Свод замечаний на первую редакцию Методических рекомендаций, поступивших на 2-е заседание рабочей группы 15 декабря 2009 года в г. Москве, на 3-е заседание рабочей группы 20 декабря 2009 года в г. Сочи и на обсуждение Методических рекомендаций с гражданами Адлерского района 21
декабря 2009 года.
В представленном к рассмотрению на заседании НСОД 23.12.2009 года проекте Методических рекомендаций учтены
замечания и предложения, поступившие до 20.12.2009 года.
По итогам собрания с гражданами Адлерского района, состоявшегося 21.12.2009 года предлагается провести тестирование Методических рекомендаций путем подготовки отчета об оценке по любым двум изымаемым земельным участкам с расположенными на них объектами недвижимости в районе Адлерского кольца и Нижнеимеретинской бухты с анализом возможности приобретения собственнику изымаемого земельного участка аналогичного жилого объекта на
вторичном рынке недвижимости г. Сочи.
Руководитель рабочей группы по разработке Методических рекомендаций - Нейман Е.И.
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| Раздел 6
|
Раздел 6. Название MP следует существенно улучшить с учетом вышеизложенного. Этот раздел должен быть первым, ему не должны предшествовать 1-5 разделы, т.к. это не Отчет о НИР
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 6
|
Нет нумерации таблиц для ссылок. В таблице 2-й сверху нет фундаментов (основания зданий), ошибочно указано применительно к улучшениям, что оцениваются права; на самом деле оцениваются здания, строения, сооружения.
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 6
|
В раздел 6 следует добавить сведения о дополнительном страховании ответственности
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 6
|
Раздел 6 не имеет выводов и связки с разделом 7 и действующим законодательством, нацеленности на то, что результаты должны войти в соглашение, заключаемое с правообладателями, попадающими под изъятие
|
Л.К. Лнисимова
|
| . Содержание данного раздела не удовлетворяет полностью всем требованиям п. 5.4 ТЗ, так как в ТЗ требуется Раздел 6 разработать Методические рекомендации по проведению Оценки, которая включает расчет платы за установление постоянного сервитута (п. 5.1 ТЗ)
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 6
|
Отсутствуют методические рекомендации по проведению Оценки, включающей в соответствии с п. 5.1. ТЗ расчет убытков и платы за сервитут. Раздел содержит только две общие фразы и раскрытие содержания основных разделов Отчета об оценке, без их обоснования
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 6
|
Требуется корректировка наименования раздела (в текущей редакции в качестве наименования раздела указано наименование соответствующего раздела Технического задания).
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 6
|
Из текста раздел в явном виде не следует рекомендация по структуре отчета, изложенная в соответствующем приложении: фактически MP предлагают формирование
|
ГК Олимпстрой
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| отчета из двух составляющих (разделов) - Отчет об оценке рыночной стоимости и Заключение о величине убытков. Требуется соответствующие однозначные указания по тексту раздела.
|
| Раздел 6
|
В рекомендациях по анализу рынка, к которому относится объект оценки, акцент сделан не на профессиональном анализе рынка недвижимости, основанном на регулярном мониторинге и статистической обработке постоянно актуализированных баз данных, а фактически на два источника: публикации в СМИ (в т.ч. в сети Интернет) и экспертный опрос участников рынка, использование которых не может гарантировать достаточной достоверности информации и точности оценок.
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 6
|
Необходимо установить четкие требования к анализу рынка (возможно - с указанием рекомендуемых источников информации), выполнение которых исключит использование заведомо некорректной и нетипичной для рынка информации, в том числе требования, позволяющие определить степень достоверности используемой информации.
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 6 (п. 6.2)
|
П. 6.2 MP устанавливает необходимость удовлетворения отчета об оценке критериям качественности, удобства изложения, унифицированности предоставления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в отчете информации. В MP не разъясняется необходимость введения новых вышеуказанных понятий с учетом того, что в п. 4 ФСО 3 указаны принципы составления отчета об оценке, а в п. 19 ФСО 1 даны понятия достаточности и достоверности информации
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 6 (п. 6.3)
|
В п. 6.3 добавить в строке результаты оценки для случая, когда выкуп осуществляется у физ. лиц нужно добавить вариант «НДС не облагается»
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 6
|
В пункте 6.3 (форма раздела «Основные факты и выводы»)
|
ГК Олимпстрой
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| (п. 6.3)
|
считаем целесообразным более детальное указание кратких характеристик объекта оценки: адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка, площади зданий и сооружений, краткое описание иных улучшений земельного участка (насаждения, инженерные объекты и т.п., с указанием основных технико-экономических характеристик - объем, протяженность и т.п.)
|
| Раздел 6 (п. 6.8)
|
Раздел 6.8 следует продолжить объектами оценки, которые попадают под временное занятие, кроме постоянного изъятия
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 6 (п. 6.8.1)
|
В п.6.8.1 следует указать объекты оценки, виды прав на объекты, попадающие под изъятие
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 6 (п. 6.8.2)
|
В п. 6.8.2 следует добавить целевое назначение земельного участка, вид разрешенного использования, рельеф местности, окружение, обременения правами третьих лиц, в т.ч. договором аренды
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 6 (п. 6.10)
|
Раздел 6.10 убрать «право на которое оцениваются»
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 6 (п. 6.11)
|
Раздел 6.11 привести в соответствие с ФСО №№ 1,2,3
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 6 (п.п.6.12. 6.13)
|
Подраздел 6.12. раздела 6. Недвусмысленные рекомендации настоящего документа о сведении НЭИ к текущему противоречат НЭИ. В данном случае такие «рекомендации» противоречат Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 и Федеральным стандартам оценки, которые являются более высокими по статусу документами, чем настоящие MP. Аналогично раздел 6.13. (указание на применяемый подход)
|
Администрация Краснодарского края
|
| Раздел 6 (п. 6.11)
|
6.11 сократить до одного предложения (последнего)
|
Н.В. Волович
|
| Раздел 6 (п. 6.12)
|
6.12. Для целей настоящих MP в качестве НЭИ земельных участков следует принимать тот вид НЭИ, который существовал на дату определения состояния участка. В случае, если собственник не обращался в уполномоченный
|
Н.В. Волович
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| орган за изменением целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка, выкупная цена объекта оценки земельного участка определяется на основании того целевого назначения, которое указано в правоустанавливающих документах для оцениваемого земельного участка
|
| Раздел 6 (п. 6.12)
|
6.13 - затратный подход при оценке земельных участков с жилыми домами. При оценке свободного земельного участок применяется сравнительный подход. При этом в качестве исходной информационной базы для оценки земельных участков оценщик может использовать: -данные ценового зонирования: -цены сделок по информации ФРС: -цены предложений.
Использование каждого информационного источника должно быть обоснованного оценщиком возможностью учета различий между состоянием объекта оценки и приведенных аналогов путем применения необходимых корректировок, в т.ч. на состояние рынка на дату оценки
|
Н.В. Волович
|
| Раздел 6 (п. 6.12)
|
В пункте 6.12 отсутствует детальная проработка по вопросу анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, ННЭИ (в том числе - для наиболее типичных ситуаций при проведении оценки в рамках Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ). В разделе необходимо указать основные требования к проведению анализа ННЭИ при проведении оценки объектов как жилого, так и нежилого (коммерческого) назначения, в том числе включить в раздел ряд положений из «правового блока» MP, касающихся анализа юридической допустимости при проведении анализа ННЭИ (особенности градостроительного регулирования. юридическая допустимость перевода земель в иную категорию и т.п.). В связи с изложенным, возможно, целесообразно выделить
|
ГК Олимпстрой
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| рекомендации по анализу ННЭИ в отдельный раздел наряду с рекомендациями по применению подходов к оценке.
|
| Раздел 6 (п.6.13)
|
В разделе 6.13 предлагается затратным подходом оценивать земельный участок, что противоречит природе этого объекта оценки. При этом не сказано ничего ни в одном из разделов MP - как следует оценивать право аренды земельных участков и иных объектов недвижимости,- и следует ли их оценивать вообще, т.е. - могут ли они быть объектами оценки
В целом, объектам оценки в MP уделено недостаточно внимания, нет схематичных материалов, схем расчетов
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 6 (п. 6.13)
|
В п. 6.13 MP рекомендуется при проведении оценки индивидуальных жилых домов и земельных участков применять только затратный подход, что некорректно и противоречит ФСО в части необходимости применения всех трех подходов. В данном случае считаем целесообразным применять также и сравнительный подход
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 6 (п.п.6.15, 6.16)
|
Подразделы 6.15. и 6.16. 6.15: «В случае, если при применении двух или трех подходов, полученная величина рыночной стоимости не превышает 30% определять итоговое значение рыночной стоимости в равных долях». 6.16: «В случае, если значение рыночной стоимости при применении подходов превышает 30 % определять итоговое значение, равное максимальной величине». Вероятно, имелась в виду разница в результатах, полученных в результате применения разных подходов» - надо построить фразу корректно. Корректнее проанализировать различие в итоговых стоимостях по подходам, а уже потом говорить какому подходу (максимальному или минимальному) верить?
|
Администрация Краснодарского края
|
| Раздел 6 (п.п.6.15, 6.16)
|
п.6.15 и 6.16 требуют существенной редакционной и смысловой доработки
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 6
|
Положение п. 6.12 о том, что «в качестве (МЭИ) земельных
|
А.Л. Пантюхин
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| (п. 6.12)
|
участков следует принимать текущее использование» является необоснованным
|
| Раздел 6 (п.п.6.13,6.16)
|
Положения п. 6.13 и п. 6.16 являются необоснованными и приведут к нарушению Федеральных стандартов оценки. Так, например, отказ от сравнительного подхода в условиях развитого рынка и большого объема предложения застроенных земельных участков со ссылкой на MP будет являться необоснованным
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 7
|
Требуется корректировка наименования раздела и соответствующих изменений по тексту, поскольку в текущей редакции предлагается включение в состав MP отдельных методических рекомендаций по расчету убытков, что. по нашему мнению, нарушает целостность документа.
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 7
|
Раздел 7 перенести после разделов 8 и 9
|
Н.В. Волович
|
| Раздел 7 (п.п. 7.1, 7.2)
|
Считаем целесообразным объединить пункты 7.1 и 7.2, а также указать по тексту раздела на то, что в рамках MP разработаны рекомендации по расчету убытков при проведении оценки в целях Федерального закона №310-ФЗ.
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 7 (п. 7.2)
|
Пункт 7.2 требует существенной доработки, увязки с «темой» Методических рекомендаций - оценка при изъятии земель
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 7 (п. 7.3)
|
В пункте 7.3. раздела 7 указать, что расчет размера убытков производиться на день, определенный администрацией Краснодарского края в задании на оценку
|
Администрация Краснодарского края
|
| Раздел 7 (п. 7.4)
|
В пункте 7.4 предположение 2 убрать полностью, предположение 4,6.7 сформулировано некорректно (см. 310-ФЗ)
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 7 (п. 7.5)
|
В п.7.5 учтены не все виды юридических последствий от изъятия, требующие расчетов денежных сумм с целью возмещения. Это же касается и всей Методики, ее следует пополнить методами расчетов выплат - ухудшения качества земель в связи с изъятием и размещением нового объекта; - нарушения производства на остающихся землях у
|
Л.К. Анисимова
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| правообладателей;
- создания неудобств в использовании остающихся земель
|
| Раздел 7 (п. 7.5)
|
В п. 7.5 должны быть указаны юридические последствия изъятия земель в зависимости от характеристик объектов будущего строительства (площадный или линейный объект)
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 7 (п. 7.6)
|
В пункте 7.6 необходимо исключить подпункт 1 «Заключение договора на проведение расчета, включающего техническое задание».
В разделе отсутствуют рекомендации по определению убытков в связи с изъятием (утратой) насаждений, имеющихся на земельном участке, например: «убытки рассчитываются исходя из:
- стоимости саженцев, стоимости услуг по транспортировке и посадке саженцев в случаях, когда насаждения являются декоративными и не могут быть использованы в качестве законного источника дополнительного дохода правообладателя изымаемого земельного участка;
упущенной выгоды от реализации продукции, выращиваемой на изымаемом земельном участке, в случае, когда насаждения используются или могут быть использованы в качестве законного источника дополнительного дохода правообладателя изымаемого земельного участка.»
- или иные обоснованные рекомендации.
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 7 (п. 7.6)
|
Подпункт 1 пункта 7.6 - исключить
|
Администрация Краснодарского края
|
| Раздел 7 (п. 7.7)
|
В п. 7.7 убытки рассматриваются только для юридических лиц, однако следует рассмотреть и для физических лиц.
Последний абзац убрать, т.к. в случае непредоставления исходных данных для расчета упущенной выгоды и т.п., оценщик не вправе строить гипотетические расчеты
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 7 (п. 7.7)
|
Пункт 7.7 требует существенной доработки, т.к. в таком виде не является рекомендацией оценщику. Здесь нет ни
|
Л.К. Анисимова
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| сроков, ни условий выхода на прежние объемы производства, существовавшие до изъятия земель. Нет также и правильных примеров расчетов, в том числе при изъятии сельскохозяйственных земель, многолетних плодовых насаждений, объектов придорожной инфраструктуры и т.п.
|
| Раздел 7 (п. 7.7)
|
В п. 7.7.8 MP при расчете упущенной выгоды при формировании денежного потока отсутствует учет доходов получаемых в период выхода предприятия на стабильный уровень, что приводит к завышению величины выплаты
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 7 (п. 7.7)
|
В п. 7.7.9 MP шкала рисков имеет следующий вид: низкая степень риска - 1-1,5%; средняя степень риска - 2-3%: высокая степень риска - 4-5%. Пропущены значения 1,5-2%% и 3-4%%, т. е. величины риска равной, например. 3.5 % согласно этой шкалы быть не может
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 7 (п. 7.10)
|
Подпункт 7.10.3 необходимо исключить, так как затраты на межевание производятся администрацией Краснодарского края
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 7 (п. 7.10)
|
В подпункте 7.10.5 необходимо пояснение к требованию учета в составе убытков затрат, связанных с услугами риэлторов, принимая во внимание, что в экспертных заключениях на отчеты об оценке и в письмах в «ГК Олимпстрой» неоднократно указываюсь на то, что типичной ситуацией на рынке г. Сочи, является включение в цену предложения (публичную оферту) затрат на оплату риэлтерских услуг сверх цены предложения, указанной прайс-листах агентства, то есть настоящее время покупатель не оплачивает услуги риэлтера. Таким образом, в частности, предполагается, что при использовании данных о ценах предложений оценщик косвенно учитывает затраты на риэлтерские услуги
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 7 (п. 7.10)
|
Подпункты 7.10.3, 7.104. 7.10.6 пункта 7.10- исключить
|
Администрация Краснодарского края
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания Ответ (Комментарий)
|
| Раздел 7 (п. 7.10)
|
п. 7.10 - Убытки типовыми (т.е. рекомендованными) не бывают, следует заменить на слово «типичных» (характерных для случаев изъятия земель)
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 7 (п. 7.10)
|
Терминология не общепринятая, следует указывать не «частичное изъятие», а изъятие части земельного участка; не «смена категории земель», а перевод земель из одной категории в другую.
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 7 (п. 7.10)
|
Предпоследний абзац «привлечение аудиторов» следует увязать с таблицей 4.3 «Тарифы на выполнение оценочных работ», добавив тарифы на привлечение аудиторов.
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 7 (п. 7.10)
|
П. 7.10.6 MP предполагает для расчета налоговых последствий, вызванных необходимостью уплаты налогов с величины выкупной стоимости при изъятии имущества у собственников (юридических и физических лиц), привлечение аудиторов. Необходимость привлечения аудиторов отсутствует, поскольку раздел 5.2 MP не предполагает учет налогов в убытках.
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 7 (п. 7.11)
|
В разделе 7.11 пункты 1-9 не соответствуют расчету убытков, они должны быть в MP по оценке выкупной цены объектов недвижимости.
Вместо п. 1-9 добавить иные пункты, необходимые для этого раздела, аналогичные имеющимся, но другие
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8
|
Раздел 8. Название MP доработать, указав объект(ы) оценки. Императивный стиль изложения заменить на диспозитивный
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8
|
Раздел 8 должен быть в составе раздела 6
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8
|
Раздел 8 MP касается сравнительного подхода только для Земельных участков, что не удовлетворяет требованиям п. 5.6 Технического задания, из которого следует, что методические рекомендации по применению сравнительного подхода при оценке застроенных участков тоже должны быть разработаны
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 8 (п. 8.1)
|
Абзац 9 подпункта 8.1.7 раздела 8 - исключить
|
Администрация Краснодарского края
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| Раздел 8 (п. 8.1)
|
Следует устранить терминологические «вольности» в п.8.1.1, 8.1.2 типа «разделение границ фрагментов территории». МО «городской округ Сочи», «суммы экономических затрат»
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8 (п. 8.1)
|
П.8.1.4 и 8.1.5 - изложить более логически правильно и понятно
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8 (п. 8.1)
|
Пересмотреть количество информации для оценки с целью минимизации, а также возможности и невозможности получения
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8 (п. 8.1)
|
Нельзя признать достоверными и приведенные в MP результаты ценового зонирования г. Сочи. Из MP непонятно осуществляется ценовое зонирование оценщиком самостоятельно или это функция разработчика MP, притом, что в соответствии с п. 8.1.7 MP для проведения данной работы необходима, например, следующая информация: функционально-планировочная структура и система обслуживания зон изъятия и зон переселения, физико-географические, инженерно-геологические и экологические характеристики указанных зон, данные по инженерной и транспортной обустроенности территории, данные по величине предшествующих вложений города в городскую инженерную и транспортную инфраструктуру и т.д.
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 8 (п. 8.1)
|
В MP не указано, к какому объекту относится ценовое зонирование. По экономической сути оно относится к свободным ЗУ. В MP предполагается возможность проверки отчета об оценке на соответствие рассматриваемым MP. При этом не сказано в какой именно части должна проводиться экспертиза, например, должна ли проводиться проверка соответствия стоимости свободного земельного участка в составе объекта оценки определенной в отчете и приведенной в MP карте ценового зонирования, соответствия использованной в расчетах скидки на торг величине указанной в MP - 85 %. Кроме того,
|
А.Л. Пантюхин
|
4
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| исследовательская часть приведенного в приложение экспертного заключения не содержит перечня требований MP проверяемых при экспертизе отчета об оценке
|
| Цель ценового зонирования указана в п. 8.1.3 Задача в п. 8.1.4 Предложение «Рыночная стоимость...» целесообразно удалить.
|
| Раздел 8 (п.8.1.1)
|
Требуется доработка подпункта 8.1.1 в части определения целей и задач ценового зонирования.
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 8 (п. 8.1)
|
Собственно анализа действующих на рынке ценообразующих факторов, как и обоснования выбора набора рекомендуемых для учета оценщиками в тексте MP не представлено. Нет и ссылок на другие материалы, содержащие такие анализ и обоснование
|
Н.П. Баринов
|
| Раздел 8 (п.8.1.1)
|
Из раздела не следует однозначного указания на то, кто должен проводить ценовое зонирование: оценщик при проведении оценки либо ценовое зонирование является задачей разработчика данных MP. По нашему мнению, ценовое зонирование является задачей разработчика MP, в связи с чем в тексте MP необходимо указание на цели, задачи, основные принципы и обоснование ценового зонирования, а также результаты ценового зонирования в виде картографических материалов
|
ГК Олимпстрой
|
Однозначного ответа нет. Возможны 2 варианта: заказчик оценки (исходные данные для оценки) либо кто-то третий, в том числе и группа разработчиков или компания. Возлагать на разработчиков MP функции операторов по ценовому зонированию в рамках данных MP
не этично. В РАО ЕЭС функции по прогнозу цен брат на себя Заказчик. Возможный вариант ГК и Администрация совместно с привлечением третьей организации проводит эти работы.
|
| Раздел 8 (п.8.1.2)
|
В подпункте 8.1.2 требуется пояснение к термину «потребительская ценность».
|
ГК Олимпстрой
|
Будет подготовлено, видимо лучше использовать просто «ценность».
|
| Раздел 8
|
Пункты 8.1.3-8.1.6 не относятся к процедурам.
|
Н.П. Баринов
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| (п.п. 8.1.3-8.1.6)
|
обозначенным в заголовке п.8.1 и целесообразно перенести их (если требуется) в соответствующие разделы MP, посвященные процедурам компенсации
|
| Раздел 8 (п.п. 8.1.4-8.1.6 и 8.1.15)
|
Подпункты 8.1.4 - 8.1.6 и 8.1.15 необходимо выделить в отдельный подраздел, поскольку они касаются рекомендаций для моделирования процедур переселения граждан и не имеют непосредственного отношения к целям и задачам раздела.
|
ГК Олимпстрой
|
Это не совсем так. Принцип 1 справедливого возмещения в данном случае - это указание на выбор критериев для ценовых зон. Процедура переселения - это другое.
|
| Раздел 8 (п.8.1.6)
|
П. 8.1.6 дополнить аналогичным предложением, если выкупная цена ниже цены предоставляемого земельного участка
|
Н.В. Волович
|
| Раздел 8 (п.п. 8.1.7-8.1.8)
|
Отсутствуют требования к исходной информации, изложенной в подпунктах 8.1.7 - 8.1.8, к источникам такой информации, а также алгоритмы ее обработки и использования при проведении оценки. В частности, в разделе отсутствуют требования и рекомендации по идентификации исходной рыночной информации - данным о ценах предложений и о ценах фактически совершенных сделок - как при проведении ценового зонирования, так и при применении сравнительного подхода (в том числе требуется введение критериев оценки достоверности исходной рыночной информации на предмет отклонения цен от среднего уровня по сегменту рынка или от уровня цен «типичной» выборки).
|
ГК Олимпстрой
|
Согласен. Будет вставлена ссылка на раздел 8.3 где эти требования по верификации приведены.
|
| Раздел 8 (п.п. 8.1.7-8.1.12)
|
Если MP формируются для использовании оценщиками при проведении дальнейших оценок, то помимо п.п. 8.1.7-8.1.12 (описывающих состав и источники используемой при анализе информации), текст MP следовало бы дополнить рекомендациями по процедурам обработки используемой информации с целью анализа и обоснования составаучитываемых в расчетах факторов
|
Н.П. Баринов
|
| Раздел 8
|
П. 8.1.8. Корректировки от вокзала, аэропорта, или
|
I I.B. Волович
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| (п.8.1.8)
|
метрополитена не надо писать - лучше ограничиться корректировками как в прилагаемом в Приложении Д примере
|
| Раздел 8 (п.8.1.11)
|
п.8.1.11 относится к формированию баз данных, а не анализу факторов и ценовому зонированию
|
I I.I I. Наринов
|
| Раздел 8 (п.8.1.12)
|
п.8.1.12 содержит рекомендацию по максимальному числу используемых факторов 10. Перечня Юти потенциально влияющих факторов не представлено, как и критериев отбора факторов, достаточных для проведения оценки. В то же время, в п.8.1.12 содержится перечень подфакторов. составляющих фактор местоположения (расстояние до береговой линии, до центра поселения, до аэропорта и вокзала), которые не корреспондируются (за исключением расстояния до береговой линии) с результатами ценового зонирования (с. 138 MP), а также с перечнем "зонируемых факторов", по которым проводится нормализация данных (п.8.3,с69 MP)
|
Н.П. Баринов
|
| Раздел 8 (п.8.1.13)
|
Требуют пояснения рекомендации, изложенные в подпункте 8.1.13: так, неясно, кто должен «составить группы местных экспертов (оценщиков и риэлтеров), привлечь специалистов-математиков в области ценового зонирования и методологии экспертного опроса и обработки
|
ГК Олимпстрой
|
Вопрос о том. кто будет заниматься подготовкой баз. По логике - это Администрация края.
|
| Раздел 8 (п.8.1.13)
|
Пункт 8.1.13 - «целесообразно выполнить ценовое зонирование» - указать кем, за чей счет, в чьи обязанности это входит, где получить результат?
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8 (п.п. 8.1.13-8.1.15)
|
П.п. 8.1.13-8.1.15 Материалы ценового зонирования необходимо утвердить (а не просто привести - с. 138 и с. 62). Необходимо утвердить именно как зонирование для ИЖС в соответствии с нормами отвода под данный вид использования.
Но надо обязательно указать для каждой зоны:
1. что является стандартным участком под ИЖС (кроме
норм отвода), все ли подключения требуемые есть.
|
Н.В. Волович
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| 2. Должны быть описаны границы четко каждой из зон - где
они проходят точно. Без этого ценового зонирования нет. а
есть общий ориентир.
3. чем определен интервал в ценах - это по лучшему и
худшему местоположению в зоне? Тогда чем они
определены.
|
| Раздел 8 (п.п. 8.1.13-8.1.15)
|
п.п.8.1.13-8.1.15 посвящены "ценовому зонированию территории оценки". Однако текст пунктов не содержит конкретных рекомендаций по процедуре проведения такого зонирования и сводится к общим предложениям о необходимости проведения и актуализации зонирования. Представленные результаты ценового зонирования не сопровождаются материалами, содержащими границы ценовых зон, а также исходные данные и алгоритмы их обработки, и позволяющими оценить степень соответствия результатов рыночным данным. Замечу лишь, что корректное ценовое зонирование могло бы оказать существенную помощь оценщикам
|
Н.П. Баринов
|
| Раздел 8 (п.8.1.14)
|
В подпункте 8.1.14 слова «изменения в проектах по переселению, а также» необходимо исключить.
|
ГК Олимпстрой
|
Согласен.
|
| Раздел 8 (п.8.1.14)
|
Требуют пояснения рекомендации, изложенные в подпункте 8.1.14: неясно, кто должен «проводить мониторинг и актуализацию ценового зонирования не реже 1 раза в квартал..», необходимо указание порядка проведения мониторинга и актуализации.
|
ГК Олимпстрой
|
+
|
| Раздел 8 (п.8.2)
|
В п. 8.2.13 е) указано, что коэффициенты к1 и к2 определяются «на основе данных по количеству цен предложений и количеству цен сделок из нормализованных баз. При этом больший вес принимается для коэффициента, полученного для цен сделок.». Не разъясняется на основании чего и как может быть определен этот больший вес. В примере 8.2 MP допущена ошибка, коэффициенты перепутаны и подставлены наоборот. При большем
|
А.Л. Пантюхин
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| количестве аналогов предложений им присвоен меньший вес
|
| Раздел 8 (п.8.2)
|
В Методике ошибочно вводится понятие рыночной стоимости с позиции продавца и рыночной стоимости с позиции покупателя, что противоречит определениям рыночной стоимости содержащихся в ФСО и МСО как наиболее вероятной цены сделки. Цена сделки ошибочно отождествляется с позицией покупателя, на самом деле цена сделки есть результат взаимодействия позиций продавца и покупателя. Расчет с использованием цен сделок и цен предложений в соответствии с общепризнанной методологией оценки должен проводиться совместно, при этом цены сделок просто не корректируются на торг
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 8 (п.8.2)
|
Из MP непонятно должна ли скидка на торг, которая отличается для разных земельных участков и достаточно динамично изменяется в существующих экономических условиях определяться оценщиком или ее величина должна приниматься из MP
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 8 (п.8.2)
|
MP не рекомендуют оценщику никаких методов сравнительного подхода, кроме указанных в тексте MP методов обработки "баз данных" без пояснения преимуществ этих "методов" при решении оценочных задач. Без оговорки о том, что рекомендуемые методы могут применяться наряду с другими, отвечающими законодательству РФ и общепринятой практике, такие рекомендации выглядят как противоречащие этому законодательству
|
Н.П. Баринов
|
| Раздел 8 (п.8.2.2)
|
п.8.2.2. - в формуле - числитель «цена сделки» по физическим лицам должен быть взят от риелтеров, в случае сделок юридических лиц - можно доверять информации, полученной из Росреестра
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8 (п.8.2.5)
|
п.8.2.5 описывает рекомендуемый алгоритм "нормализацию баз данных"
|
Н.П. Баринов
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| (приведение данных о ценах сделок/предложений к одному моменту времени).
Изложенный алгоритм допускает расчет индексов изменения средней удельной цены во времени по набору данных, заметно различающихся по величине существенно влияющих ценообразующих факторов (в примере расчета -с. 139-159 - удаленности от береговой линии). Корректные результаты "нормализации данных" при таком алгоритме м.б. получены только при постоянной структуре обрабатываемых в разные периоды воборок по доле объектов с различными значениями влияющего фактора. Без соблюдения данного условия, нормализация данных не может быть признана корректно проведенной из-за возможной вариации цен в выборке, вызванной отличием состава отобранных аналогов (т.е. не временнЫм, а пространственным фактором)
|
| Раздел 8 (п.п. 8.2.6-8.2.8)
|
Раздел 8.2.6, 8.2.7. 8.2.8 При расчете корректировки на торг используется специализированное программное обеспечение «Crystal Ball® 7.3», не позволяющее пользователю отчета об оценке, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. Также данная программа «Crystal Ball® 7.3» не обеспечивает проверяемость выводов и результатов. Нарушение пунктов 13.15 Федерального стандарта оценки №3
|
Администрация Краснодарского края
|
| Раздел 8 (п.п. 8.2.6-8.2.7)
|
Требуется указание алгоритма действий оценщика в отсутствие возможности применения методов расчета и критериев, указанных в подпунктах 8.2.6-8.2.7 (метод Монте-Карло с использованием специализированных программных комплексов, критерий Хи-Квадрат и т.д.).
|
ГК Олимпстрой
|
В проекте «МР» рекомендуется использовать 2 метода: Монте - Карло и КРА. Если используются 2 метода, то
«скидка» средняя. Если один - то полученная. Будет добавлен пункт.
|
| Раздел 8
|
п.п.8.2.6-8.2.9 описывают алгоритм применения метода
|
Н.П. Баринов
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| (п.п. 8.2.6-8.2.9)
|
Монте-Карло для расчета "поправки на торг". Изложение этого алгоритма в данном разделе не позволяет понять сути рекомендуемых операций (алгоритм невоспроизводим)
|
| Раздел 8 (п.8.2.10)
|
В подпункте 8.2.10 требуется указать критерии, в соответствии с которыми будет признано обоснованным использование вспомогательных критериев (инженерное обеспечение участка и размер участка) при проведении расчетов.
|
ГК Олимпстрой
|
Критерий в данном случае - это наличие информации для использования в расчетах.
|
| Раздел 8 (п.8.2.10)
|
Раздел 8.2.10. п.Б) - добавить следующие ценообразующие факторы:
- рельеф местности;
- конфигурация земельного участка;
- вид разрешенного использования
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8 (п.8.2.12)
|
п.8.2.12 - добавить расчеты в соответствии с MP № 1102-р
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8 (п.8.2.13)
|
В подпункте 8.2.13 требуется указать критерии, в соответствии с которыми оценивается адекватность аналогов из базы данных по ценам сделок (и из остальных баз данных, рекомендуемых для использования оценщиками).
|
ГК Олимпстрой
|
Будет добавлена ссылка на раздел 8.3
|
| Раздел 8 (п.8.2.13)
|
П. 8.2.13 При проведении расчетов величины рыночной стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода, при отсутствии достаточного количества адекватных аналогов в базе данных по ценам сделок, а также учитывая большой разброс (свыше 15%) «поправки на торг», связанный с особенностями рынка недвижимости в г. Сочи, рекомендуется следующая последовательность расчета:
«В случае, если полученные значения РС1 и РС2 не отличаются между собой более чем на 30%, итоговая величина рыночной стоимости принимается равной средней арифметической между этими двумя значениями». Значение 30% не обоснованно (может надо взять 35% или 50%)
|
Администрация Краснодарского края
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| Раздел 8 (п.8.2.14)
|
П. 8.2.14 - Третий снизу абзац - при ссылке на 568-р дополнить словами из этих же рекомендаций «при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложений»
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8 (п.8.3)
|
Так как администрация Краснодарского края не является органом, осуществляющий учет сделок с объектами недвижимого имущества, то подпункт 8.3.4 раздела 8.3 необходимо изложить в следующей редакции: «...предоставленные в «ГК Олимпстрой» риелтерскими агентствами, УФРС и т.д.»
|
Администрация Краснодарского края
|
| Раздел 8 (п.8.3)
|
Информацию, изложенную в пункте 8.3 (технические требования к системе верификации данных) требуется изложить в отчете разработчика о проделанной работе либо в приложении к MP.
|
ГК Олимпстрой
|
Не согласен. Даже первый опыт по анализу баз от Администрации показал, что этот раздел нужен.
|
| Раздел 8 (п.8.3)
|
Термины «геоподоснова» заменить на «материалы космической съемки, иной планово-картографический материал в масштабе не мельче...»
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8 (п.8.3.7)
|
П. 8.3.7 - Третий снизу абзац дополнить: год постройки
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 8 (п.8.3.8)
|
п.8.3.8 - ценообразующие факторы должны быть взяты из 568-р
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 9
|
Раздел 9. Заголовок «Методические рекомендации по расчету стоимости воспроизводства (замещения) зданий, сооружений, элементов благоустройства территории с учетом износа, а также инвестиционной стоимости» и далее по тексту на стр. 73-75.. Федератьный стандарт оценки 1 не оперируют такими терминами, это термины из старых стандартов. Следует заменить на «затраты на воспроизводство (замещение)» - иначе - некорректно
|
Администрация Краснодарского края
|
| Раздел 9
|
Раздел 9 - Расчет инвестиционной стоимости - исключить
|
Л.К. Анисимова
|
| В разделе отсутствуют рекомендации по расчету Раздел 9 инвестиционной стоимости. а также обоснования ! необходимости ее расчета
|
ГК Олимпстрой
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| Раздел 9 (п.9.2.9)
|
п.9.2.9 - Что означает «величина износа, действующая в регионе»?
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 9 (п.9.3.8)
|
В подпункте 9.3.8 слова «настоящей работы» заменить на «оценки в рамках Федерального закона № 310-ФЗ», а также требуется пояснение, почему не осуществляется расчет внешнего износа
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 10
|
Раздел 10 «Методические рекомендации по расчету платы за установление постоянного сервитута» представлен в общем виде и не дает понимания как должен проводиться расчет платы за установление постоянного сервитута
|
А.Л. Пантюхин
|
| Раздел 10
|
Раздел 10 предлагается не ограничивать расчет только постоянным сервитутом, т.к. могут возникать и временные, что требует компенсации, потому названия раздела 10 нужно убрать слово «постоянный», т.к. при изъятии может возникнуть как постоянный, так и временный частный или публичный сервитут
|
Л.К. Анисимова
|
*
|
| Раздел 10
|
MP 10 следует начать с классификации земельных и иных сервитутов. режимообразующих объектов, возникающих при изъятии земель, сферы действия и содержания земельных и иных сервитутов
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 12
|
В разделе отсутствуют квалификационные требования к специалистам, проводящим экспертизу отчетов
|
ГК Олимпстрой
|
| Раздел 12
|
В разделе 12 указать, что настоящие MP распространяются только на отчеты об оценке изымаемого имущества и не распространяются на расчеты убытков, включая упущенную выгоду, и расчеты соразмерной платы за земельный и иной сервитут
|
Л.К. Анисимова
|
| Раздел 12
|
В соответствии с п. 5.10 Технического задания, MP должны содержать не только разработку перечисленных в Техническом задании положений, но и их обоснование. Однако раздел 12 MP не содержит обоснование большинства изложенных положений
|
А.Л. Пантюхин
|
| Приложение Д
|
План-карта существующего использования территории,
|
Администрация
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| составлена не корректно, так как в зоне изъятия «Адлерское кольцо». Центральная часть Адлерского района, стоимость составляет от 10 100 до 12 300 руб./ кв. м., также стоимость в Адлер центр составляет от 12 600 до 15 400 руб.кв. м. Зона переселения Некрасовское 14 400 и 17 600 руб.кв. м., зона переселения Таврическое 13 000 и 15 850 руб.кв. м. Таким образом, данные противоречат п. 8.17., п. 8.1.9, п. 8.1.12, и основным ценообразующим факторам указанных в этих пунктах. Так как, полученная стоимость на окраинах Адлерского района превышает стоимость в центральной части. Откорректировать данные план карты по ценовому зонированию территории в соответствии с рыночными данными. (На данной план карте четко просматривается искусственное занижение стоимости изымаемых объектов недвижимости и завышение стоимости зоны переселения п. 8.1.3 и 8.1.6).
|
Краснодарского края
|
| Приложение Д
|
При расчете скидки на торг для цен предложения и для цен реальных сделок используется распределение с помощью критерия Колмогорова (абсолютно непрерывное распределение от 0 до со), после этого идет сопоставления отличающих в 10 раз величин, что противоречит теории статистики. Не учтены предложения сотрудников ООО «АФК-Аудит» при нормализации выборок двух баз (с помощью нормального распределения Гаусса), и расчета скидки на торг (не противоречит рыночным данным)
|
Администрация Краснодарского края
|
| Приложение Д
|
Анализ материалов примера расчета PC, посвященных расчету скидки (с. 145-147 MP) этим методом, приводит к выводу о том, что MP предлагают обрабатывать данные о ценах сделок и ценах предложений к ним (вне зависимости от степени соответствия этих данных рыночным данным) с РАЗЛИЧНЫМИ объектами, существенно различающимися по ценобразующим признакам (без проведения анализа возможного наличия ОДНИХ и ТЕХ ЖЕ объектов в обеих
|
Н.П. Баринов
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| базах). После "нормализации данных" (приведения их к единому периоду времени) определяются законы распределения цен РАЗНЫХ объектов (одних - для цен сделок, других - для цен предложений). Затем датчиками случайных чисел с известными законами распределения генерируются СЛУЧАЙНЫЕ ПАРЫ цен сделок/предложений и вычисляется РАЗНОСТЬ цен РАЗЛИЧНЫХ объектов (доля возможных совпадений объектов, для которых генерируются цены, - ничтожна в общем числе реализаций). Затем обрабатывается выборка полученных РАЗНОСТЕЙ цен для РАЗЛИЧНЫХ объектов и делается вывод об оценка РАЗНОСТИ цен для ОДНИХ и ТЕХ ЖЕ объектов (скидка на торг). Судя по изложенному алгоритму, корректные результаты поставленной задачи (расчет скидки на торг) могут быть получены ТОЛЬКО тогда, когда ВСЕ ОБЪЕКТЫ, цены сделок/предложений которых обрабатываются, можно считать БЛИЗКИМИ АНАЛОГАМИ (не различающимися заметно ни по одному существенно влияющему фактору). В остальных случаях (в частности, в приведенном примере расчета) предлагаемый алгоритм расчета некорректен и не может быть, на мой взгляд, рекомендован к применению
|
| Приложение Д
|
Дополнить базу сделок риэлторов, нотариусов и базу УФРС сделками по ипотеке. После дополнения базы УФРС «поправки на торг» значительно снизится
|
Администрация Краснодарского края
|
| Приложение Д
|
Поправка на торг вносится на уровне - 85%. По последним данным риэлтеров скидка составляет 5-20%
|
Администрация Краснодарского края
|
| Приложение Д
|
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка:
РС(зу) = 0,39 х 12 603 + 0,61 х 1718 = 5 963 рубля. Сведение величин 12 603 руб. (стоимость по базе предложений) и 1 718 руб. (стоимость по сделкам), отличающихся более чем в 7 раз, не корректно
|
Администрация Краснодарского края
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| Приложение Д
|
В тексте MP (приложение Д) отсутствует ценовое зонирование территории применительно к функциям, отличным от ИЖС (многоквартирные дома, торгово-сервисная функция, гостиничная функция, административная функция (офисное использование), производственно-складская функция.
|
ГК Олимпстрой
|
Основной объем оценок приходится на ЗУ с функцией ИЖС. Для иных функций алгоритм расчета такой же. Вариант: добавить пункт с
указанием на возможность применения рекомендаций и в отношении иных функций.
|
| Приложение Д
|
Указать примерный (не закрытый) перечень корректировок -он в п.8.1.8 есть
|
Н.В. Волович
|
| Приложение Д
|
Формулу удаленности от моря привести полностью как фактор сравнения - лучше сразу расчет удаленности конкретно для каждых 50 м. удаленности от моря, у оценщиков в январе 2010 г. уже не будет времени ее согласовывать
|
Н.В. Волович
|
| Приложение Д
|
Дать рекомендуемые нормативы затрат на техническое подключение (есть ссылка в примере по Приложению Д). Но надо обдумать вопрос по септику - он в курортной зоне официашно запрещен (это выгребная яма, если по-русски написать) и это самая большая проблема сейчас
|
Н.В. Волович
|
| Приложение Д
|
«По документально подтвержденной информации Заказчика, чтобы провести на участок воду и электричество необходимо 108 000 рублей, а для установки септика и проводки канализации требуется еще 110 200 рублей. Аналоги №№ 1. 2, 4 и 5 обеспечены водой и электричеством, поэтому для них понижающая поправка равна 108 000 рублей. Аналог №4 кроме электричества и воды еще обеспечен и канализацией (установлен септик), поэтому для этого понижающая поправка составит 218 200 рублей» Где газ - это примерно 100 тыс. руб. на участок?
|
Н.В. Волович
|
| Приложение Д
|
Вывод, содержащийся на странице 146 MP о том, что размер средней скидки на торг составляет 85 %, а вероятность того, что скидка находится в диапазоне от 74% до 94%, составляет 75,0% недостоверен в связи с тем, что выборка, приведенная
|
А.Л. Пантюхин
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| в п. 8.2 MP не репрезентативна и не может использоваться как база для расчета, а вывод о возможности ее использования недостоверен поскольку:
a. В выборке отсутствует информация, какие
объекты из 27 объектов получены из базы ФРС. какие
из базы риэлтерских компаний.
b. При расчете не учтено влияние на цену
объекта удаленности от центра г.Сочи, разрешенного
использования земельного участка (например, ИЖС,
коммерческое использование, площадь земельного
участка и др.), размера, обеспеченности
коммуникациями. Не проанализирована информация о
ценах, указанных в базе ФРС на соответствие
рыночным данным. Более того, необходимо отметить,
что база риэлторов является составной части базы ФРС
при условии соответствия реальных цен сделок
информации указанной в договорах,
зарегистрированных в ФРС.
c. Средняя стоимость получена в половине
расчетных кварталов на основе выборки только из 3
объектов, еще в 2-х кварталах из 5 объектов и одном
квартале из восьми.
d. Разбросы цен сделок в каждом квартале
составляют в среднем от 3 до 8 раз.
e. Средняя стоимость в 4 кв. 2008г. упала по
сравнению с 3 кв. 2008г. в 6,5 раза, что не
соответствует рыночным данным.
f. Цены «аналогов» в исходной выборке
отличаются в 17 раз, в индексированной выборке в 10
раз.
g. Коэффициенты вариации по исходной и
индексированной выборке превышают в разы
допустимые значения.
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| Свободные замечания
|
| В проекте методических рекомендаций указано, что определяется инвестиционная стоимость объектов изымаемого имущества, в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от 01.12.2007 №310-Ф3 определяется рыночная стоимость.
|
Администрация Краснодарского края
|
1
|
| Допущения, используемые при проведении расчета размера убытков, результаты расчетов, полученные на сталии проектирования (обоснования инвестиций) объекта капитального строительства, носят обобщенный характер и не могут применяться при фактическом изъятии земельных участков. Оценка проводится не на стадии проектирования, а на стадии изъятия.
|
Администрация Краснодарского края
|
| Название MP не соответствует их назначению, нас интересует оценка при изъятии земель, а в названии указано, что изымаются объекты недвижимого имущества.
|
Л.К. Анисимова
|
| Не следует в MP употреблять не общепринятые термины и «новеллы» в виде «справедливый размер возмещения рыночной стоимости имущества при изъятии». Такого выражения нет в нормативной базе и утвержденных методических рекомендациях № 568-р и № 1102-р
|
Л.К. Анисимова
|
| Структура MP представлена в виде отчета о НИР, имеющего внутри несколько методических рекомендаций. Соответствует ли это поставленной задаче, предусмотренной заданием на разработку?
|
Л.К. Анисимова
|
| Структура MP должна соответствовать своему статусу и назначению, кроме того, должна быть удобопользуемым документом.
|
Л.К. Анисимова
|
| Методические рекомендации имеют незавершенный вид, в них необходимо включить вопросы, связанные с НДС, НДФЛ. налогом на прибыль, не с точки зрения аудита, а с точки зрения прав на объекты, попадающие под изъятие, суть изъятия, и возмещения, юридических последствий
|
Л.К. Анисимова
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| изъятия и назначения компенсационных выплат.
|
| Не могу согласиться с позицией MP по отношению к данным о рыночных и иных данных, получаемых оценщиком от Заказчика. MP предписывает использовать их без всяких оговорок. Это явно противоречит позиции международных стандартов оценки (МСО 2007) и, особенно Стандартам (Красной Книге) RICS. В международной практике к данным, представляемым заказчиком оценки, принято относится с подозрением и ставить оценщика перед необходимостью тщательной проверки получаемых из этого источника данных на соответствие рыночным условиям перед использованием их в отчете об оценке. Т.о. в MP необходимо вести указания на необходимость таких проверок на рыночные условия.
|
Н.П. Баринов
|
| Не согласен с предлагаемой MP процедурой определения скидки на торг на основании косвенной оценки (статистического моделирования цен предложения и цен сделок и вычисления их средней разности) по нескольким причинам:
1. Не представлены материалы попыток получения
информации о данном показателе из прямых источников - от
риэлтеров, оперирующих на интересующем рынке.
2. Не проведена проверка базы данных ФРС "по ценам
сделок" на соответствие рыночным данным. Проверка
такого соответствия могла бы быть проведена попарным
сличением имеющихся данных базы риэлтеров "по ценам
сделок" с данными ФРС по ЭТИМ ЖЕ сделкам (ведь все
сделки регистрируются). Если такое сличение покажет
наличие хотя бы 20-25% существенных различий - базу
данных ФРС нельзя использовать в качестве базы данных
величин, отражающих суммы сделок.
3. Величина скидки "на торг" существенно зависит от
соотношения "спрос/предложение". Известны периоды
|
Н.П. Баринов
|
i
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| ажиотажного спроса на квартиры, когда скидка на торг принимала отрицательные значения (т.е. сделки проходили по цене, превышающей цену оферты). Поэтому использование для расчета средней величины скидки на торг для текущего момента на основе данных о сделках, совершенных в течение продолжительного периода (несколько лет) без анализа соотношения "спрос/предложение" в этот период, представляется некорректной.
4. MP явно и неявно определяют для оценщика единственный вариант расчета скидки на торг - по методике, приведенной в MP, которая:
- основана на обработке данных, соответствие рынку которых не доказано;
- недоступна подавляющему большинству оценщиков, привлекаемых к работам по оценке, в силу ее невоспроизводимости по материалам MP.
|
| MP не рассматривает в качестве одной из возможных (в дополнение рыночным данным и другим базам) баз данных по ценам земельных участков как свободных - базу показателей кадастровой стоимости земель в интересующем оценщика районе. А ведь кадастровая по сути своей базируется на рыночных данных.
|
Н.П. Баринов
|
| Представляется недопустимым использование процедуры "взвешивания" результатов оценки PC, расходящихся более чем в два раза между собой. В примере расчета, представленном в MP, усредняются результаты расчетов "со стороны продавца" и "со стороны покупателя", различающиеся более чем в 7 раз! Какова вероятность совершения сделки по "средней цене", отличающей ВТРОЕ от ожиданий обоих участников сделки? Какими рыночными данными подтверждается возможность таких сделок? НСОД не должен давать таких рекомендаций.
|
Н.П. Баринов
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| Считаю, что необходимо выделить Заключение о расчете убытков в отельный от отчета об оценке документ
|
Н.П. Баринов
|
| В MP содержатся рекомендации, применение которых приведет к существенному искажению (в разы) итоговой величины рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости.
|
А.Л. Пантюхин
|
| Ряд предложений содержащихся в MP не могут быть реализованы оценочными компаниями без существенных финансовых и временных затрат. В частности:
• отсутствие в MP баз данных ФРС с указанием основных ценообразующих характеристик (дата предложения (сделки), адрес объекта разрешенное использование земельного участка, площадь, наличие инженерной инфраструктуры, характеристика улучшений (тип и объемно-планировочные характеристики. техническое состояние). для застроенных ЗУ);
• в п. 8.1.13 MP предполагается проводить анализ рынка земельных участков с составлением группы местных экспертов (оценщиков и риэлторов), привлечением специалистов математиков в области ценового зонирования и методологии экспертного опроса и обработки;
• в MP предлагается привлечения аудиторов для определения величины налогов.
|
А.Л. Пантюхин
|
| Ряд предложений, содержащихся в MP. противоречат действующему законодательству и общепризнанной методологии оценки.
|
А.Л. Пантюхин
|
| В MP при определении требований к отчету про такой объект оценки как сервитут ничего не сказано
|
А.Л. Пантюхин
|
| В MP некоторые разделы составлены как отдельные MP (со своими требованиями к разделу, например, раздел 9), а некоторые разделы составлены как часть единых MP
|
А.Л. Пантюхин
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| (например, раздел 8), отсутствует единая структура разделов, что значительно затрудняет использование MP. При этом содержание разделов может противоречить друг другу. Например, п. 5.2.2 и п. 5.2.3 MP говорят о том, что налоги не включаются в состав убытков, при этом в MP приведен целый раздел посвященный определению размера убытков, вызванных обязанностью уплаты налогов (приложение Г и п. 7.10.6 MP); в различных частях MP указан различный состав учитываемых убытков и т.д.
|
| В нарушение п. 5.5 Технического задания, в MP отсутствует обоснование перечня убытков, подлежащих учету при проведении оценки
|
А.Л. Пантюхин
|
| В MP встречаются виды стоимости отечтетвуюшие в ФСО 1 . „ „
- А.Л. Пантюхин .V' _ стоимость воспроизводства и стоимость замещения
|
| В MP предлагается заключение на определение размера убытков включать в состав отчета об оценке. Это противоречит принципу достаточности п. 4 ФСО 3
|
А.Л. Пантюхин
|
| В MP должна быть представлена база данных цен сделок с указанием основных ценообразующих характеристик. Также считаем целесообразным в MP привести анализ рынка в соответствии с требованиями ФСО
|
А.Л. Пантюхин
|
| В MP необходимо раскрыть понятие «актуализация отчета об оценке» и «заключение по расчету размера убытков», в части отличия актуализации отчета об оценке от проведения новой оценки. Например, если произошло изменение состава объекта оценки или его технических характеристик, вследствие обновления информации в документах на объект оценки это будет актуализация или новая оценка. Необходимо также указать, что актуализация проводится оценщиком, ранее выполнявшим оценку этого объекта
|
А.Л. Пантюхин
|
| В целом сравнительный метод отдает нарушением всех ФСО. Поэтому лучше вообще отказаться от расчетов с 1 позиции покупателя - продавца 85% уторговывание).
|
Н.В. Волович
|
| № раздела (пункта) MP
|
Замечание
|
Автор замечания
|
Ответ (Комментарий)
|
| Поправку на торг дать нормальную 20 или 30 % , а это доказуемо (85% возможно, но недоказуемо). Но надо цены предложений брать минимальные, а цены сделок максимальные и их сравнивать в одной таблице сравнительной.
Я предлагал именно дтя учета особенностей рынка в Сочи несколько откорректировать затратный подход. Сравнительный подход для земельного участка оставить нормальным, но в рамках определения цены единого объекта недвижимости дать инвестиционную прибыль (прим. 20% годовых) и на земельный участок. В Сочи люди инвестируют в застройку земельного участка не только для того, чтобы получить прибыль только на здания и строения. А с учетом доли земли - на весь объект. Это будет достаточно для итогов - мы снимем проблему с обоснованностью результатов и одновременно мы получим интервал по ценовому зонированию
|