Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости
Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости
Содержание
Теоретическая часть
Классификация
Состав и содержание управленческой деятельности
По фазам жизненного цикла
Управление замыслом (идеей наилучшего использования территорий).
По уровню управления
Оперативное управление недвижимостью или управление объектами недвижимости.
По видам управленческой деятельности (конкретным областям менеджмента - аспектам управления)
Инвестиционно-инновационный менеджмент – привлечение капиталовложений, процессных, сервисных и технологических нововведений.
По элементам объекта управления (процесса использования)
Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание.
(1.1)
(1.2)
(1.3)
(1.4)
(1.5)
(1.6)
,
(1.7)
,
(1.8)
,
(1.9)
(1.10)
Практическая часть
1. Исходные данные
1.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости
В здании преимущественную площадь занимают торговые помещения 1028,4 м2
; офисные помещения занимают 221,64 м2
, под техническое помещение отводится 88,2 м2
. Общая площадь здания составляет 1338,24 м2
.
Таблица 1.1. Баланс площадей варианта A
Торговые помещения
77%
1028,4
Офисные помещения
17%
221,64
Технические помещения
6%
88,2
Итого:
100%
1338,24
Данный объект недвижимости имеет площадь 1338,24 м2
. Часть здания занимают офисные помещения – 1166,87 м2
, другую часть здания занимают помещения под кафе –83,88 м2
, под технические помещения отводится 87,49 м2
.
Таблица 1.2. Баланс площадей варианта B
Офисные помещения
87%
1166,87
Помещение под кафе
6%
83,88
Технические помещения
7%
87,49
Итого:
100%
1338,24
Часть здания занимают помещения спортивного комплекса 1158,76 м2
, другую часть здания занимают помещение под кафе 67,43 м2
, под технические помещения отводится 112,05 м2
. Общая площадь объекта недвижимости составляет 1338,24 м2
.
Таблица 1.3. Баланс площадей варианта С
Помещения спорткомплекса
87%
1158,76
Помещения под кафе
5%
67,43
Технические помещения
8%
112,05
Итого:
100%
1338,24
1.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию
Таблица 1.4. Исходные данные о рыночной ситуации
№
Данные о рынке
Ед. изм.
Год
2006
2007
2008
2009
2010
2011
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
Изменение затрат
%
-
4
5
6
6
7
2
Коэффициент капитализации
%
9
3
Изменение арендных ставок (прогноз)
%
-
10
10
10
10
10
4
Степень загрузки офисных площадей
%
-
90
95
95
95
95
5
Степень загрузки торговых площадей
%
-
85
95
95
95
95
6
Степень загрузки площадей под кафе
%
-
100
100
100
100
100
7
Степень загрузки площадей спорткомплекса
%
-
90
95
95
95
95
Таблица 1.5. Исходные данные для рассматриваемых вариантов
Исходные данные по
объекту
Ед. изм.
Вариант
A
B
C
1
2
3
4
5
Арендуемая общая площадь
м2
1338,24
1338,24
1338,24
Амортизационные отчисления
тыс. р. / год
249
249
249
Цена продажи недвижимости перед ремонтом в начале 2006 года
тыс. руб.
12700
12700
12700
Инвестиционные затраты по ремонту на начало 2007 года
тыс. руб.
1268,26
2626,44
2171,94
Инвестиции в строительство
тыс. руб.
5000
6000
7000
Арендуемые офисные площади
м2
221,64
1166,87
-
Арендуемые торговые площади
м2
1028,4
-
-
Арендуемая площадь кафе
м2
-
83,88
67,43
Арендуемая площадь спорткомплекса
м²
-
-
1158,76
Уровень арендной платы офисных площадей
тыс. р. / м2
/ год
4,8
4,8
-
Уровень арендной платы торговых площадей
тыс. р. / м2
/ год
7,2
-
-
Уровень арендной платы площади под кафе
тыс. р. / м2
/ год
-
7,8
7,8
Уровень арендной платы площади под спорткомплекс
тыс. р. / м2
/ год
-
-
5,4
Стоимость 1 м2
арендуемого помещения:
· офисные помещения – 400 рублей;
· торговые помещения –600 рублей;
· помещения под кафе – 650 рублей;
· помещения спорткомплекса – 450 рублей.
Расчет уровня арендной платы помещений:
- офисные помещения
-торговые помещения
- площадь под кафе
- помещения спорткомплекса
Таблица 1.6. Исходные данные о финансировании объекта
Исходные данные о финансировании
Ед. изм.
Вариант
A
B
C
1
2
3
4
5
Налог на прибыль
%
24
24
24
Процент за привлеченный капитал
%
12
12
12
Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах
%
40
40
40
Время выплаты привлеченного капитала
Год
10
10
10
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2006 года
тыс. руб.
420
465
425
Ставка дисконтирования
%
30
30
30
Доля собственного капитала в инвестиционных затратах
%
60
60
60
2. Формирование денежных потоков от эксплуатации реконструируемого объекта
Оценка инвестиционной привлекательности вариантов реконструкции проводиться с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затрат на содержание и использование объекта недвижимости. Все эти затраты возникают в период, определяемый 2007-2012 года.
Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Различают:
· условно-постоянные расходы;
· условно-переменные расходы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Это расходы на управление, коммунальные расходы, расходы на уборку, на содержание территории.
Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом. Различают:
· Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов. А также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
· Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД; ЭВД) – ПВД за вычетом скидки на простой площадей и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
· Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
· Поток денежных средств до уплаты налогов – чистый эксплуатационный доход за вычетом псевдорасходов: амортизации (так, как не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (так как эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).
· Поток денежных средств после уплаты налогов – сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.
Расчеты кассовых поступлений от сдачи в аренду и перепродажи объекта недвижимости по трем вариантам реконструкции приведены в таблицах 2.1-2.3.
Таблица 2.1. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду торговых площадей и офисных площадей по варианту A
