Проблемы распоряжением правом аренды в земельных отношениях

Мочалов Егор Олегович

Актуальность темы выступления обусловлена тем, что земля не только как материальный ресурс представляет ценность для человека, но и ее целостность влияет на суверенность государства в целом при определении ее границ.

Нам всем известно, что ЗК РФ принятый 28 сентября 2001 не совсем идеален и имеет свои пробелы. Сегодня речь пойдет об общественных отношениях аренды земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности, касательно пределов распоряжения правом аренды после заключения соответствующего договора аренды земельного участка.

Гражданский кодекс, а именно ст. 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обращая внимание на п.2 ст. 607 ГК РФ, в котором говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Тем самым ГК РФ отсылает нас к ЗК РФ, а именно к ст. 22 поскольку мы рассматриваем земельные участки находящиеся в гос. и мун. собственности то нам необходимо обратить внимание на п.9 ст.22 который устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, из приведенной нормы мы видим, что общие правила Гражданского кодекса были серьезно трансформированы, а именно: арендатор земельного участка при условии заключения договора аренды на срок более 5 лет имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя.

Вместе с тем, нигде в законодательстве не говорится о реализации данного правила, если договор заключен сроком менее 5 лет. Исходя из логики, должны быть применены правила ст. 22 ЗК РФ в которой также установлено, что согласие арендодателя не требуется.

Наши выводы нашли подтверждение в судебной практике, так п.15 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 г говорит о следующем: «Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором….»

Таким образом мы видим, что арендатор может передать свои права третьему лицу и ему достаточно будет лишь уведомить арендодателя, к какой ситуации может привести мы расскажем позже, а сейчас давайте разберем и подтвердим вопрос со сроком, если договор аренды заключен менее чем на 5 лет.

Итак, согласно Постановлению Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 1 апреля 2010 г. по делу N А55-15012/2009, исходя из материалов дела: общество с ограниченной ответственностью "Ибица" (далее - заявитель, общество, ООО "Ибица") обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрирующий орган) с заявлением (с учетом изменения требований) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29.06.2009, заключенному между ООО "Ибица" и ООО "ЛОТС-1".

Суд удовлетворил требования общества ссылаясь на то, что во исполнение условий договора аренды арендатор уведомил арендодателя о заключении договора перенайма.

Ссылка регистрирующего органа на положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ правомерна отклонена судами, поскольку требования о получении арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, данная норма не содержит. При этом в п. 5 ст. 22 названного Кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Исходя из системного толкования следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.

Таким образом, согласие арендодателя в любом случае не требуется, и указание в ст. 22 ЗК РФ на дифференциацию договора аренды по сроку до и более 5 лет является мертвой нормой, перегружающей логику правоприменителей - как чиновников, так и частных лиц.

Вместе с тем, нам всем известно, что сдача в аренду земельного участка, который находится в государственной и муниципальной собственности, производится по средствам проведения торгов (ст.38 -38.2 ЗК РФ).

Допустим, что юр. лицо «А» не допускается для участия в торгах по законным основаниям, тогда создаются несколько аффилированных юр. лиц «Б», « В», «Г», которые принимают участие в конкурсе.

Одна из этих фирм выигрывает конкурс, заключает договор, а после -передает свои права по договору юр. лицу «А», вне зависимости срока договора пожеланий и арендодателя, но при его уведомлении. Не следует забывать, что интересы арендодателя могут быть в дальнейшем ущемлены, в этом случае, речь идет не только о публичных образованиях, но и частных лицах

М.Х. Вахаев полагает: «Распоряжение земельным участком арендатором без согласия собственника этого участка является грубым нарушением интересов последнего. В то время как при передаче участка в аренду арендодатель учитывает личные, профессиональные качества, деловую репутацию и кредитоспособность арендатора, при передаче прав аренды несогласие собственника на такие действия арендатора в связи с теми или иными качествами нового арендатора не принимается во внимание. Это правило отрицательным образом отражается на качестве арендуемого земельного участка, хозяйственном отношении к нему». Такой же позиции придерживаются и другие ученные, в том числе и известный цивилист Витрянский В.В.