Технологическая академия - реферат

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

Кафедра экономического анализа

Агова И.Я.

Аджиева А.Б.

ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Учебно-методическое пособие

(для студентов очной формы обучения

по специальности «Финансы и кредит»)

Черкесск

2006

Рекомендовано к публикации кафедрой «Экономический анализ»

Протокол № 9 от 06.05.06г.

Публикуется по решению УМС КЧГТА протокол № от 5 от 17.05.2006г.

Составители: Агова И.Я, к.э.н. доцент

Аджиева А.Б.,к.э.н. доцент

Рецензенты: Озова И.М., доцент, к.э.н.

Темиров В.С., доцент, к.э.н

Редактор: Дармилова Ж.Д. к.э.н., доцент

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………4

Глава 1. Методологические основы оценки бизнеса……………………….6

Глава 2. Временная оценка денежных потоков……………………………12

Глава 3. Информационная основа оценки бизнеса………………………..23

Глава 4. Доходный подход к оценке бизнеса………………………………27

Глава 5. Сравнительный подход в оценке стоимости бизнеса…………... 43

Глава 6. Затратный подход к оценке бизнеса……………………………...51

Глава 7. Оценка инвестиционных проектов………………………………..60

Заключение……………………………………………………………………….63

Список рекомендуемой литературы……………………………………………64

ВВЕДЕНИЕ

Особенность современного этапа развития рыночной эко­номики в России заключается в необходимости и важности оценки стоимости предприятия (бизнеса) для решения задач инвестирования в бизнес, привлечения капитала, залоговых операций, страхования и др. Сложность задачи оценки стоимости предприятия связана с неоднознач­ностью позиций специалистов по вопросам методологии оп­ределения рыночной стоимости объекта исследования, а так­же с тем обстоятельством, что структура задач, которые при­звана решить оценка, многообразна и неоднородна.

В учебно-методическом пособии с использованием конкретных приме­ров рассматриваются основные подходы и методы оценки сто­имости предприятия, а также излагается но­вая система расчета с использованием интеграции оценок сто­имости, полученных на базе затратного, доходного и рыноч­ного подходов по данным финансовой отчетности, что по­зволяет сформировать комплексную (многостороннюю) оценку стоимости предприятия. Как показывает практика, эффек­тивность принятия решений в области инвестиционных про­грамм, реструктуризации предприятия, привлечения капи­тала через акционирование, при проведении залоговых опе­раций зависит от разносторонности и полноты информации по оценке стоимости исследуемого предприятия. Это обус­лавливает целесообразность оценки рыночной стоимости пред­приятия одновременно с позиций трех подходов, что являет­ся сутью действительной (комплексной) оценки развития его экономического и финансового состояния. При этом произ­водственное предприятие рассматривается как самостоятель­ный хозяйствующий субъект в процессе развития его эконо­мического, финансового состояния, в том числе в основной (производственной), финансовой и инвестиционной деятель­ности.

Оценка является одним из этапов реализации процедуры антикризисного управления, которое в свою очередь призва­но обеспечить эффективное функционирование предприятия. Авторы настоящего учебного пособия придерживаются того положения в теории оценки стоимости, что последняя должна не только обосновывать разумные цены при купле-продаже биз­неса или оценке его как действующего, но и использовать оценку стоимости для принятия лучших управленческих решений на предприятии, т.е. максимизация стоимости для акционеров должна быть главной целью предприятия.

При подготовке учебно-методического пособия авторами были проана­лизированы и использованы теоретические разработки россий­ских и зарубежных ученых в области теории оценки стоимости предприятия, раскрывающие суть и особенности оценок про­изводственной, финансовой и инвестиционной деятельнос­ти, теории инвестиций, определяющие подходы к оценке эффективного бизнеса, теории финансового анализа, позво­ляющие получить объективные оценки состояния предприя­тия, теории принятия решений, формирующие процедуры получения оптимальных оценок и выбор на множестве альтер­натив, а также нормативные акты, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральные законы, поста­новления Правительства Российской Федерации, отечествен­ные и международные стандарты оценки, бухгалтерского уче­та и отчетности.

Особенностью учеб­ного пособия является то, что оно основывается на использо­вании универсальной, доступной отчетно-учетной информа­ции, такой как бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убыт­ках, отчет о движении денежных средств, приложения к бух­галтерскому балансу.

Главная цель пособия — помочь студентам и специалистам в области оценки овладеть основными методами оценки сто­имости предприятия и системой расчета комплексной оцен­ки для решения конкретных задач в экономики.

Глава 1 . Методологические основы оценки бизнеса

Проблема оценки стоимости бизнеса для его владельцев, потенциальных инвесторов, страховых организаций, налоговых органов и других субъектов существует постоянно в условиях рыночной экономики.

Бизнес — конкретная деятельность, организованная в рамках определен­ной структуры, главной целью которой выступает получение прибыли.

Бизнес в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки по­нимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адек­ватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон дей­ствовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обосно­ванную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обла­дают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на откры­том, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограни­ченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость . Раз­новидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком , под которым понимается стоимость объек­та оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость - стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, ут­вержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периоди­чески обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но ее не достигая.

II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта. Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, су­ществующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, иден­тичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техно­логий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывает­ся невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидаци­онную стоимость.

Стоимость при существующем использовании — стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функ­ционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экс­позиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, на­пример, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой рас­продаже на аукционе.

IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость — стоимость, определяемая исходя из до­ходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестици­онных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизацион­ных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть: различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объек­тами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соот­ветствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвен­таризационная стоимость).

Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная ры­ночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного из­носа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полез­ность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из кото­рых состоит оцениваемый объект.

Специальная стоимость — стоимость объекта оценки, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговарива­ются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специаль­ной стоимости являются страховая, таможенная и т.п.

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое поня­тие, как эффективная стоимость — это стоимость активов, равная боль­шей из двух величин: инвестиционной стоимости активов для данного вла­дельца или стоимости их реализации.

Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки.

Таблица 1

Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса

При расчете стоимости бизнеса оценщик принимает во внимание раз­личные микро- и макроэкономические факторы, к которым относятся сле­дующие.

Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности конт­роля и перепродажи данного бизнеса.

Доход. Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить при­быль от продажи объекта после использования. Прибыль от операцион­ной деятельности, в свою очередь, характеризуется соотношением пото­ков доходов и расходов.

Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобрета­ет активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значитель­ным промежутком времени.

Риск. На величине стоимости неизбежно отражается риск как вероят­ность получения ожидаемых в будущем доходов.

Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень права контроля, которую получает новый собственник.

Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет акций, то новый собственник получает такие существенные права, как: назначить управляющих, опре­делить величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать или покупать его активы; реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглоще­нии других предприятий; определять величину дивидендов и т.д. В силу того что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.

Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери ча­сти стоимости. Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ долж­на быть ниже стоимости аналогичных открытых обществ.

Ограничения. На стоимости предприятия отражаются любые ограни­чения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Оценка стоимости предприятия — сложный и трудоемкий процесс, со­стоящий из следующих стадий:

1. Определение проблемы.

2. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора наоценку.

3. Сбор и анализ информации.

4. Анализ конъюнктуры рынка.

5. Оценка земельного участка.

6. Выбор методов оценки и их применение для оценки анализируемого объекта.

7. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

8. Подготовка отчета и заключения об оценке.

9. Доклад об оценке.

Каждая стадия в свою очередь состоит из нескольких этапов.

Отчет по оценке стоимости бизнеса подготавливается в письменной форме. Обычно используются одновременно две формы — полный от­чет и заключение.

К отчету по оценке стоимости бизнеса предъявляются следующие основные требования:

1. Изложение всех логических построений и выводов из них должно быть ясным и четким.

2. Все факты отчета должны быть документально подтверждены.

3. Отчет должен содержать цель и функцию оценки, четкое описание оцениваемого объекта, определение вида оцениваемой стоимости, расчет издержек, прогноз будущих чистых доходов предприятия, документальное подтверждение используемых фактов, выводы.

4. Эксперт-оценщик должен представить обоснование используемых им методов оценки.

5. В приложении к отчету лица, принимавшие участие в оценке, под­тверждают, что они не имеют какого-либо интереса в оцениваемом объекте собственности и не заинтересованы лично в результате оценки.

6. Отчет должен быть оформлен по стандартной форме и подписан всеми лицами, принимавшими участие в оценке.

7. Отчет должен содержать копии документов об образовании оценщика, копию лицензии на осуществление оценочной деятельности, копию страхового полиса о страховке гражданской ответственности оценщика.

Форма, размеры и содержание отчета могут значительно различаться в зависимости от характера оцениваемого объекта, поставленных целей и функций оценки. Если отчет предназначен для внешнего пользовате­ля, необходимо детальное описание предприятия, но это не обязательно, если отчет подготовлен для внутреннего пользования.

Основные разделы отчета следующие:

Введение.

Описание макроэкономических параметров.

Характеристика отрасли.

Описание предприятия, его финансовое и технико-экономическое состояние.

Исследование данных по сопоставимым предприятиям.

Выбор и применение методов оценки.

Заключение по оценке.

Приложение.

Оценщик работает по заказам государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных, страховых институтов, налоговых инспекций, а также граждан. В своей деятельности он руководствуется определенными правовыми, профессиональными и этическими нормами.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИЗУЧЕНИЯ

1. Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса.

2. Особенности оценки бизнеса в ходе антикризисного управления

3. Правовое регулирование оценочной деятельности

Тесты

1. Какой из видов стоимости является синонимом понятия «стоимость
в обмене»:

а) собственная стоимость;

б) стоимость для конкретного производства;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость?

2. Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:

а) стоимостью действующего предприятия;

б) инвестиционной стоимостью;

в) обоснованной рыночной стоимостью;

г) балансовой стоимостью.

3. Что не соответствует определению ликвидационной стоимости:

а) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности;

б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности;

в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;

г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;

л) стоимость, рассчитанная для предприятия, находящегося в состоянии банкротства?

4. Экономический принцип, смысл которого заключается в том, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов один из них, имеющий наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это:

а) принцип замещения;

б) принцип соответствия;

в) принцип прогрессии и регрессии;

г) принцип полезности.

5. Соблюдение какого из условий является необязательным при оценке на основе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования:

а) предприятие реструктурируется;

б) ликвидируется;

в) функционирует без изменений;

г) поглощается другой компанией.

6. Несмотря на то, что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия важны при оценке бизнеса, именно будущее придаст бизнесу эко­номическую стоимость. Данное утверждение отражает принцип:

а) альтернативности;

б) замещения;

в) ожидания;

г) будущей продуктивности.

7. Если бизнес приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для его оценки:

а) метод избыточных прибылей;

б) метод капитализации дохода;

в) метод чистых активов;

г) метод дисконтирования денежных потоков?

Глава 2. Временная оценка денежных потоков

Применение метода капитализации доходов в оценке предприятия требует знания таких понятий, как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.

Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы (одного доллара), которая будет получена в будущем. Для правильной оценки будущих поступлений необходимо провести временную корректировку, используя сложный процент и дисконтирование.

По теории стоимости денег во времени денежная единица, полученная сегодня, стоит дороже, чем полученная завтра. Это обусловлено, в основном, тем, что сегодняшняя денежная единица принесет доход больше, че.м вложения будущих периодов.

Сложный процент означает, что уже полученный процент, будучи положенным на депозит вместе с первоначальными инвестициями, становится частью основной суммы. И в следующий период наряду с первоначальным депозитом полученный процент приносит новый процент.

Простой процент не предполагает данной процедуры - доход приносит только первоначально вложенная сумма.

Для определения роста сложного процента используется формула:

Sn = (l+i)ⁿ , (1)

где: Sn - сумма после накопления в течение n временных периодов;

i - периодическая ставка процента;

n - число периодов.

Дисконтирование - это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.

Стоимость ожидаемых будущих доходов зависит от следующих элементов:

1. Суммы денежных средств, представленной наличными деньгами или их денежными эквивалентами, которые будут инвестированы или получены от инвестиций, что позволит рассчитать обеспечит ли данное вложение средств положительную ставку дохода (то есть приток денег превысит их отток).

2. Времени выплаты или получения сумм денежных средств, что важно для увеличения прибыли. Временной период может состоять из одного дня, месяца, квартала, полугодия или года.

3.Риска - неопределенности, связанной с инвестициями, то есть это вероятность того, что прогнозируемые доходы от инвестиций, окажутся больше или меньше предполагаемых величин.

4. Соответствующей ставки дохода на инвестиции - процентного соотношения между чистым доходом и вложенным капиталом, называемым конечной отдачей.

Естественно, что чем больше риск, тем выше должна быть ставка дохода, компенсирующая риск инвестора.

Для облегчения расчетов по формированию и оценке денежных потоков с заданными характеристиками (время и период поступления доходов от инвестиций, ставка процента) существуют таблицы, содержащие факторы сложного процента, которые отражают изменение стоимости одной денежной единицы во времени, часто используется специальный калькулятор.

Стандартные функции сложного процента:

1. накопленная сумма единицы (или будущая стоимость единицы);

2. накопление денежной единицы за период (или будущая стоимость аннуитета);

3. фактор фонда возмещения;

4. текущая стоимость единицы (реверсии);

5. текущая стоимость аннуитета;

6. взнос на амортизацию единицы.

Стоимость денег во времени

Все шесть функции сложного процента строят, используя общую базовую формулу (1+1)", описывающую накопленную сумму единицы. Все факторы являются производными от этого базового уравнения.

Выделяют три основные функции, а остальные получают как обратные к ним величины:

Функция Обратная величина

Накопленная сумма единицы Текущая стоимость единицы

Накопление единицы за период Фактор фонда возмещения

Текущая стоимость аннуитета Взнос на амортизацию единицы

Дальнейшее изложение функции предполагает рассмотрение их парами, то есть функции и ее обратной величины.

В основе оценки приносящей доход собственности лежит понятие текущей стоимости (present value - PV) денежного дохода, который может быть получен в ходе эксплуатации предприятия.

Накопленная сумма единицы (кол. 1) [1]

В таблицах сложного процента используется формула (1).

Расчет будущей стоимости текущего капитала проводят по формуле:

FV= PV(1+i)ⁿ (2)

где: FV - будущая стоимость текущего капитала (future value);

PV - текущая стоимость капитала (present value).

Пример. Стоимость земельного участка 20000 долларов повышается на 12 процентов в год. Сколько она будет стоить через пять лет?

Будущую стоимость рассчитывают по формуле (2), фактор накопления находят по кол. 1 в таблицах сложного процента в монографии Фридмана Дж. Ордуэйя Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости».

FV = PV (1+i)ⁿ = 20000 долл. х 1,762342 = 35246,84 долл.

Дискретное непрерывное накопление

Период накопления может быть и более коротким, чем год, например, месяц, квартал, полугодие. Это фиксированное (дискретное) накопление. Расчет частного накопления проводят по формулам:

S кварт. = ( 1 + i/4)^n*4 (3)

Sмec. = ( 1 +i/12)^{n *12} (4)

Непрерывное накопление (приближением может быть ежедневное накопление) рассчитывают по формуле:

Sежедн. = (1 + i /360) ^{n *360} (5)

Если начисление процентов производится чаще одного раза в год, то есть сумма растет быстрее, чем при ежегодном начислении. Величина процентной ставки, которая позволила бы получить такую же величину основной суммы при ежегодном начислении, называется эффективной ставкой процента. В этом случае сама годовая ставка называется номинальной .

Пример. Банковская процентная ставка по вкладам составляет 10 процентов. Начальная сумма 1000 долларов. Начисление процентов производится в конце года, квартала, месяца. Определить накопленные суммы через пять лет.

Решение:

1) годовое накопление

расчет по таблицам:

FV = PV x фактор кол.1= $1000x1,61051 =$1610,5

i =10%

n = 5

расчет по формуле:

S n = (1 + i)ⁿ = $1000 х (1+0.1)⁵ = $1000 х 1,1⁵ = $1610,5;

2) квартальное накопление

расчет по формуле:

S кварт. = (1 +i/4)^{n 4} = $1000 х(1+0,1/4) = $1638,6.

3) месячное накопление

расчет по формуле:

S мес. = (1+ i/12) ^{n 12} = $1000 х (1+0,1/12) = $1645,3.

Таким образом, надо иметь ввиду, что при одной и той же номинальной ставке в 10 процентов, более частое накопление приводит к более быстрому росту основной суммы и, следовательно, к большему значению эффективной ставки.

Правило 72-х.

Правило 72-х используется для примерного расчета количества лет, необходимых для увеличения наличной суммы в два раза при условии, что весь процент остается на депозите. Для расчета необходимо разделить 72 на ставку процента (выраженную целым числом).

Например, при ставке сложного процента 3% денежная сумма удвоится примерно через 72:3 = 24 года, при 3% ставке простого процента - за 33,5 лет, Правило 72-х можно применять и при обратной задаче, а именно, если известно, что за пять лет 10000 долларов превратились в 20000 долларов, то ставка сложного процента составляет примерно 72:5 = 14,4%.

Правило рекомендуется применять при ставке, изменяющейся от 3 до 18 процентов.

Текущая стоимость единицы (кол. 4)

Текущая стоимость единицы - это величина, обратная накопленной сумме единицы. Это сегодняшняя стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем.

Расчет текущей стоимости единицы производится по формуле:

V_n = 1/ S_n = 1 / (1+i)ⁿ (6)

Эта функция является обратной величиной функции «накопленная сумма единицы».

Этот фактор используется для оценки текущей стоимости известной или прогнозируемой суммы будущего поступления денежных средств с учетом заданного сложного процента. При использовании фактора текущей стоимости появляется понятие дисконтирования, которое по смыслу противоположно накоплению.

Можно решить, какую сумму надо положить сегодня, чтобы получить заданную сумму в будущем.

Итак, будущая стоимость «дисконтируется» к текущей стоимости:

Отсюда видно, что задача, которая должна быть решена с использованием фактора накопленной суммы единицы, может быть решена с применением фактора реверсии.

Интервалы между периодами дисконтирования могут быть более частыми, чем один год. При этом номинальная ставка дисконта делится на частоту интервалов, а число периодов умножается на число лет.

Расчет текущей стоимости капитала проводят по формуле:

PV = FV (7)

Пример. Какую сумму следует сегодня депонировать в банке, начисляющем 11 % годовых при ежегодном накоплении, для того чтобы через 4 года получить 10000 долл.?

Решение:

PV = FV = 10000 долл. х фактор кол. 4 =

10000 долл. х 0,658731 = 6587,31 долл.

Текущая стоимость аннуитета (кол. 5)

Под аннуитетом понимают серию равновеликих периодических платежей. Различают обычный и авансовый аннуитеты.

Платежом (payment - РМТ) n-ого периода называется единовременный денежный вклад в этом периоде.

Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, осуществляемых в конце периода.

Текущая стоимость аннуитета может быть рассчитана при заданной ставке дисконта через оценку каждого платежа по фактору текущей стоимости единицы:

$100 дохода в конце года при ставке 10% дисконта:
стоимость 1-го поступления - 90,91 (100 х 0,90909)
2-го - 82,64

3-го - 75,13

4-го - 68.30

Сумма = 316,98 долл.

Итак, сегодняшние инвестиции в $316,98 являются обоснованной платой за право ежегодного получения $100 в течение 4-х лет:

(8)

Второй способ предполагает использование фактора аннуитета или фактора Инвуда, который рассчитывается по следующей формуле:

(9)

Для проверки правильности расчетов по второму способу рассмотрим метрд «депозитной книжки». Депозит = $316,98, i = 10%, п = 4 года при ежегодном изъятии 100 долл.

Действительно, 316,98 долл. являются обоснованной платой за право ежегодного получения 100 долл. в течение последующих 4-х лет. Расчеты текущей стоимости обычного аннуитета осуществляются по следующей формуле:

(10)

Авансовый аннуитет - поступление потоков платежей происходит в начале периода.

Так как первый платеж производится немедленно и поэтому не дисконтируется, то последующие поступления дисконтируются по фактору обычного аннуитета укороченного на один период и добавляется к нему единица:

(11)

Для расчетов текущей стоимости авансового аннуитета используется формула:

(12)

Пример. Какова текущая стоимость арендных платежей, поступающих в конце каждого года в размере 1000 долл. на протяжении 7 лет при ставке дисконта 10%?

Решение: PV = РМТ х фактор кол. 5 = 1000 х 486842 = 486,42 (долл).

N = 7

i = 10%

Использование двух факторов

Определение текущей стоимости предприятия методом дисконтирования будущих доходов предполагает использование двух факторов текущей стоимости единицы и текущей стоимости аннуитета.

Доход состоит из двух составных частей: потока доходов и единовременной суммы от перепродажи предприятия.

Рассмотрим пример:

В течение 8 лет недвижимость будет приносить доход в размере 20 000 долл. Ставка доходности 14% годовых. В конце 8-го года предприятие будет продано за 110 000 долл. Определить текущую стоимость предприятия.

Решение:

1) рассчитаем текущую стоимость доходов:

РVрмт = 20 000 х 4,63886 = 92777,2 (долл.)

Кол. 5

(8лет, 14%)

2) текущая стоимость реверсии составит:

PVfv = 110 000 х 0,350559 = 385615 (долл.)

Кол. 4

(8 лет, 14%)

3) РVпредпр.= PVpmt + PVfv = 131338,7 (долл.)

Взнос на амортизацию единицы (кол. 6)

Амортизацией называется процесс погашения долга с течением времени. Взнос на амортизацию единицы - показывает, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий процент и выплату части основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока. Он определяется как величина, обратная текущей стоимости аннуитета.

Каждый равновеликий взнос на амортизацию единицы включает:

процент - доход на инвестиции (on),

выплату части первоначальной основной суммы кредита (of).

Взнос на амортизацию единицы определяется как отношение одного платежа к первоначальной основной сумме кредита:

(13)

где: i - периодическая ставка процента,

n - число периодов;

a_n - текущая стоимость аннуитета.

Расчет n – периодного обычного взноса на амортизацию единицы осуществляется по формуле:

(14)

Пример. Какими должны быть ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в 200000 долл., предоставленному на 25 лет при номинальной годовой ставке 12%?

Решение:

РМТ = РV х фактор кол. 6 = 200000 х 0,015322 = 3064,4

n = 25

i = 12%

Накопление (рост) единицы за период (кол. 2) или фактор будущей стоимости аннуитета

Фактор накопления единицы за период позволяет вычислить какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов, по формуле:

(15)

где: i - периодическая ставка процента;

n - число периодов;

Sn - текущая стоимость аннуитета.

Другой способ заключается в суммировании данных кол. 1, укороченной на один период. Например, при расчете 4-х летнего накопления показатели за 3 года суммируются, затем прибавляется 1.

Расчет будущей стоимости обычного аннуитета осуществляется по формуле:

FV = РМТх (16)

Если платежи осуществляются в начале периода (авансовый аннуитет), то применяется формула:

S^a _{( n , i )} = (17)

Расчет будущей стоимости авансового аннуитета проводят по следующей формуле:

(18)

То есть, при использовании фактора кол.2 таблиц шести функций сложного процента, необходимо брать фактор за n + 1 период, а затем вычесть 1.

Пример. Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в размере 2000 долл. Какова будущая стоимость платежей к концу 11 месяца при ставке дисконта 10%?

Решение :

FV = 2000 долл. х (фактор кол.2-1) = 2000 долл. х (12,565567 -1) = 23131,13

n=12

i=10

Фактор фонда возмещения (кол. 3)

Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо вносить в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов остаток составил один доллар. Эта величина, обратная фактору накопления единицы за период. Учитывает только возврат инвестированных средств (of)

При расчете фактора фонда обычного возмещения используется формула:

Математическая запись соответствует формуле:

Если депонирование денежных сумм производится в начале периода, то следует воспользоваться формулой фактора фонда авансового возмещения:

Пример. В течение 5 лет требуется накопить 15 000 долларов, депонируя ежемесячно равные денежные суммы. Ставка по вкладу составит 11%, процент будет начисляться каждый месяц. Каким должен быть месячный депозит?

Решение:

РМТ = FV х фактор кол. 3 = 15 000 долл. х 0,0125758 = 188,64 долл.

n = 5

i = 11%

Тесты

1. Какая функция может быть применена при вычислениях накопленной суммы амортизационных отчислений?

а) накопленная сумма единицы

б) накопление единицы за период

в) фактор фонда возмещения

г) текущая стоимость единицы реверсии

д) текущая стоимость обычного аннуитета

е) взнос на амортизацию единицы

2. Какая функция показывает рост $1, положенного на депозит?

а) накопленная сумма единицы

б) накопление единицы за период

в) фактор фонда возмещения

г) текущая стоимость единицы реверсии

д) текущая стоимость обычного аннуитета

е) взнос на амортизацию единицы

3. Какая функция показывает текущую стоимость $1, который должен быть
получен единовременно в будущем?

а) накопленная сумма единицы

б) накопление единицы за период

в) фактор фонда возмещения

г) текущая стоимость единицы реверсии

д) текущая стоимость обычного аннуитета

е) взнос на амортизацию единицы

4. Какая функция показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита?

а) накопленная сумма единицы

б) накопление единицы за период

в) фактор фонда возмещения

г) текущая стоимость единицы реверсии

д) текущая стоимость обычного аннуитета

е) взнос на амортизацию единицы

5. Какая функция показывает текущую стоимость равномерного потока доходов. Первое поступление происходит в конце периода?

а) накопленная сумма единицы

б) накопление единицы за период

в) фактор фонда возмещения

г) текущая стоимость единицы реверсии

д) текущая стоимость обычного аннуитета

е) взнос на амортизацию единицы

6. Какая функция показывает, какой по истечении всего срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов?

а) накопленная сумма единицы

б) накопление единицы за период

в) фактор фонда возмещения

г) текущая стоимость единицы реверсии

д) текущая стоимость обычного аннуитета

е) взнос на амортизацию единицы

7. Какая функция показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить $ 1 ?

а) накопленная сумма единицы

б) накопление единицы за период

в) фактор фонда возмещения

г) текущая стоимость единицы реверсии

д) текущая стоимость обычного аннуитета

е) взнос на амортизацию единицы

8 . Какая функция является обратной величиной накопленной суммы единицы?

а) накопление единицы за период

б) фактор фонда возмещения

в) текущая стоимость единицы реверсии

9. Какая функция является обратной величиной текущей стоимости обычного аннуитета?

а) текущая стоимость единицы реверсии

б) текущая стоимость обычного аннуитета

в) взнос на амортизацию единицы

10. Какая функция является обратной величиной накопления единицы за период?

а) накопленная сумма единицы

б) фактор фонда возмещения

в) текущая стоимость единицы реверсии

1 1 . Отметьте эффективную ставку процента за квартальный период накопления:

a)(l+i/4)^nx4 6)(l+ix4)^nx4 в) (1 + i)ⁿ /4

12. Отметьте эффективную ставку процента за полугодовой период накопления:

a)(l+i/2)^nx2 6)(l+ix2)^nx2 в) (1 + i)ⁿ /12

13. Отметьте эффективную ставку процента за месячный период накопления: a) (l+i/12)^{nx 2} 6) (l+ix2)^{nx 2} в) (1 + i)ⁿ /12

14. Текущая стоимость авансового аннуитета рассчитывается:

а) фактор обычного аннуитета для потока доходов, укороченного на 1 период и добавить к нему 1 ;

б) фактор обычного аннуитета для потока доходов, увеличенного на 1 период и добавить к нему 1 ;

в) фактор обычного аннуитета для потока доходов, укороченного на 1 период и отнять от него 1 .

15. Фактор фонда возмещения показывает:

а) какими должны быть равновеликие периодические платежи при выбранной ставке процента для того, чтобы по окончании всего срока кредит был полностью погашен;

б) какими должны быть равновеликие периодические платежи при выбранной ставке процента для того, чтобы по окончании всего срока на счету аккумулировался 1 доллар.

Глава 3 . Информационная основа оценки бизнеса

Для того, чтобы дать обоснованную оценку стоимости, необходимо собрать информацию по соответствующему объекту собственности. Как правило, она включает в себя так назы­ваемые общие и специальные данные.

Сбор и систематизация общих данных

К общим данным, необходимым для оценки стоимости предприятия, можно отнести данные о состоянии рынка, на котором функционирует оцениваемое предприятие, а также данные о местоположении предприятия.

К данным о состоянии рынка относятся существенные данные об экономических, социальных, политических, правовых и экологических факторах, действующих на рынке. Данные об экономических, социальных, политических, правовых и экологических факторах должны отражать не только текущее состояние рынка, но и характеризовать будущее состояние этих факторов. К таким данным можно отнести: ставку банковского процента; покупательную способность населения; индексы роста цен на строительную продукцию; индексы изменения цен на продукцию, выпускаемую предприятием; степень загрязнения окружающей среды; степень риска, качественные показатели, характеризующие правовое состояние предприятия, уровень конкуренции и , деловой активности; инвестиционный климат и политическую обстановку в регионе.

Эту информацию можно получить из центральных, местных и специальных периодических изданий (в частности, из газет и журналов «Экономика и жизнь», «Деловой мир», «Вопросы оценки», «Ко-Инвест» и др.), а также в результате проведения специального опроса среди руководителей предприятия и специалистов.

К данным о местоположении предприятия относится информация о регионе, городе и районе, в котором располагается предприятие. К этой группе показателей относятся: уровень народонаселения, уровень занятости, степень промышленного развития региона с точки зрения выпуска данного вида продукции, жизненный цикл развития региона и т.п. Эти данные можно получить в местных органах статуправления, в местных и специальных периодических изданиях и посредством опроса руководителей города и предприятия.

Сбор и анализ специальных данных

К специальным данным можно отнести данные о предприятии и данные о сопоставимых продажах.

Данные о предприятии включают в себя информацию о документах, удостоверяющих право собственности, состав участников предприятия, их доли в уставном капитале, информацию об использовании земельного участка, зданий и сооружений, расположенных на этом участке, включая финансово-экономические и технические характеристики предприятия, физические характеристики зданий и сооружений и т.д.

К основным финансово-экономическим документам предприятия относятся балансовый отчет и отчет о прибылях и убытках, в которых имеются основные показатели, необходимые для оценки стоимости предприятия: прибыль, амортизация, денежные потоки, дивиденды, валовые доходы, издержки, активы предприятия, налоги и т.д.

Важной информацией для оценки предприятия также является: размер оцениваемой доли (контрольный или неконтрольный пакет акций), голосующих правах акционеров, ликвидности активов, условиях, ограничивающих права собственности, специальных привилегий и льготах, связанных с собственностью или управлением предприятием.

При осуществлении оценки предприятии необходимо, чтобы эксперты-оценщики при определении финансово-экономических показателей исходили из единых методических положений. В частности, при оценке предприятий для расчетов использовали чистую прибыль предприятий, то есть балансовую прибыль за минусом налогов и других обязательных платежей, (в том числе дивидендов по привилегированным акциям).

Денежные потоки образуются обычно от сложения прогнозных оценок чистой прибыли и значений амортизационных отчислений за эти годы. В некоторых случаях, например, при расчете «чистого денежного потока», капитальные вложения и другие обязательные инвестиции, необходимые для получения прогнозируемой прибыли, следует вычесть из прогнозируемых денежных» потоков.

Следует подчеркнуть, что алгоритм математических операций по оценке предприятий как по методу дисконтированного денежного потока, так и по методу дисконтированной будущей прибыли, одинаков. Отличие имеется в использовании количественных значений переменных, например, в двух случаях применяются различные по значению ставки дисконта.

Расчеты будущих дивидендных выплат позволяют определить стоимость акций предприятий как будущий поток дивидендных выплат, дисконтированных к текущей стоимости по соответствующей ставке дисконта. Другим методом определения стоимости акций предприятия является суммирование дисконтированного ожидаемого дивидендного потока за конечный период времени и некоторой постпрогнозной их (акций) стоимости, также дисконтированной к текущей стоимости. При этом постпрогнозная стоимость акций определяется как цена продажи этого пакета акций в определенное время в будущем.

Расчет валовой выручки, то есть выручки от реализации продукции (работ, услуг), осуществляется, как правило, при оценке предприятий, оказывающих услуги на комиссионных началах. Это рекламные, медицинские, консалтинговые предприятия, издательства и страховые агентства и пр. При покупке таких предприятий, даже если прибыль занижена или ее нет, инвестор готов заплатить цену, равную объему реализации за несколько лет, чтобы контролировать большую долю рынка этого вида продукции и влиять на уровень цен. При этом он планирует превратить убыточное предприятие в доходное.

Важным показателем для оценки предприятия являются его активы. Особое внимание оценке активов придают при ликвидации предприятия, при оценке холдинговой компании, ремонтных и строительных организаций. Это объясняется тем, что ликвидируемое предприятие, как правило, не приносит дохода и оценить его по доходному методу не представляется возможным. Холдинги же сами непосредственно не осуществляют производственную деятельность, и доход получают в основном их дочерние предприятия. А для начала работы и последующего функционирования ремонтных и строительных организаций важно соединение различных активов. При оценке активов предприятий необходимо помнить, что стоимость активов очень редко совпадает со стоимостью акций этого предприятия. Поэтому для перевода стоимости активов в стоимость акций применяют специальные методы. В этом случае используют информацию, содержащуюся в учредительных документах, удостоверяющих права собственности на это предприятие. К ним относятся: устав, учредительный договор и свидетельство о регистрации предприятия, свидетельства о собственности на пакеты акций, объекты недвижимости и земельные участки; документы, в которых дается описание и физические характеристики активов предприятия, или формулируются ограничительные условия на владение, использование и распоряжение активами предприятия.

Для оценщика важно также выяснение механизма налогообложения имущества и прибыли данного предприятия.

Описание земельного участка, на котором находится предприятие, должно включать описание всех его характеристик: площади, формы, топографии, ориентации участка и зданий, находящемся на нем, инженерных коммуникаций, описание соседних участков, подъездных путей, стоянок и т.д.

Особое внимание эксперт-оценщик должен уделять информации о загрязнении окружающей среды, производимым оцениваемым предприятием. Известны случаи, когда эксперт оценивает предприятие высоко, тогда как администрация города уже приняла решение о его ликвидации из-за негативного влияния на окружающую среду.

К специальным данным, необходимым для сравнительной оценки, относятся сведения о сопоставимых предприятиях, которые проданы ранее или представлены к продаже. Информация о стоимости строительства предприятия, аналогичного оцениваемому, важна для оценки предприятия имущественным подходом. Применение методов капитализации доходов предполагает использование данных об арендной плате за производственные помещения, потоков доходов от операционной и инвестиционной деятельности предприятия.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИЗУЧЕНИЯ

1. Инфляционная корректировка отчетности

2. Нормализация бухгалтерской отчетности

3. Трансформация бухгалтерской отчетности

4. Вычисление относительных показателей

Задачи

1. Рассчитайте уровень операционного (производственного) левереджа предприятия при увеличении объемов производства с 50 тыс. единиц до 55 тыс. единиц, если имеются следующие данные:

цена единицы продукции, тыс.руб. 2,0

условно-переменные расходы на единицу продукции, тыс.руб. 1,0

постоянные расходы на весь объем производства, млн.руб. 15,0

2. Рассчитайте уровень финансового рычага, если известны следующие данные:

- прибыль до выплаты процентов и налогов:

на 1 января 2004 г. – 371 250 долл.;

на 1 января 2003г. – 270 000 долл.;

- прибыль после налогообложения :

на 1 января 2004 г. – 302 250 долл.;

на 1 января 2003г. – 214 500 долл.;

3. Составьте прогноз величины дебиторской задолженности и товарно-материальных запасов, если известны нормативные значения коэффициентов оборачиваемости (деловой активности), а также прогноз объема продаж и себестоимости реализованной продукции:

- коэффициент оборачиваемости запасов 5

- коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности 7

- прогноз объема продаж, тыс.руб. 150 000

- прогноз себестоимости реализованной продукции, тыс.руб. 80 000

4. Требуемая инвестором ставка дохода составляет 38% в номинальном выражении. Индекс цен в текущем году составил 18%. Рассчитайте реальную ставку дохода.

5. Оборудование было приобретено в 1997 году за 28 млн.руб. (курс рубля по отношению к доллару на дату приобретения 5750:1). На дату оценки курс рубля к доллару составил 5850:1. Рассчитайте скорректированную стоимость оборудования на дату оценки.

Глава 4. Доходный подход к оценке бизнеса

Логика доходного подхода к оценке предприятия лучше всего отражает ожидания инвестора. Стоимость бизнеса определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемое предприятие может принести. В рамках доходного подхода обычно выделяют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации доходов.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Определение стоимости бизнеса методом дисконтирова­ния денежных потоков основано на предполо­жении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизне­са. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимо­действия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1. Выбор модели денежного потока.

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

4. Анализ и прогноз расходов.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денеж­ного потока: денежный поток для собственного капитала или денежный поток для всего инвестированного капитала. В таблице 2 показано, как рассчитывается денежный поток для собственного капитала. Применяя эту модель, рассчитывается рыночная стоимость собственного (акцио­нерного) капитала предприятия.

Таблица 2

Расчет денежного потока для собственного капитала

Применяя модель денежного потока для всего инвестированного ка­питала, мы условно не различаем собственный и заемный капиталы предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. По­скольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как в теку­щих ценах, так и с учетом фактора инфляции.

Пример 1. Рассчитайте денежный поток для собственного капитала в 2002 и 2003 гг. Какова была бы величина денежного потока для собственного капитала в 2003г., если собственный оборотный капитал составлял бы такую же долю в процентах от объема выручки, как и в 2002г.

Данные для расчета денежного потока:

Капитальные затраты у компании составили 15 млрд. руб. в 2002 и 18 млн. – в 2003г. Собственный оборотный капитал в 2001 г. равнялся 180 млн. руб.

Решение (с использованием прикладной программы Excel)

Пример 2. Вычислите денежный поток для собственного капитала в 2002 и 2003 гг., а также денежный поток для всего инвестированного капитала в 2002 и 2004 гг.

Предположив, что выручка и все расходы (включая амортизацию и капитальные затраты) в 2004 г. возросли на 6%, а собственный оборотный капитал не изменился, найдите величины прогнозного денежного потока для собственного капитала и для всего инвестированного капитала в 2004 г.

Данные для расчета денежного потока:

Капитальные затраты у компании составили 800 млн.руб. в 2002г. и 850 млн.руб. в 2003г. Собственный оборотный капитал в 2001 г. равнялся 34,8 млн., а долгосрочная задолженность 1750 млн.руб.

Решение (с использованием прикладной программы Excel)

Определение ставки дисконта

С математической точки зрения ставка дисконта — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инве­стирования или — это требуемая ставка дохода по имеющимся альтер­нативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконта, или стоимость привлечения капитала, должна рассчитываться с учетом трех факторов.

1. Наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации.

2. Необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени.

3. Фактор риска или степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наи­более распространенными из которых являются: для денежного потока для собственного капитала — модель оценки капитальных активов (САРМ — Capital Asset Pricing Model) и метод кумулятивного постро­ения; для денежного потока для всего инвестированного капитала — модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC — Weighted Average Cost of Capital).

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы:

- для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал;

- для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственные капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала.

В соответствии с моделью WACC, ставка дисконта рассчитывается по формуле:

WACC = k_d (l-t_c )w_d + k_p w_p + k_s w_s , (22)

где k_d — стоимость привлечения заемного капитала;

t_c — ставка налога на прибыль предприятия;

k_p — стоимость привлечения акционерного капитала (привилегиро­ванные акции);

k_s — стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

w_d — доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

w_p — доля привилегированных акций в структуре капитала предпри­ятия;

w_s —доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

Пример. Рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия со­ставляет 450 000 долл., привилегированные акции составляют 120 000 долл., а общий заемный капитал 200 000 долл. Стоимость собственного капитала равна 14%, привилегированных акций — 10%, а облигаций предприятия — 9%. Необходимо определить взвешенную среднюю сто­имость капитала компании при ставке налога на прибыль t = 30%.

Вычислим сначала доли каждой компоненты капитала:

w_d = 200 000 / 770 000 = 25,97%;

w_p = 120 000 / 770 000 = 15,58%;

w_s - 450 000 / 770 000 = 58,45%.

Определяем взвешенную среднюю стоимость капитала (таблица 3) В соответствии с моделью оценки капитальных активов САРМ, став­ка дисконта находится по формуле:

R = R_f + β(R_m - Rf) + S₁ +S₂ +C, (23)

где R — требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

R_f — безрисковая ставка дохода;

β — коэффициент (является мерой систематического риска, связан­ного с макроэкономическими и политическими процессами, происхо­дящими в стране);

R_m — общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S₁ — премия для малых предприятий;

S₂ — премия за риск, характерный для отдельной компании;

С — страновой риск.

Таблица 3

Определение взвешенной средней стоимости капитала

Взвешенная средняя стоимость капитала 11.377

Модель САРМ основана на анализе массивов информации фондово­го рынка, конкретно — изменений доходности свободно обращающихся акций. Применение модели для вывода ставки дисконта для закрытых компаний требует внесения дополнительных корректировок.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике исполь­зуется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долго­вым обязательствам (облигациям или векселям). Считается, что госу­дарство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается). Однако, как показывает практика, в условиях России государственные ценные бумаги не воспринимаются как безрисковые. Для определения ставки дисконта в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложе­ниям, характеризующимся наименьшим уровнем риска (ставка по ва­лютным депозитам в Сбербанке или других наиболее надежных бан­ках). Можно также основываться на безрисковой ставке для западных компаний, но в этом случае обязательно прибавление странового риска с целью учета реальных условий инвестирования, существующих в Рос­сии. Для инвестора она представляет собой альтернативную ставку до­хода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и вы­сокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данное предприятие, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.

Коэффициент β представляет собой меру риска. Коэффициент β, оценивающий риски инвестирования в конкретный проект, может быть, опираясь на объективные реакции рынка, практически определен как:

коэффициент Vпредпр. / V рын, соотносящий за максимально воз­можный ретроспективный период размах колебаний в процентах от среднего отклонения за период (вариации от среднего или среднеквадратического) курса акций компании, куда вкладываются средства (Vпредпр. ), по сравнению с размахом колебаний V рын курса акций за тот же период в целом по предприятиям всех отраслей национальной экономики (для случая, когда средства инвестируются в открытое акционерное общество с ликвидными или хотя бы котируемыми акциями). При венчурном инвестировании во вновь создаваемое однопродуктовое предприятие такой случай на на­чальной стадии жизни предприятия нереален;

коэффициент Vанал.предпр. / V рын, соотносящий также за максимально возможный прошлый период размах колебаний рыночной стоимости акций (в том числе на внебиржевом рынке) аналогичных предприятий (предприятий с продуктом, являющимся ближайшим аналогом вновь осваиваемому, включая товары или услуги-заменители) по сравнению с размахом колебаний V ьга вокруг сво­его среднего значения в целом индекса акций на фондовом рынке за тот же период.

Дополнительная премия за риск вложения в малое предприятие (S₁ ) объясняется недостаточной кредитоспособностью (отсутствием доста­точных активов для имущественного обеспечения кредитов, которые могут планироваться для финансирования дальнейших капиталовло­жений по рассматриваемому проекту, а также для покрытия потребности в оборотных средствах и предвидимых поначалу убытков, — следова­тельно, ненадежностью финансового плана развития малого предприя­тия) и финансовой неустойчивостью предприятий с небольшим разме­ром уставного капитала. Величина этой премии (уточняемая экспертно) может составлять до 75% от номинальной безрисковой ставки ссудного процента.

То же касается и численной величины премии за риск, характерный для отдельной компании (S₂ ).

Дополнительную премию за страновой риск (С) в индивидуальной ставке дисконта следует учитывать независимо от того, является ли инвестор резидентом данной страны или иностранным резидентом. Этот риск для них одинаков. Для иностранных резидентов он будет от­личаться лишь тогда, когда применительно к данной отрасли или в це­лом условия инвестирования для него, т. е. издержки трансакций и ограничения, дискриминационны либо, наоборот, более предпочтитель­ны, чем для отечественных инвесторов (согласно современному отече­ственному законодательству более вероятным все же является второе).

Страновой риск обычно усматривается в случаях:

конфискации имущества (утери прав собственности при выкупе их по цене ниже рыночной или той, которая обосновывалась теку­щей стоимостью ожидавшихся от использования этих прав денежных потоков);

непредвидимого изменения законодательства, приводящего (например, при изменении налогов) к уменьшению ожидаемых доходов;

смены персонала в органах государственного и местного управления, трактующего законодательство непрямого действия (готовя­щего подзаконные нормативные акты, принимающего оперативные решения на основе содержащих противоречия или недоработанных законов и нормативных актов).

Метод кумулятивного построения рассматриваемой индивидуаль­ной ставки дисконта отличается от модели оценки капитальных активов лишь тем, что в структуре этой ставки к номинальной безрисковой ставке ссудного процента прибавляется совокупная премия за инвести­ционные риски, которая состоит из премий за отдельные «несистемати­ческие», относящиеся именно к данному проекту, риски.

Обычно в числе факторов риска инвестирования, выделяемых в рамках метода кумулятивного построения ставки дисконта, оценивают риски:

«ключевой фигуры» в составе менеджеров предприятия (или контролирующих его инвесторов) — риски отсутствия таковой или ее непредсказуемости, неподконтрольности, недобросовестности, не­компетентности и т. п.;

недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предпри­ятия;

недостаточной диверсифицированности источников приобрете­ния покупных ресурсов;

недостаточной диверсифицированности продуктов предприятия;

контрактов, заключаемых предприятием для реализации своихпродуктов, включая риски недобросовестности, неплатежеспособ­ности, а также юридической недееспособности контрагентов по контрактам;

узости набора источников финансирования (особенно в случаях неформирования надлежащего амортизационного фонда и его не­доиспользования как важнейшего источника самофинансирования, недооценки важности привлеченных средств, неиспользо­вания финансового лизинга и других прогрессивных схем финансирования);

финансовой неустойчивости фирмы (риски недостаточного обеспечения оборота собственными оборотными средствами, недоста­точного покрытия краткосрочной задолженности оборотом и т. п.)

Математически способ кумулятивного построения можно предста­вить в виде формулы:

, (24)

где J_б - ,базавая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

dJ_i – i-поправка.

При наличии развитого рынка недвижимости в качестве основного метода определения поправок к базовой ставке используется метод эк­спертных оценок .

Оценка перечисленных рисков должна приводить к определению соответствующих премий за эти риски. Такое определение проводится экспертно.

В общем виде ставка дисконта на собственный капитал (Jc) выглядит следующим образом:

J_с =J_б +J_н +J_п +J_д , (25)

где J_б —безрисковая ставка процента;

J_н — ставка премии за риск неликвидности;

J_п — ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте;

]_д — ставка премии за прочие (дополнительные) риски.

В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомлен­ность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построе­ния дает достаточно хорошие результаты.

Пример. Загородный коттедж оценен в 100 000 долл. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 10% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как ми­нимум 7% годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижи­мость. Экспертный анализ свидетельствует о том, что типичные ставки за компенсацию инвестиционного менеджмента и низкую ликвидность составляют по 1,5%. Инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 20 лет, следовательно, ежегодный возврат по прямолинейному методу составит 5%. Определить ставку дисконтирования. Исходные данные и расчет можно представить в виде:

Ставка дисконтирования 25,0%

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.

Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.

Понятие чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рас­считанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). ПВД может быть получен от эксплуатации имущества с учетом предложения, что на дату оценки оно было свободно, вакантно и доступно для сдачи в аренду. Расчет ПВД требует от оценщика знания рынка аренды, к которому относится оцениваемое имущество. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие между ними. Лучшим способом внесения поправок является подбор на рынке сопоставимых пар арендуемых объектов. Если такие объекты сходны, за исключением различий в одном или нескольких существенных компонентах, то поправки (корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных.

Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

Таблица 4.

Пример расчета рентной поправки

Помимо дохода в виде арендной платы, владелец имущества может получать другие доходы, которые могут быть получены в процессе владения имуществом в виде:

платы за пользование стоянок и гаражом;

платы за установление рекламы;

платы за стационарную антенну и т. д.

Для определения величины ПВД оценщик должен сложить суммарную величину рыночной арендной платы с другими доходами, вытекающими от владения имуществом.

Однако полученный расчетным путем ПВД может быть изменен из-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора арендной платы. Оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. Не существует стандартов для допусков на наличие вакансий и недосбор денежных средств. Лучшим способом для получения этой информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно будет узнать каковы же были потери на практике по оцениваемому имущества.

Таким образом, предполагаемые убытки из-за незагруженности помещений (наличия вакансий), смены арендаторов и неуплаты арендной платы (потери при сборе арендной платы), то есть допуски «на вакансии и недосбор денежных средств» вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД).

Для получения ЧОД оценщик проводит анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы: постоянные (фиксированные расходы) операционные (эксплуатационные) расходы и резерв на замещение.

Постоянные расходы представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию. Эти расходы определяются как фиксированные, они практически не зависят от степени загруженности объекта собственности.

Операционные (эксплуатационные) расходы включают в себя расходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода.

Рассмотрим список операционных расходов, составленный по многим объектам собственности:

1. Плата за услуги по управлению.

2. Коммунальные услуги: электричество, газ, топливо, уголь, телефон, вода, канализация, водопровод.

3. Вывоз мусора и отбросов.

4. Заработная плата.

5. Налоги на заработную плату.

6. Пособие служащим.

7. 7 . Содержание и ремонт.

8. Договорные услуги: противопожарная система, лифт, телефон, охрана, и т. д.

9. Окраска и внешний декор (если это здание, сооружение).

10. Содержание офиса, его уборка и т. д.

11. Банковские платежи.

12. Плата за юридические услуги.

13. Реклама.

14. Плата за бухгалтерские услуги.

15. Расходы на автотранспорт.

Не каждый владелец имущества несет все расходы, перечисленные в данном списке, но есть и такие, у которых расходы выходят за рамки данного примерного перечня.

Резерв на замещение (восстановление). В процессе эксплуатации объекта собственности владельцем откладываются (резервируются) денежные средства на: ремонт водопроводной системы; канализации; мебели; крыши; лифтов; телефонной системы и т. д. Оценщик должен знать, что если даже эти денежные средства не используются владельцем, при оценке собственности они должны учитываться.

Условный пример расчета ЧОД.

Рассчитать ЧОД за 1 -й и 2-й годы.

Решение:

При оценке имущества предприятия оценщику важно определить какой вид дохода будет использован для капитализации. Выбор вида дохода зависит от характера имущества. Если оценивается имущество с быстроизнашивающимися элементами или устаревшим оборудованием, то для расчета берется показатель чистой прибыли. Если балансовая стоимость имущества с течением времени изменяется не очень существенно (например, здания, сооружения, земля...), то берется за основу показатель чистого денежного потока.

Расчету дохода предшествует анализ финансового положения предприятия или производственной системы, куда входит оцениваемый объект за ряд лет. Анализируют отчет балансовой и чистой прибыли в соответствии с отчетностью форма № 2 (отчет о финансовых результатах и их использовании). По результатам анализа составляется прогноз размеров годовой чистой прибыли (в денежных единицах). Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного объекта собственности в капитале производственной системы.

Если в качестве показателя дохода берется чистый денежный поток, то он рассчитывается по следующей формуле:

Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения.

В практике оценки имущества предприятия наиболее распространенно применение следующих показателей дохода:

для отдельного объекта собственности, находящегося в общем иму­щественном комплексе - «чистый операционный доход»;

для имущества с быстро изнашиваемым, устаревшим, ветхим имуществом — «чистая прибыль»;

для имущественного комплекса со стабильной балансовой стоимостью — «чистый денежный поток».

Этап 2. Расчет ставки капитализации.

Существует несколько способов получения ставки капитализации. Простейшим из них является ее определение с помощью собранных на рынке данных. Например, имеется информация об объекте собственности сопоставимом с оцениваемым. Сопоставимый объект был продан за 200000 долларов и имел чистый операционный доход в размере 25000 долларов. Ставку капитализации можно определить путем деления чистого операционного дохода на стоимость имущества.

ЧОД

Ставка капитализации = (26)

Стоимость имущества

СК = 25000/200000 = 0,125 (Ставка капитализации)

Ставка капитализации, определенная таким образом, называется общей ставкой.

Оценщику не следует пытаться получить ставку капитализации на основе только одного набора данных. Лучшим источником данных для определения ставок капитализации являются другие оценки имущества сопоставимые с оцениваемым. Поэтому из всех существующих способов определения ставок капитализации наилучшим (более простым) является анализ сравнимых продаж. Для извлечения ставки капитализации из сравнимых продаж прибегают при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора в качестве альтернативных способов размещения средств.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме или потери средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать ему, насколько это возможно, в том, что касается:

размеров дохода;

соотношения между валовым доходом и эксплуатационными расходами (коэффициента эксплуатационных расходов);

физического сходства;

месторасположения;

ожидаемых изменений стоимости.

По каждому сравниваемому объекту должны быть собраны следующие данные:

цена продажи;

чистый доход;

коэффициент эксплуатационных расходов;

условия финансирования сделки;

ситуация на рынке в момент заключения сделки.

Приведем пример извлечения ставки капитализации из данных по сравнимым объектам:

Для выбора итоговой ставки капитализации, которая может быть использована при оценке имущества, необходимо выполнить следующие условия: характеристики всех сравнимых объектов должны совпадать; данные по сравнимым объектам должны быть достоверны и из надежных источников.

Если выполняются оба условия, оценщик рассчитывает ставку капитализации как среднюю арифметическую ставку капитализации по сравнимым объектам. В нашем примере итоговая ставка капитализации будет равна 0,1754.

Рассчитаем ставку капитализации, используя конкретные условия объекта собственности.

Пример 1.

Дано: усл.ед.

ПВД 200000

Скидка на простой площадей 20000

Эффективный валовый доход 180000

Эксплуатационные расходы 70000

Чистый операционный доход 110000

Расходы по обслуживанию долга 80000

Прибыль на собственные средства

(до уплаты налогов) 30000

Собственные средства 110000

Определить:

Ставку капитализации для собственных средств, %.

Решение: СКсс = 30000 : 110000 х 100% = 27,27%

Ответ: СКсс = 27,27%

Пример 2.

Как изменится ставка капитализации для собственных средств (СКсс), если ПВД упадет на 10% (при условии неизменности остальных показателей)?

Решение:

усл. ед.

ПВД 180000

Скидка на простой площадей 20000

Эффективный валовый доход 160000

Эксплуатационные расходы 70000

Чистый операционный доход 90000

Расходы по обслуживанию долга 80000

Прибыль на собственные средства будет составлять 10000

Решение: СКсс = 10000 : 110000 х 100% = 9,09%

Ответ: СКсс = 9,09%

Пример 3.

Как изменится ставка капитализации для собственных средств (СКсс), если эксплуатационные расходы вырастут на 10% (при условии неизменности остальных показателей)?

Решение: СКсс = 23000 : 110000 х 100% =20,9%

Ответ: СКсс = 20,9%

Пример 4.

В состав имущественного комплекса входят 10 офисов, каждый из которых сдается за 750 долл. в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если эксплутационные расходы составляют 35070 долл., а обслуживание долга 35000 долл.?

Решение:

Безубыточная загрузка = операционные расходы + обслуживание долга (27)

аренда на 1ед. в год

= (35070 долл.+35000 долл.) = 7,79 единиц; или 8 офисов

9000 долл.

Этап 3. Расчет текущей стоимости имущества предприятия.

Третьим этапом подхода с точки зрения дохода является преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость имущества на дату оценки. Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации (СК):

Стоимость имущества = Доход (28)

Ставка капитализации

Используя теорию метода прямой капитализации, осуществим оценку некоторых объектов собственности.

Пример 1.

Для приобретения имущественного комплекса предприятия был при-

влечен кредит в сумме 300000 долл. Ипотечная постоянная (ставка капитализации на заемный капитал) составляет 17,5%. Ожидается, что объект собственности принесет чистый операционный доход (ЧОД) 65000 долл. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19% ставку капитализации на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Оцените стоимость объекта.

Решение:

1. Определить доход заемных средств.

Дз.с. = 300000 долл. х 0,175 = 52500 долл.

2.Определить доход собственных средств.

Дс.с. = 65000 долл. - 52500 долл. = 12500 долл.

3.Определить размер собственных средств, вложенных в объект.

С.с.с. = 12500 долл. : 0,19 = 65789 долл.

4. Оценить стоимость объекта собственности.

Со = 300000 долл. + 65789 долл. = 365789 долл.

Пример 2.

Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса составляет 100000 долл. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 45000 долл. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 14% ставку капитализации земли и 17% ставку капитализации улучшений. Оценить стоимость имущественного комплекса.

Решение:

1. Определить доход земли.

Дз = Сз х Скз = 100000 долл. х 0,14 =14000 долл.

2. Определить доход, который приносят собственнику улучшения (здания, сооружения).

Дул. = ЧОД - Дз = 45000 долл. - 14000 = 31000 долл.

3. Определить стоимость улучшений (зданий, сооружений.)

С ул. = Ду : Скул. ==31000 долл. : 0,17 = 182353 долл.

4. Оценить стоимость имущественного комплекса.

Ст объекта = 182353 долл. + 100000 = 282353 долл.

Метод прямой капитализации очень прост и в этом его главное достоинство. Однако он очень статичен, будучи привязан к данным одного наиболее характерного года, и поэтому оценщику требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации.

Задачи

1. Ожидаемая общая ставка дохода, необходимая для привлечения инвестиционного капитала, которая также считается общей ожидаемой ставкой дохода и получается на основе рыночных данных по другим инвестициям, сопоставимым с оцениваемым бизнесом по степени риска и другим характеристикам, называется:

а) ставкой дисконта; г) ставкой дивидендов;

б) ставкой капитализации; д) нормой выплат.

в) нормой инвестирования;

2. Предположим, что: 1) требуется общая ставка дохода в течение длительного времени 25% за инвестиции в определенный бизнес; 2) оцениваемый бизнес принес прибыль 25000 долл. за год, который только что закончился; 3) ожидается, что поток доходов будет расти на 5% ежегодно в течение неопределенно долгого срока.

Подсчитайте стоимость данного бизнеса при помощи метода капитализации доходов, если инвестиции составили:

а)125 000 долл.; в) 131 250 долл.;

б)100 000 долл.; г) 105 000 долл.

Глава 5. Сравнительный подход в оценке стоимости бизнеса

Данный метод основан на принципе замещения — покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приоб­ретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.

Основные преимущества сравнительного подхода:

1. Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. Цена определяется рынком, а оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими со­поставимость аналога с оцениваемым объектом.

2. Оценка основана на ретроинформации и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия.

3. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недо­статков: игнорирует перспективы развития предприятия в будущем; получение информации от предприятий-аналогов является довольно сложным процессом; оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки, требующие серьезного обоснования, в итоговую ве­личину и промежуточные расчеты.

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности финан­совой информации и наличия служб, накапливающих ценовую и фи­нансовую информацию.

Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода: метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэф­фициентов.

Отбор компаний для сравнения производят по следующим критери­ям: принадлежность к той или иной отрасли, региону; вид выпускаемой продукции или услуг; диверсификация продукции или услуг; стадия жизненного цикла, на которой находится компания; размеры компаний, стратегия их деятельности, финансовые характеристики.

Суть метода отраслевых коэффициентов заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выво­дится определенная зависимость между ценой продажи и каким-то показателем. Этот метод в основном используется для оценки малых компаний и носит вспомогательный характер. В результате обобщения были разработаны довольно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

Опыт западных оценочных фирм свидетельствует:

♦ рекламные агентства и бухгалтерские фирмы продаются, соответ­ственно, за 0,7 и 0,5 от годовой выручки;

рестораны и туристические агентства — соответственно 0,25-0,5 и 0,04-0,1 от валовой выручки;

заправочные станции — 1,2-2,0 от месячной выручки;

предприятия розничной торговли — 0,75-1,5 от суммы: чистый доход + оборудование + запасы;

машиностроительные предприятия — 1,5-2,5 от суммы: чистый доход + запасы.

В отечественной практике этот метод пока не получил достаточного распространения в связи с отсутствием необходимой информации, тре­бующей длительного периода наблюдения.

Метод рынка капитала. Основан на рыночных ценах акций сходных компаний. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу заме­щения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Этот метод основывается на фи­нансовом анализе оцениваемой и сопоставимых компаний.

При отборе предприятий-аналогов учитываются следующие призна­ки сопоставимости:

тождество производимой продукции;

тождество объема и качества производимой продукции;

идентичность изучаемых периодов;

тождество стадий развития предприятий (например, стадии роста или упадка) и размеров производственной мощности;

сопоставимость стратегии развития предприятий;

равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей;

сопоставимость финансовых характеристик предприятий.

Важная составляющая часть оценки по данному методу — анализ финансового положения предприятий и сопоставление. Финансовая информация может быть получена оценщиком как по публикациям в периодической печати, так и на основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе собеседования. Система анали­тических показателей и критериев сравнения, используемых при ана­лизе финансового положения предприятия, так же как и методология оценки стоимости предприятия в целом, зависит от целей и функций оценки. Например, при оценке с целью налогообложения наиболее важ­ными показателями являются: структура имущества предприятия и рентабельность активов и продукции; при купле-продаже предприятия: платежеспособность предприятия, ликвидность активов, динамика рентабельности; при реорганизации предприятия — деловая активность, структура капитала.

Установление периода, за который производится финансовый ана­лиз, также зависит от цели и методов оценки. Стоимость предприятия в целях его реорганизации или купли-продажи основывается преимуще­ственно на прогнозных оценках, тогда как для целей налогообложения используются в основном данные о текущей деятельности предприятия. При анализе прогнозных оценок следует принимать во внимание не только уровень финансовых показателей на дату оценки, но и их дина­мику за определенный период, предшествующий дате оценки (не менее 12 месяцев).

При составлении финансового отчета предприятия, как правило, ис­ходят из основных принципов ведения бухгалтерского учета, установ­ленных «Положением о бухгалтерском учете и отчетности в РФ». Од­нако общие правила и принципы конкретизируются исходя из условий и особенностей деятельности на каждом предприятии, что находит от­ражение в собственной учетной политике предприятия. Определенная степень свободы предприятия в формировании учетной политики от­ражается на величине отчетных показателей. Например, по-разному ре­ализуются в практике конкретного предприятия основные приемы и методы бухгалтерского учета: оценка материалов и запасов произво­дится либо по средней себестоимости, либо методом LIFO, либо FIFO; стоимость основных средств погашается либо по стандартным нормам амортизационных отчислений, либо ускоренным способом; прибыль от реализации продукции признается либо по мере отгрузки, либо по мере оплаты.

В зависимости от принятых методов бухгалтерского учета будут раз­личаться не только величина прибыли, но и стоимость отдельных акти­вов, а это, в свою очередь, отражается на величине отдельных статей балансового отчета. Поэтому при сравнительном анализе балансовых отчетов предприятий-аналогов и оцениваемого предприятия рекомен­дуется учитывать различия в применяемых методах бухгалтерского уче­та и вносить поправки в соответствующие статьи балансового отчета.

Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в 3 этапа.

На первом этапе составляется список потенциально сопоставимых компаний. Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Критерии сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства.

Сравнительный подход оценки предприятия использует все тради­ционные приемы и методы финансового анализа.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприя­тия сравнительным методом основано на использовании ценовых муль­типликаторов.

Ценовой мультипликатор — это коэффициент, показывающий соот­ношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности пред­приятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые дру­гие.

Для расчета мультипликатора необходимо:

- определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога, — это даст значение числителя в формуле;

- вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т. д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки — это даст величину знамена­ теля.

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оцен­ки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц.

В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансо­вых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

Существует много оценочных мультипликаторов, применяемых при оценке стоимости бизнеса. Их можно разделить на два типа: интерваль­ные и моментные.

К интервальным мультипликаторам относятся: цена / прибыль; цена / денежный поток, цена / дивидендные выплаты; цена / выручка от реали­зации.

К моментным мультипликаторам относятся: цена / балансовая сто­имость активов; цена / чистая стоимость активов.

Выбор наиболее уместного из них определяется в каждой конкрет­ной ситуации, например:

♦ Р / R — цена / валовые доходы (применяется, когда оцениваемая и
сопоставимые компании имеют сходные операционные расходы, — сфера услуг);

Р / ЕВТ — цена/ прибыль до налогообложения (более предпочти­ телен для сопоставления компаний, имеющих различные налого­вые условия);

Р / Е — цена / чистая прибыль (особенно уместен, когда прибыль относительно высока и отражает реальное экономическое состоя­ние компании);

P/CF — цена / денежный поток (уместен, когда компания имеет относительно низкий доход, сравниваемый с амортизацией);

P/BV — цена / балансовая стоимость собственного капитала (наиболее применим к компаниям, имеющим на балансе значительные величины активов, и когда имеется устойчивая связь между показателем балансовой стоимости и генерируемым компанией доходом).

Мультипликаторы цена / прибыль и цена / денежный поток распрос­транены для определения цены, так как информация о прибыли оцени­ваемой компании и предприятий-аналогов является наиболее доступ­ной.

При оценке стоимости бизнеса для получения более объективных данных рекомендуется применять несколько мультипликаторов одно­временно.

Пример. Имеются данные финансовых отчетов по сопоставимым компаниям и мультипликаторам. Рассчитать мультипликаторы для оценки 18 фирм:

1.Мультипликатор Цена/Чистая прибыль (P/E)

Р/Е = САр ×КА / ЧД,

где САр – рыночная стоимость акций;

КА –количество акций;

ЧД – чистый доход.

2. Мультипликатор Цена/Прибыль до налогообложения (Р/ЕВТ)

3. Мультипликатор Цена/Чистый денежный поток (Р/СF)

4.Мультипликатор Цена/ Денежный поток до налогообложения (P/PTCF)

5.Мультипликатор Инвестиционный капитал / Прибыль (IC/EBIT)

IC/EBIT = Ксоб + Зд / Д + РВ,

где Ксоб – собственный капитал;

Зд – долгосрочная задолженность;

РВ – расходы на выплату процентов;

Д – доход от налогов.

6.Мультипликатор Инвестиционный капитал/Прибыль до выплаты налогов и процентов по кредитам (IC/EBDIT)

7.Мультипликатор Цена/ Балансовая стоимость (P/BV)

Решение.

1. Построим в прикладной программе Excel таблицу с исходными данными

2. Рассчитаем мультипликаторы:

- для расчета мультипликатора Цена/Чистая прибыль (P/E) для 1-го предприятия в ячейке М5 строим формулу:

=K5*L5/J5

- для расчета мультипликатора Цена/Прибыль до налогообложения (Р/ЕВТ) для 1-го предприятия в ячейке N5 строим формулу:

=K5*L5/H5

- для расчета мультипликатора Цена/ Чистый денежный поток (Р/СF) для 1-го предприятия в ячейке О5 строим формулу:

=K5*L5/(J5+F5)

- для расчета мультипликатора Цена/ Денежный поток до налогообложения (P/PTCF) для 1-го предприятия в ячейке Р5 строим формулу:

=K5*L5/(H5+F5)

- для расчета мультипликатора Инвестиционный капитал / Прибыль (IC/EBIT) для 1-го предприятия в ячейке Q5 строим формулу:

=(K5*L5+C5)/(H5+G5)

- для расчета мультипликатора Инвестиционный капитал / Прибыль до выплаты налогов и процентов по кредитам (IC/EBDIT) для 1-го предприятия в ячейке R5 строим формулу:

=(K5*L5+C5)/(H5+G5+F5)

- для расчета мультипликатора Цена/ Балансовая стоимость (P/BV) для 1-го предприятия в ячейке S5 строим формулу:

=K5*L5/D5

Для расчета мультипликаторов для остальных предприятий необходимо выделить найденные значения мультипликаторов для 1-го предприятия ячейки от M5 до S5), отвести курсор в угол выделенного фрагмента, где он должен превратится в «крестик», затем протащить этот «крестик» до строки 21.

В результате оценки компании методом рынка капитала получают стоимость неконтрольного пакета ее акций с высокой степенью ликвид­ности. Для того чтобы получить стоимость контрольного пакета в ком­пании, акции которой не продаются на открытом фондовом рынке и финансовая информация широко не представлена, необходимо доба­вить премию за контроль и вычесть скидку за недостаточную ликвид­ность.

Следует также иметь в виду, что скидка для обыкновенных акций будет больше, чем для привилегированных, так как риск недополучения дивидендов для обыкновенных акций выше, чем для привилегирован­ных, у которых величина дивиденда фиксируется заранее.

Метод сделок (или метод продаж) — частный случай метода рынка капитала, основан на анализе цен купли-продажи контрольных пакетов акций компаний-аналогов или анализе цен приобретения предприятий целиком. Цена акций принимается по результатам сделок на мировых фондовых рынках. В основе этого метода лежит определение мульти­пликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования. Финансо­вый анализ и сопоставление показателей осуществляются так же, как и в методе рынка капитала.

Главное отличие метода сделок (продаж) от метода рынка капитала заключается в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акции, позволяющего полностью управлять предприя­тием, тогда как второй определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

Как и в методе рынка капитала, при использовании данного метода необходимо вносить поправки к стоимости предприятия, полученной с помощью мультипликаторов, на неоперационные активы, на избыток (недостаток) собственных средств, на страновой риск.

Эксперт-оценщик не ошибется в оценке стоимости предприятия, если хорошо усвоит соотношение между контрольной и неконтрольной долями собственности и следующие три правила.

1. Стоимость контрольного пакета акций (или стоимость предприятия в целом) определяется:

а) методом сделок;

б) методом дисконтированного денежного потока (предполагается, что денежный поток находится на уровне контрольного пакета);

в) методом накопления активов;

г) методом рынка капитала с добавлением премии за контрольный пакет (30-40%).

2. Стоимость неконтрольного пакета акций (или одной акции) для открытого акционерного общества определяется методом рынка капитала. Эту стоимость можно также получить методом сделок, методом накопления активов и методом дисконтирования денежных потоков, сделав скидку на неконтрольный пакет (20-25%).

3. Стоимость неконтрольного пакета акций (или одной акции) для
закрытого акционерного общества или неконтрольных долей других предприятий, акции которых не продаются на открытых фондовых рынках, определяется методом рынка капитала с вычетом скидки на недостаточную ликвидность активов предприятия (30-40%), а также методом сделок, дисконтированных денежных потоков, накопления активов, сделав скидки на неконтрольный характер пакета (20-25%) и на недостаточную ликвидность активов (30-40%).

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИЗУЧЕНИЯ

1. Применение математических методов в сравнительном подходе.

2. Использование мультипликаторов дохода для оценки убыточных и растущих компаний

Задачи

1. Используя приведенную далее информацию, вычислить для компа­нии-аналога «Салют» возможные виды мультипликаторов «Цена/Приыль» и «Цена/Денежный поток». Расчет сделайте исходя из цены одной акции и собственного капитала предприятия в целом.

Фирма «Салют» имеет в обращении 250 000 акций, рыночная цена од­ной акции 100 руб.

Отчет о прибылях и убытках (Выписка):

1. Выручка от реализации, руб. 500 000

2. . Затраты, руб. 00000

в том числе амортизация, руб. 120 000

3. Сумма уплаченных процентов, руб. 30 000

4. Ставка налога на прибыль, % 30

2. Определить стоимость одной акции предприятия «Байкал». Данные для расчета:

1. Чистая прибыль, руб. 450 000

2. Чистая прибыль в расчете на одну акцию, руб. 4,5

3. Балансовая стоимость чистых активов компании, руб. 6 000 000

4. Мультипликатор «Цена/Балансовая стоимость» 3,5

3. Оцените при помощи бездолгового ценового мультипликатора пред­приятие «Сирена», годовая выручка от реализации которого составляет 1900000руб.

Пассив баланса предприятия «Сирена» (руб.):

1.Собственный капитал 4 000 000

2.Долгосрочные обязательства 500 000

3.Краткосрочные обязательства 1 500 000

Аналогом является предприятие «Гудок», рыночная цена одной акции которого 20 руб., число акций в обращении 500 000. Годовая выручка от реализации — 1 500 000 руб.

Пассив баланса предприятия «Гудок» (руб.):

1. Собственный капитал 8 000 000

2. Долгосрочные обязательства 2 000 000

3. Краткосрочные обязательства 4 000 000

Глава 6. Затратный подход к оценке бизнеса

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Восстановительная стоимость, как это было сказано ранее, это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.

Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Предпринимательская прибыль - прибыль застройщика (инвестора).

Износ - потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т. п.).

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Затратный подход оценки включает следующие этапы:

- анализ структуры имущественного комплекса предприятия;

- определение стоимости земельного участка;

- определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);

- определение износа;

- расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;

- расчет общей стоимости объекта собственности предприятия.

Этап 1. На первом этапе оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами.

Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации.

Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, то выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и другое.

В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.

Этап 2. На втором этапе перед оценщиком стоит задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, то его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Так, для определения стоимости земельного участка используются следующие методы:

метод прямого сравнения продаж;

метод соотношения;

метод предполагаемого использования;

метод остаточной стоимости земли.

Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения в качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Процедура применения метода включает следующее:

1. Сбор исходной информации. Основными источниками являются: записи государственной регистрации; собственный банк данных оценщика; материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости.

При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты различаются по: местоположению; характеристике объекта; дате продажи; условиям продажи.

2. Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:

разница во времени;

месторасположение;

характеристики недвижимого имущества.

Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно, так как совершаемые сделки единичны, то для оценки земельного участка используется метод соотношения. Этот метод включает:

оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода;

оценку стоимости земельного участка, на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Этот метод чаще всего используется в отношении неосвоенных участков земли или используемых не по назначению.

При оценке земельного участка этим методом оценщиком используется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо: определить наиболее вероятный план застройки; сделать прогноз цен и сроков реализации; составить сметы строительных затрат; осуществить оценку земельного участка, используя метод дисконтирования денежных потоков.

Оценка стоимости участка земли с помощью остаточного метода.

Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании. Согласно экономической теории, земельный доход считается остаточным по своей природе, в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земельный участок. Когда известен доход от земельного участка, то его стоимость можно определить методом прямой капитализации

Этап З. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения).

Для определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объекта используется три метода: метод удельных затрат на единицу площади или объема; метод поэлементного расчета; метод сметного расчета.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв.м. площади или на 1 куб.м. объема здания). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем, получают стоимость оцениваемого здания (сооружения).

Суть поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т. д. Оценщиком собираются данные затрат по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработанную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др.

Пример расчета восстановительной стоимости офисного здания приведен в конце этой главы.

Этап 4. Определение износа.

Совокупный износ - это суммарные потери восстановительной стоимости имущества предприятия, вызванные тремя видами износа, то есть потери в стоимости по различным причинам в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

Виды износа: физический; функциональный; внешний.

Способы определения износа: экспертный; нормативный; стоимостный.

Характеристики степени износа: устранимый износ; неустранимый износ.

Износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая стоимость имущества за счет его устранения.

Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавляемую стоимость имущества за счет его устранения.

В момент, когда оцениваемый объект не может прибыльно использоваться либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце его экономической жизни, износ равен 100%.

Методы определения совокупного износа: метод «срока жизни»; метод сравнения продаж; метод разбиения.

Метод «Срока жизни».

Сущность метода «срока жизни» для определения износа заключается в предположении, что потери стоимости объекта по причине износа пропорциональны его возрасту. Этот метод основан, главным образом, на осмотре объекта и базируется на определении соотношения «эффективного возраста» (ЭфВ) и «срока экономической жизни» (ЭкЖ), которое приравнивается к соотношению «совокупного износа» (СИ) и «восстановительная стоимость» (ВС):

ВС ЭкЖ

Срок физической жизни (ФизЖ) - период времени, в течение которого объект собственности реально существует (от даты ввода в эксплуатацию и до момента его разрушения).

Срок экономической жизни (ЭКЖ) - период времени, в течение которого объект собственности вносит вклад в стоимость имущества, включая извлечение прибыли из его использования.

Физический возраст (ФИЗВ) - период времени от даты ввода в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭфВ) - возраст «на сколько лет выглядит объект собственности» с учетом его технического состояния, внешнего вида, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Оставшийся срок экономической жизни (ОстЭкЖ) - период времени от даты оценки до конца экономической жизни, то есть до даты, когда объект прекращает вносить вклад в стоимость имущества (его вклад становится равным нулю вследствие старения)

Пример расчета методом «срока жизни».

Восстановительная стоимость (ВС) = 400000 долл. Срок экономической жизни (ЭкЖ) = 80 лет. Эффективный возраст (ЭфВ) = 10 лет. Износ устранимый (Иустр.) = 7000 долл. Определить совокупный износ (СИ)

Решение.

СИ = Иустр. + Инеустр.

Инеустр. = х (ВС - Иустр.)

Инеустр. = 10 : 80 (400000 - 7000) = 49125 (долл.)

СИ = 7000 + 49125 = 56125 (долл.)

Используя метод «сравнения продаж» оценщик должен определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычисляется из его восстановительной стоимости в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ оцениваемого объекта. В методе сравнения продаж «не рассматриваются» причины износа.

Пример расчета методом «сравнения продаж».

Метод разбиения

Метод разбиения предусматривает раздельное проведение расчетов по всем видам износа: физического, функционального и внешнего с последующим суммированием:

СИ = ФизИ + ФункцИ + ВиИ (30)

Физический износ составляют потери стоимости имущества в связи с утратой технических и эксплуатационных качеств.

Физический износ определяется суммированием физического износа устранимого и физического износа неустранимого:

ФизИ = ФизИуст + ФизИнеустр (31)

Физический износ устранимый определяется стоимостью ремонта:

ФизИустр = Срем (32)

Пример расчета текущей стоимости офисного здания.

Условие: оценивается двухэтажное офисное здание 25x30= 750 м² х 2 (эт) = 1500 м² , Fобщ - общая площадь здания 1500 м² , S - площадь участка, на котором расположено здание 2500 м² , Определить:

ВС - восстановительную стоимость здания;

ФизИ - физический износ;

ФизИустр - физический износ устранимый;

ФизИнеустр - физический износ неустранимый;

ФункИзнос – функциональный износ;

СИ - совокупный износ;

ВнИ - внешний износ;

Тс - текущую стоимость здания на дату оценки.

Расчет физического износа:

ФизИ = ФизИуст + ФизИнеустр (33)

Физический износ устранимый - это стоимость ремонта, он составил 4000. ФизИустр = 4000.

Расчет физического неустранимого ремонта (ФизИнеустр):

ФизИ офисного здания = 14593 + 4000 = 18593 усл. ед.

ФизИ= 18593 усл. ед.

Функциональный износ это потери стоимости имущества в связи с несоответствием проекта, использованных материалов, качества строительства, дизайна современным требованиям.

Функциональный износ вызывается определенными причинами: недостатками, требующими создание дополнительных элементов в существующем объекте собственности; недостатками, требующими замены или модернизации отдельных элементов имущества; недостатками в связи с наличием в существующем объекте элементов, требующих их ликвидации («сверхулучшения»).

Функциональный износ, как и физический износ, измеряется стоимостью его исправления и определяется суммированием износа за счет недостатков -«дополнения», «замена» и «сверхулучшения».

Расчет функционального износа (усл. ед.):

1.Стоимость установки в существующем здании - 7,250
дополнительного электрооборудования (в соответствии с

рыночными требованиями)

2. Стоимость оборудования при строительстве здания - 3,000

3. Функциональный износ, требующий создания - 4,250
дополнительных элементов в существующем здании будет составлять

Функциональный износ составит - 4,250

Внешний износ определяется потерей стоимости объекта собственности в связи с уменьшением его полезности в результате воздействия внешних факторов -расположение относительно к транспортным магистралям, коммунальным службам, объектам торговли, здравоохранения, образования, культуры, зон отдыха, изменение экологической обстановки, финансовых и законодательных условий и т.д.

Для оценки внешнего износа применяются два подхода:

капитализация потери дохода, относящейся к внешнему воздействию;

сравнение продаж аналогичных объектов.

При наличии количества продаж, достаточных для сравнения, второй метод является предпочтительным.

При применении метода капитализации потери дохода сначала определяется величина потери для предприятия в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на оцениваемый объект, которая капитализируется исходя из сложившийся нормы капитализации для зданий.

Расчет внешнего износа:

ВнИ = D Дзд/ Нкзд, (34)

где: ВнИ — внешний износ; D Дзд — потеря дохода, относящегося к зданию; Нкзд — норма капитализации здания.

Дано: ЧОДзем = 4,000 усл. ед., ЧОД без вн вл факторов = 25,000 усл. ед., ЧОД с учет, вн вл факторов = 21,000 усл. ед., Нкзд =10%

Решение:

Чему равна потеря дохода всей недвижимости:

25,000 - 21,000 == 4,000 усл. ед.

Чему равна потеря дохода, относящегося к зданию:

D Дзд = ЧОДдз/ ЧОДнедв. х D Днедв.

D Дзд = 17,000 : 21,000 х 4,000 = 3240 усл. ед.

Чему равен внешний износ здания:

ВнИз = 3240 : 0,1 = 32,400 усл. ед.

Чему равен совокупный износ офисного здания?

СИ = ФизИ + ФунИ + ВнИ

СИ = 4,000 + 14,593 + 4,250 + 32,400 = 55.243 усл. ед.

СИ = 55,243 усл. ед.

СИ = 27,01%.

5. Чему равна текущая стоимость офисного здания:

Тст оф. зд. = ВС - СИ

Тст оф. зд. = 204,500 - 55,243 = 149,257 усл. ед.

Тст оф. зд. = 149,257 усл. ед.

Этап 5. Для каждого компонента имущественного комплекса рассчитывается его восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа.

Этап 6. Расчет общей стоимости имущественного комплекса предприятия на дату оценки осуществляется путем сложения восстановительных стоимостей (за вычетом накопленного износа) всех компонентов и стоимости земельного участка.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГ ИЗУЧЕНИЯ

1. Оценка стоимости нематериальных активов

2. Оценка рыночной стоимости финансовых вложений

Тесты

1.Что является результатом суммирования чистого операционного
дохода и предполагаемых издержек:

а) действительный валовой доход;

б) платежи по обслуживанию долга;

в) потенциальный валовой доход?

2. Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общей ставки капитализации:

а) безрисковая ставка;

б) премия за низкую ликвидность;

в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью?

3. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:

а) ставка капитализации для здания включает доход на инвестиции и
возврат стоимости инвестиции;

б) общая ставка капитализации содержит доход на инвестиции и
возврат самих инвестиций;

в) ставка капитализации для земли включает доход на инвестиции и
возврат самих инвестиций;

г) норма отдачи охватывает только доход на инвестиции?

4. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли:

а) сравнительный;

б) затратный;

в) доходный;

г) все перечисленные?

5. Существуют следующие виды износа (необходимо выбрать правильный ответ):

а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный
износ;

б) физическое устаревание, функциональное устаревание, устаревание
по местоположению, внешнее воздействие;

в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание,
физическое устаревание, долгосрочный износ.

6. Определение стоимости гудвилла исчисляется на основе:

а) оценки избыточных прибылей;

б) оценки нематериальных активов;

в) оценки стоимости предприятия как действующего;

г) всего перечисленного;

д) а) и б).

7. Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке объекта методом сравнительного анализа продаж:

а) корректировка экономического коэффициента;

б) процентная корректировка;

в) корректировка по единицам сравнения;

г) долларовая корректировка?

8. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:

а) делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход;

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

г) делением действительного валового дохода на цену продаж?

9. В какую из статей обычно не вносятся поправки при корректировке баланса в целях определения стоимости чистых активов:

а) основные средства;

б) дебиторская задолженность;

в) денежные средства?

Глава 7. Оценка инвестиционных проектов.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом фактора времени. Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта. Окончательное решение об инвестиционной привлекательности может быть принято только на основе интегральной информации, получаемой при использовании всей системы показателей.

Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном периоде необходимом для возврата вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период.

Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает величину затрат по проекту,

Ст авка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемую на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние.

Пример.

Проект X требует инвестирования 900 ден. ед. и обеспечивает поток доходов в сумме 300, 400, 600. Проект У стоит 325, а предполагаемый поток доходов составит 100, 200, 300. Ставка дисконтирования, используемая при принятии решения, — 10% . Какой из проектов выгоднее?

Решение.

Характеристика проектов X и У

В данной ситуации следует использовать показатель СДП (ставки доходности проекта).

В проекте X:

СДП = ∙ 100% = 17,2%

В проекте У:

СДП = ∙ 100% = 43,3%

Для инвестора более выгоден проект У, так как он имеет ставку доходности в 2,5 раза больше.

Внутренняя ставка доходности проекта отражает «запас прочности» проекта так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, вшивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, показатель имеет множественное решение.

Пример. Вычислить внутреннюю ставку доходности по проекту «Марс», согласно которому затраты составят 1200, доходы — 50, 200, 450, 500, 600 ден. ед.

Решение.

Последовательность расчета следующая:

1) найдем сумму потока доходов, дисконтированного по ставке 5%, она составит:

48 + 181 + 389 + 411 + 470 = 1499;

2) определим ЧТСД:

1499 - 1200 = 299, т.е. ЧТСД > 0;

3) выберем новую ставку дисконтирования, она должна быть больше 5%, так как ЧТСД > 0;

4) рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 20%,

42 + 139 + 260 + 241 + 241 = 923;

5) определим ЧТСД

923 - 1200 = - 277 , т.е. ЧТСД < 0;

6) вычислим ВСДП:

• обозначим интервал