мере преимуществ различных источников финансирования строительство и учет их недостатков рекомендуется также применение смешанных инвестиционных стратегий, основанных на построение прогнозных моделей продаж (привлечение инвестиций).
Также одним из путей развития ипотечного кредитования является создание Казахстанской ипотечной компании, которая дает возможность заемщикам получать долгосрочные кредиты на более выгодных условиях. Созданная компания привлекательна для казахстанских граждан, поскольку:
– сравнительно невысокие ставки вознаграждения, а также впервые будет применен механизм установления верхних пределов ставок вознаграждения, выше которых ставка подниматься не может, независимо от резкого повышения на рынке;
– деноминирование в тенге, без фиксации их валютного эквивалента;
– долгосрочность;
– погашение кредита аннуитетными платежами;
– жилье приобретается по выбору заемщика, в соответствии с его возможностями и желаниями.
Успешному развитию ипотеки в стране может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы мер, таких как предоставление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса. Здесь следует выделить ряд факторов, имеющих прямое отношение к рассматриваемой проблеме:
– правовые факторы, определяющиеся общим состоянием правовой среды общества. Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками;
– экономические факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования включают: общее развитие финансово-кредитного рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты и уровень инфляции, платежеспособность населения, определяющая масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие система страхования всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. При этом для нормального развития ипотеки необходимым является страхование самих объектов недвижимости, жизни заемщиков и выдаваемых ему кредитов, а также страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость;
– психологические факторы и исторические условия также оказывают определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение к кредиту у населения.
Многообразие всех рассмотренных факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.
По сей день недвижимость остается привилегией богатых людей. Поэтому не маловажную роль играет государство, которое может посодействовать развитию вторичного рынка.
Государственная жилищная политика в решении жилищных проблем должна сделать акцент на ту часть населения, которая располагает средними доходами и собственными средствами.
Вливание денежных ресурсов в качестве субсидий со стороны государства, в конечном счете, окажется не значительным, поскольку рассчитано на определенную группу людей. Более эффективно сыграли бы кредитные льготы, более низкие ставки вознаграждения. А также необходимо установить порядок быстрого оформления документации, связанной с предоставлением и обслуживанием ипотечных жилищных кредитов.
В целом рынок жилищного кредитования в Казахстане существенно отличается от рынка практически в любой другой стране мира.
В большинстве стран жилищное кредитование предоставляется большой и разнообразной группой кредиторов и инвесторов, таких как банки, сберегательные ассоциации, кредитные союзы, страховые компании, ипотечные банкиры и государственные учреждения. В этом отношении рынок жилищного кредитовании отражает банковскую систему.
Возможно, что в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредитования возрастет при наличии соответствующих механизмов кредитования, позволяющих сделать их более дешевыми и доступными, и лишь тогда можно оценить и признать достоинства ипотеки.
Заключение
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:
Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.
Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.
Ипотечное кредитование в Казахстане существует не очень давно. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30 % до 10 % - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2001 год) до 10-12 % (2006 год). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.
Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.
С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.
Что же касается ипотечного кредитования в АО «Альянс Банк», то на данный момент там действуют четыре программы ипотечного кредитования, такие как:
- «Альянс Ипотека» (совместно с АО «КИК»);
- Экспресс ипотека;
- Ипотека класс;
- Государственная программа ипотечного кредитования.
За 2004 год было выдано ипотечных кредитов по программе «Альянс ипотека» на сумму 498,5 млн.тенге, по программе Экспресс ипотека на сумму 6189,3 млн.тенге, по программе Ипотека класс на сумму 876,9 тыс.тенге. Государственная программа ипотечного кредитования начала действовать с 2005 года, следовательно, в 2004 году выдач по ней не было.
За 2005 год АО «Альянс Банк» было выдано займов физическим лицам по продуктам и программам:
– «Альянс ипотека» (КИК) - на сумму 859,9 млн. тенге;
– Экспресс ипотека - на сумму 8 372,1 млн. тенге;
– Ипотека класс (Банк) - на сумму 1 388,6 млн. тенге;
– Государственная программа – на сумму 225,3 млн.тенге.
Мы видим, что по сравнению с 2004 годом в 2005 году идет увеличение доли выданных кредитов, причем появилась еще одна новая программа ипотечного кредитования.
За 2004 год в ПФ АО «Альянс Банк» по программе Экспресс ипотека было выдано займов на сумму 189,2 млн.тенге, по программе «Альянс ипотека» на сумму 123,5 млн.тенге, по программе Ипотека класс на сумму 119,4 млн.тенге.
За 2005 год ПФ АО «Альянс Банк» были выданы следующие займы: по программе Экспресс ипотеке на сумму 295 млн. тенге, «Альянс ипотека» (КИК) на сумму 170 млн. тенге и по гос. программе на сумму 120 млн. тенге. Как мы видим, также идет тенденция к росту по сравнению с предыдущим годом.
Продолжает стремительными темпами расти программа Экспресс ипотека. Так за пять месяцев 2006 года было выдано займов на сумму 130380 тысяч тенге из них: в январе на сумму – 20910 тысяч тенге, в феврале – 22140 тысяч тенге, в марте – 23370 тысяч тенге, в апреле – 25830 тысяч тенге и в мае на сумму 38130 тысяч тенге.
В последние годы ипотечное кредитование в Казахстане получило широкое развитие. В свою очередь, это было бы невозможным без поддержки государства, которое воспринимает ипотеку как один из основных способов решения жилищной проблемы. Кроме того, как показывает опыт других стран, ипотека может придать мощный импульс развитию других отраслей, в той или иной степени связанных с ипотечным кредитованием: строительство, производство строительных и отделочных материалов и т.д.
Но несмотря на стремительное развитие на рынке ипотечного кредитования все таки существуют проблемы такие как: несовершенство нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные отношения, высокая стоимость жилья, высокие процентные ставки, банковские риски, недостаточная квалификация специалистов и т. д.
Для решения данных проблем предлагаются различные пути совершенствования ипотечного кредитования такие как: упрощение процедур выдачи и обслуживания кредитов, процедур регистрации сделок по купле-продаже недвижимости, предоставлению ее в залог (возможность заключения одного договора, включающего положения договора банковского и ипотечного займа); точная оценка всех комплексов факторов риска; активное привлечение более «дешевых» и «длинных» кредитных ресурсов; способствие стабилизации экономической ситуации в стране, обеспечивающей снижение инфляции и так далее.
В целом рынок жилищного кредитования в Казахстане существенно отличается от рынка практически в любой другой стране мира.
В большинстве стран жилищное кредитование предоставляется большой и разнообразной группой кредиторов и инвесторов, таких как банки, сберегательные ассоциации, кредитные союзы, страховые компании, ипотечные банкиры и государственные учреждения. В этом отношении рынок жилищного кредитовании отражает банковскую систему.
Возможно, что в нашей стране потребность в развитии ипотечного кредитования возрастет при наличии соответствующих механизмов кредитования, позволяющих сделать их более дешевыми и доступными, и лишь тогда можно оценить и признать достоинства ипотеки.
Список использованных источников
1 Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно правовое исследование / Гл. редактор В.В.Залесский. – М.: Норма, 2000. – 645 с.
2 Банки и банковское дело: Учебное пособие / Под ред. И.Т.Балабанова. – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.
3 Гуртов В.К. Инвестиционные ресурсы. – М.: Экзамен, 2002. – 383 с.
4 Сатова, Сыздыкова. Проблемы финансовой устойчивости банка. – Павлодар: ПГУ, 1999. – 108 с.
5 Досымов Б.С. Современные проблемы ипотеки // Банки Казахстана. – 2001. – №8. – С. 19-20.
6 Стивен С. Долгосрочная перспектива: рынок ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана. – 2002. – №5. – С. 24-31.
7 Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. – 2002. – №6. – С. 17-19.
8 Махамбетова М.Ж. Механизм жилищного кредитования в Казахстане // Вестник КазНу. Серия экономическая. – 2003. – №3 (37). – С. 37-39.
9 Нусупова А. Опыт становления современной денежно кредитной и банковской системы Казахстана // Экономист. – 2003. – №11. – С. 89-98.
10 Дюсембаев Н. Отдельные вопросы ипотечного кредитования // Финансы. Кредиты. – 2004. – №1. – С. 21-22.
11 Фаерман Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования // Экономика и мат. методы. – Т.40. – №1. – С. 13-15.
12 Ипотека и ипотечное кредитование: (по опубликованным материалам) // Экономика и учет в строительстве. – 2004. – №6. – С. 44-52.
13 Косолапов Г. Развитие рынка жилья и ипотечного кредитования в Казахстане // Предприниматель и право. – 2004. – №15. – С. 13-15.
14 Старков О.Ю. Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кредитования // Экономика и мат. методы. – 2004. – Т.40. – №3. – С. 33-50.
15 Валентинова Л. Ипотечное кредитование // Промышленность Казахстана. – 2004. – №8. – С. 12-15.
16 Ипотечное кредитование: свет и тени // Мысль. – 2005. – №9. – С. 51-54.
17 Годовой отчет Альянс Банка за 2004-2005 годы
18 Джумбаев Н.М. Особенности национальной ипотеки // Юридическая газета. – 2004. – 13 февраля. – С. 1-2.
19 Тлеуберген Д. Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана // Аналитическое обозрение. – 2005. – №4. – С. 40-43.
20 Основные тенденции развития ипотечного рынка // Финансовый менеджмент. – 2004. – №5. – С. 130-144.
21 Бактияр А. Что мешает развитию ипотеки: юридические аспекты // Мир закона. – 2004. – №5. – С. 20-21.
22 Курманалина А.К. Совершенствование механизма моделей кредитования жилья как фактор решения жилищной проблемы в Казахстане // Вестник Казну. – 2005. – №6. – С. 85-89.
23 Банковское дело: Учебник / под ред. О.И.Лаврушина.– 2–е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 672с.
24 Довдиенко И.В. Ипотека. Управление,организация, оценка: Учеб. пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ–ДАНА, 2005. – 464с.
25 А. Баялбаева Развитие ипотечного кредитования в Казахстане // Финансы Казахстана. – 2005. – №4. – С. 36-41.
26 Е. Бахмутова. Ипотечное кредитование и его регулирование в Казахстане // Мир финансов. – 2005. – №11. – С. 3-6.
27 www.KASE.kz
28 www.yandex.ru
29 www.alb.kz
30 www.ipoteca.kz
31 www.nationalbank.kz
32 www.banker.kz
Приложение А
(обязательное)
Таблица А1 – Субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции
| Субъекты
|
Цели
|
Функции
|
| 1
|
2
|
3
|
| Заемщики - физические лица, заключившие с банками или договоры займа с юридическими лицами, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья
|
Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода
|
Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья
|
| Кредиторы–банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты
|
Максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
|
Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов
|
| Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.
|
Максимизация прибыли при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка
|
Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка.
|
| Правительство
|
Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего дохода; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем
|
Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов, инфляционная поддержка сферы материального производства. Содействие некоторым группам семей в приобретении жилья
|
| Продавцы жилья-физические и юридические лица, продающие жилые помещения
|
Реализация имеющихся жилых помещений и получения максимальной прибыли
|
Обеспечение необходимого объема предложения жилья на рынке
|
Продолжение таблицы А1
| 1
|
2
|
3
|
| Операторы вторичного рынка – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов
|
Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам и рефинансировании кредитов
|
Рефинансирование кредитов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования. Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования. Оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов
|
| Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
|
Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра обремененного залогом
|
Оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки. Хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка
|
| Страховые компании – страховые компании, имеющие лицензию, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка
|
Получение максимальной прибыли
|
Осуществление различных видов страхования: имущества, ответственности, жизни
|
| Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании
|
Получение прибыли
|
Осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании
|
| Риэлторские фирмы – юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи
|
Получение прибыли
|
Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья. Помощь в заключение сделок купли-продажи.
|
| Организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья. Участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание
|
| Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – органы госрегистрации недвижимости (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации)
|
Защита прав участников ипотечного кредитования
|
Обеспечение юридического сопровождения сделок с жильем. Регистрация граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах). Защита прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью
|
Приложение Б
(обязательное)
Таблица Б2 – Бухгалтерский баланс АО «Альянс Банк» за 2004–2005 годы тысяч тенге
| 31 декабря 2004 года
|
31 декабря 2005 года
|
| Активы
|
| Денежные средства и счета в НБРК
|
19631484
|
42327133
|
| Драгоценные металлы
|
1866
|
3411
|
| Ссуды и средства, предоставленные банкам
|
891974
|
9206138
|
| Торговые ценные бумаги (ЦБ)
|
31324220
|
79283014
|
| ЦБ, приобретенные по соглашениям РЕПО
|
6421331
|
4037667
|
| Ссуды и средства клиентам
|
53308589
|
181663992
|
| Вложения в ЦБ:
- ЦБ в наличии для продажи
- ЦБ, удерживаемые для погашения
|
1259762
5466947
|
462939
11108972
|
| Инвестиции в ассоциированные компании
|
-
|
1288086
|
| Основные средства и нематериальные активы
|
1036278
|
2180744
|
| Прочие активы, за вычетом резервов на потери
|
517312
|
5365448
|
| Итого активы
|
119859763
|
336927544
|
| Обязательства
|
| Задолженность перед бюджетом Республики Казахстан
|
283742
|
537634
|
| Задолженность перед Национальным банком РК
|
4000000
|
| Задолженность перед финансовыми институтами
|
9397948
|
95257499
|
| Ценные бумаги проданные по соглашениям РЕПО
|
16591988
|
6261236
|
| Счета клиентов
|
66733089
|
136906107
|
| Выпущенные долговые ценные бумаги
|
1988572
|
54076405
|
| Дивиденды к выплате
|
49260
|
60000
|
| Прочие пассивы
|
933466
|
3691004
|
| Субординированный долг
|
3872876
|
5349076
|
| Итого обязательств
|
103871681
|
307719628
|
| Собственный капитал
Уставный капитал
|
14989160
|
24899750
|
| Дополнительный капитал
|
5182
|
3839
|
| Фонд переоценки
|
11598
|
693204
|
| Нераспределенная прибыль
|
882142
|
3611123
|
| Итого собственный капитал
|
15988082
|
29207916
|
| Итого обязательств и собственного капитала
|
119859763
|
336927544
|
Приложение В
(обязательное)
Таблица В3 – Перечень документов, предоставляемых заемщиком/созаемщиком для оформления и выдачи ипотечного займа по программе «Альянс Ипотека»
| 1
|
Документы, обязательные к предоставлению до принятия положительного решения кредитного комитета:
|
| 1.1
|
Заявление-анкета, подписанное заемщиком по установленной форме (предоставляется в банке) – оригинал
|
| 1.2
|
Справка о составе семьи заемщика (форма №3 из РОВД или КСК) – оригинал, либо копия домовой книги
|
| 1.3
|
Удостоверение личности заемщика/созаемщика - копия
|
| 1.4
|
Удостоверение личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с заемщиком - копии
|
| 1.5
|
Свидетельство о рождении всех несовершеннолетних членов семьи заемщика - копии
|
| 1.6
|
Свидетельство РНН заемщика/созаемщика - копия
|
| 1.7
|
Трудовой контракт либо копия трудовой книжки заемщика/созаемщика – копии, заверенные кадровой службой по месту работы
|
| 1.8
|
Справка о доходах с места основной и дополнительной работ заемщика/созаемщика (при наличии таковой), либо о других имеющихся у заемщика/созаемщика доходах, подписанная первым руководителем и главным бухгалтером, а также заверенная печатью работодателя – оригинал
|
| 1.9
|
Документы, подтверждающие семейное положение
|
| Свидетельство о заключении брака заемщика/созаемщика – копия
|
| Свидетельство о разводе и решении суда о разводе (при наличии) заемщика/созаемщика – копии
|
| Нотариально удостоверенное заявление заемщика, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет – оригинал
|
| 1.10
|
Брачный контракт заемщика/созаемщика (при его наличии) – копия
|
| 1.11
|
Документы от продавца квартиры или дома:
|
| Договор купли-продажи квартиры или дома – копия
|
| План квартиры или технический паспорт дома - копия
|
| Государственный акт на право собственности (право пользования) на земельный участок - копия
|
| Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество - копия
|
| Отчет об оценке предмета залога (независимого оценщика) - оригинал
|
| Акт оценки квартиры или дома (из Центра по недвижимости) - копия
|
| Акт оценочной стоимости земельного участка
|
| Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (действительна только на момент выдачи)
|
| Информационная справка №2 на день продажи - копия
|
| Согласие всех совершеннолетних участников общей собственности жилища на продажу данного жилища - копия
|
| Согласие всех участников общей собственности на продажу части земельного участка, если земельный участок находится в общей долевой собственности - оригинал
|
| 2
|
Документы, обязательные к предоставлению после оформления перехода права собственности на заемщика, для регистрации договора залога:
|
| 2.1
|
Разрешение органов опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних членов семьи заемщика на залог и внесудебную реализацию - оригинал
|
| 2.2
|
Нотариально удостоверенное согласие всех совершеннолетних собственников участников общей собственности жилища на залог и внесудебную реализацию - оригинал
|
| 2.3
|
Акт кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка из Горкомзема, выдаваемого территориальными органами по управлению земельными ресурсами (после регистрации права собственности на частный дом в Центре по недвижимости) - оригинал
|
| 2.4
|
Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
|
| 2.5
|
План границ земельного участка;
|
| 2.6
|
Перечень всех известных залогодателю к моменту заключения договора прав третьих лиц на предмет ипотеки (права залога, пользования, аренды, сервитуты, другие обременения на земельный участок или на право землепользования);
|
| 2.7
|
Акт на право собственности на земельный участок
|
| 2.8
|
Письменное согласие участников общей собственности или общего совместного землепользования
|
| 3
|
Документы, необходимые к представлению, если залогодатель не является заемщиком (вещный поручитель)
|
| 3.1
|
Документы, устанавливающие права на предмет ипотеки, в том числе:
|
| - копия удостоверения личности
|
| - копия свидетельства РНН
|
| - копия СИКа
|
| - удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с заемщиком - копии
|
| - свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи заемщика - копия
|
| - справка о составе семьи заемщика/созаемщика (форма №3 из РОВД или КСК) - оригинал
|
| - нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних сособственников жилья на залог и внесудебную реализацию жилья, в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору банковского займа перед ОА «Альянс Банк» - копия/оригинал
|
| - разрешение органов опеки и попечительства на залог в интересах несовершеннолетних членов семьи, являющихся собственниками жилища - оригинал
|
| - договор купли-продажи, план квартиры или дома (имеющиеся у продавца/собственника);
|
| Государственный акт на право собственности (право пользования) на земельный участок с кадастровым номером (по индивидуальному домостроению)
|
| Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (из Центра по недвижимости)
|
| Акт оценки квартиры или дома
|
| Информационная справка №2 с выпиской из регистрационного листа правового кадастра (из Центра по недвижимости)
|
| 4
|
Дополнительные документы, необходимые к представлению, если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица
|
| 4.1
|
Справка налогового комитета о совокупном годовом доходе
|
| 4.2
|
Свидетельство о регистрации предпринимателя (патент) - копия
|
| 4.3
|
Лицензия на осуществление определенных лицензируемых видов деятельности
|
| 4.4
|
Документы, подтверждающие наличие торгового места либо места производства
|
| 4.5
содержание ..
619
620
621 ..
|
|
|
