| Д
|
ххххх
|
В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.
1. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:
- политическая и экономическая нестабильность;
- низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
- отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
- высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
- высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
- недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
- недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
2. Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.
3. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
4. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.
5. Опираясь на опыт рыночно развитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взяли на себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:
- инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;
- стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;
- внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.
6. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачи ипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.
7. Основными рисками ипотечного кредитования в России являются:
- кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество);
- процентный риск;
- риск неликвидности.
8. Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.
9. Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание:
- адекватной правовой и нормативной базы;
- эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;
- эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
- надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
- источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;
- резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.
Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.
Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.
В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:
- ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
- использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;
- применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).
[1]
Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. С.11.
[2]
http: // uspech. narod.ru/ win / home /ipot_2. htm
[3]
Леонов Е. Дешёвый кредит для дорогих квартир// Деньги. 1999. №51.С. 29.
[4]
Германия. Факты. Франкфурт-на-Майне. 1997. С.27.
[5]
А.Бирман. Ипотека первой свежести // Компания. 1999. №13.
[6]
http: // www.ipoteca.ru/ win/ regions/ regions_2.asp
[7]
http: www.ipoteca.ru/ win/ journal/ page1_9. htm
[8]
http: www.ipoteca.ru/ win/ journal/ page1_10. htm
[9]
http: www.ipoteca.ru/ win/ regions_2.asp
[10]
Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. С.189.
[11]
Московская ипотечная программа кредитования граждан для покупки жилья. //Инвестсбербанк. Москва.1999.
Регламент кредитования физических лиц на покупку квартир по Программе ипотечного жилищного кредитования Правительства Москвы и взаимодействия участников программы.//АКБ Сбербанк РФ. Москва. 2000.С.9
[12]
Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. C.12.
[13]
Регламент кредитования физических лиц на покупку квартир по Программе ипотечного жилищного кредитования Правительства Москвы и взаимодействия участников программы.//АКБ Сбербанк РФ. Москва. 2000. С.12.
[14]
Московская ипотечная программа кредитования граждан для покупки жилья.//Инвестсбербанк. Москва.1999.
[15]
Т.Гришина. Жилищно важная страховка// Деньги.2000. №30. С.33.
[16]
Ипотека по-американски//Аргументы и факты.2001. 28 марта. С.6.
[17]
http://www.ipoteca.ru/win/journal/page1_5
[18]
Парламентские слушания на тему “О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России “Дом для Вашей семьи” и международный семинар на тему “Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России”. – М.: Парус, 1998. C.16.
[19]
И. Коломейская. Ипотека под 3% - не сказка// Ведомости. 2000. 26 апреля.
[20]
Банки и банковские операции: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ, 1997. С.83.
[21]
[21] Банки и банковские операции: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ, 1997. С.86.
[22]
Иванов В. В. Всё об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000. С. 12.
6 Иванов В.В. Указ. соч. С.13.
[24]
содержание ..
228
229
230 ..
|
|