Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный - реферат

Институт законодательства и сравнительного правоведения при

Правительстве Российской Федерации

Земля и право

Пособие для российских землевладельцев

Руководитель авторского коллектива и ответственный

редактор - доктор юридических наук, профессор С. А. Боголюбов

Содержание

Введение

Раздел I. Как и в каких целях используются земли

Глава 1. Прошлое и настоящее

1. История, которая мало чему учит

2. Земельная реформа в российском законодательстве

3. Что у нас получается?

4. Связанная с земельной аграрная реформа

5. Гражданский кодекс и земля

Глава 2. Основные начала земельного законодательства

1. Кто, за что и как отвечает - куда обращаться гражданину?

2. Земли Российской Федерации

3. Некоторые актуальные и отчасти дискуссионные вопросы

Глава 3. Земли сельскохозяйственного назначения

1. Характеристика, состав

2. Права граждан на земельные доли в сельско-хозяйственных организациях (размеры, процедуры, купля-продажа, дарение, наследование, аренда и др.)

3. Земли крестьянских хозяйств

4. Личные подсобные хозяйства, садоводство, огородничество

Глава 4. Правовой режим земель поселений

1. Современный город и рациональное использование его земель

2. Земли поселений

3. Специфика управления землями поселений

4. Ограничение деятельности землепользователей в городе

Глава 5.Земли промышленности и иного назначения

1. Основные понятия

2. Правовой режим использования земель промышленности

3. Особенности земель транспорта

4. Земли связи и электрических сетей

5. Земли обороны и безопасности

Глава 6. Особо охраняемые земли

1. Земли природоохранного и заповедного назначения

2. Оздоровительные и культурно-исторические цели

землепользования

3. Земли лесного фонда

4. Земли водного фонда и запаса

Глава 7. Практика правотворчества и правоприменения

1. Воронежский областной Закон о земле

2. Земельная практика одного района

3. Что делать со свалками?

4. Рекультивация земель и восстановление ландшафтов

5. Информация к размышлению: землепользование иностранцев в Узбекистане

Раздел II. Что должно и может государство

Глава 8. Управление в области использования и охраны земель

1. Понятие и общая характеристика

2. Землеустройство

3. Государственный земельный кадастр и мониторинг земель

4. Контроль за использованием и охраной земель (государственный, общественный, производственный) и его стадии

5. Разрешение земельных споров

Глава 9. Государственные и муниципальные земли, предоставление и регистрация земель

1.Право государственной и муниципальной собственности на землю

2. Предоставление участков из государственных и муниципальных земель

3. Государственная регистрация земельных участков и прав на них

Глава 10. Ответственность

1. Общая характеристика

2. Административная ответственность

3. Уголовная и гражданско-правовая ответственность

4. Земельно-правовые формы воздействия

5. Возмещение убытков и потерь

Раздел III. Что можем и должны мы

Глава 11. Граждане, юридические лица и оборот земельных участков

1.Кто понимается под гражданами и физическими лицами?

2. Юридические лица, их виды и отношение к земле

3. Оборот земельных участков

Глава 12. Наши права на землю

1. Право собственности на земельный участок

2. Ограничение права собственности

3. Право пожизненного наследуемого владения и пользования землей

4. Аренда земельного участка

Глава 13. Плата за землю

1. Кто освобождается от платы за землю?

2. Учет плательщиков

3. Предмет налогообложения

4. Порядок взимания земельного налога

Глава 14. Охрана земель

1. Зачем охранять землю?

2.Экономическое стимулирование охраны

3. Требования к проектированию и эксплуатации зданий и сооружений

Авторский коллектив:

С.А.Боголюбов, доктор юридических наук,профессор

- введение(совместно с И. Ф. Панкратовым),

гл. 2,1-3 гл.7,4 гл.10;

Е. А. Галиновская, кандидат юридических наук -

1 гл.1,3,4 гл.3, гл.11-13;Емельянов, кандидат

юридических наук- 1, 2 гл.6;

Ю. Г. Жариков, доктор юридических наук, про-

фессор, Заслуженный юрист Российской федерации - гл. 4,

5,8,2 гл.9,5 гл.10,гл.14; Л.А.Заславская,

кандидат юридических наук, Заслуженный юрист Российской

Федерации -3,4 гл.6; Е.Г. Краюшкийа -4 гл.7; Г. Л.

Минина, кандидат юридических наук - 1,2 гл.3;, И. Ф.

Панкратов, доктор юридических наук, профессор, Заслу-

женный деятель науки Российской Федерации - введение

(совместно с С. А. Боголюбовым),2-5 гл. 1,1, 3

гл. 9,1-3 гл. 10.

Земля и право. Пособие для российских землевладельцев.

Руководитель авторского коллектива и ответственный ре-

дактор- доктор юридических наук, профессор С.А. Боголю-

бов.-М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА.- М.,

1998.-360с.

В настоящем посо-

бии раскрываются основные начала земельного права зна-

ние которых необходимо для современных землевладельцев:

компетенция органов государства и местного самоуправле-

ния, правовой режим земель взависимости от целевого

назначения, виды ответственности в области земельных

отношений. Наибольшее внимание уделяется правам граждан

на землю (собственности, владению, аренде), на земель-

ные доли в сельскохозяйстенных организациях, на льготы

по земельному налогу, особенностям регистрации и оборо-

та земельных участков в соответствии с новейшим рос-

сийским законодательством. Для землевладельцев, земле-

пользователей, собственников и аренда-торов земельных

участков, специалистов сельского хозяйства, студентов,

аспирантов и преподавателей юридических, сельскохозяйс-

твенных и иных вузов, а также для всех, кто интересует-

ся правовыми проблемами земельных отношений.

Указатель сокращений

АПК- Агропромышленный комплекс

БВС- Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации

ВВС - Ведомости Верховного Совета СССР,

(РСФСР, Российской РСФСР, Федерации), Ве-

домости Съезда РФ) народных депутатов и Верховного Со-

вета (СССР,РСФСР, Российской Федерации)

ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации

ЗК - Земельный кодекс Российской Федерации

КОАП - Кодекс РСФСР об административных

правонарушениях

РГ - "Российская газета"

САПП - Собрание актов Президента и Правительства

Российской Федерации

СЗ - Собрание законодательства

Российской Федерации

СП - Собрание постановлений Прави-

тельства РСФСР

УК - Уголовный кодекс Российской Федерации

Введение

Есть причины, по которым это пособие давалось

авторскому коллективу с трудом. Земельное законода-

тельство Российской Федерации настолько в настоящее

время усложнено и запутано, что браться за его описание

и разъяснение надо с большим терпением, усидчивостью и

квалификацией. Кроме того, общество горит желанием

увидеть новый Земельный кодекс: его проект подготов-

лен, принят Государственной Думой Федерального Собрания

Российской Федерации, но... не поддержан Советом Феде-

рации Федерального Собрания Российской Федерации. Пре-

зидент России подчеркнул, что не подпишет Кодекс в та-

ком виде. Что же делать? Оставлять землевладельцев в

неведении? Ждать новых законов и уже после их принятия

начинать их комментировать? Мы решились, не ожидая но-

вых законов, рассказать гражданам, что они сейчас мо-

гут и чего не могут, какими нормативными правовыми ак-

тами уже сейчас можно пользоваться, ведь ждать новых

кодексов можно еще достаточно долго. При изложении

материала мы опирались на действующие законы, указы

Президента, постановления Правительства России и дру-

гие акты, большинство которых приведено, а содержание

некоторых и изложено: проницательный читатель сможет

эти акты разыскать и найти в них то, что ему нужно. В

ряде случаев авторы высказывали свое мнение, и это

всегда подчеркивалось - "на наш взгляд", "по нашему

мнению" и т.д.; обусловлены наши мнения тем, что в за-

конодательстве могут быть пробелы, неясности, двусмыс-

ленности, в которых мы пытались сами разобраться и по-

мочь разобраться читателям. Мнения порой могут быть и

не совпадающими: это могло происходить не из-за нашего

волюнтаризма, а от некоторой нечеткости актов, позволя-

ющей их по-разному толковать, по-разному определять их

соподчиненность, иерархичность. Состояние современного

земельного права определяется тем, что к концу 1993 г.

в соответствии с новой Конституцией России сложились

три основные формы права собственности на землю -

частная, государственная, муниципальная. При этом го-

сударственная собственность существенно трансформирова-

лась: возникла федеральная собственность и собствен-

ность субъектов Федерации. Право частной собственности

стало относиться не только к физическим, но и к юриди-

ческим лицам, развивается право общей (долевой и

совместной) собственности. Раньше существовало только

право пользования землей - теперь появились такие фор-

мы, как пожизненное наследуемое вла-дение и аренда зем-

ли. Это итог серьезных экономической, земельной и аг-

рарной реформ, начатых в 1990 г. и направленных на

развитие рыночных отношений. При работе над пособием

мы старались

не поддаваться эмоциям, не проявлять своих симпатий и

антипатий, а быть, насколько это возможно, объективными

советчиками землевладельцев, под которыми понимаются

все, кто оказался связанным с землей: имеющие право

собственности на земельный участок, постоянного (бесс-

рочного) пользования, пожизненного наследуемого владе-

ния, аренды земельного участка. На всех них, а также на

специалистов и рассчитано настоящее пособие. Земельная

реформа коренным образом меняет земельный строй страны

- ушла в прошлое исключительная собственность государс-

тва на землю, земля становится объектом гражданско-пра-

вовых сделок, коллективные и государственные хозяйства

реорганизуются, земельные споры рассматриваются в судах

и арбитражных судах. Исходя из предлагаемого замысла,

пособие включает три большие части. В первой даются об-

щие понятия земельного права, как и в каких целях ис-

пользуются земли, поскольку целевое назначение земель

продолжает быть краеугольным камнем российского земель-

ного права. Здесь излагаются и исторические моменты - о

предыдущих реформах и их итогах, о правовой основе, хо-

де и итогах современных преобразований, роли в них но-

вого Гражданского кодекса Российской Федерации, его

связи с земельным законодательством. Читателю будет по-

лезно узнать и о некоторых дискуссионных вопросах, нап-

ример о способах обеспечения охраны окружающей среды, о

приемах правотворческой деятельности (в Воронежской об-

ласти, например, принят свой Закон о земле), о практике

борьбы со свалками в ряде районов, о других конкретных

проблемах, возникаемых и решаемых на практике. Непос-

редственных прав граждан касается глава о землях сель-

скохозяйственного назначения: здесь разъясняются права

на земельные доли в сельскохозяйственных организациях,

их размеры, процедуры, возможности купли-продажи, даре-

ния, наследования, аренды, даются характеристики и сос-

тав земель крестьянских хозяйств. Вопросы для современ-

ного землевладельца насколько сложные, настолько и ак-

туальные. Точно так же могут представлять интерес разъ-

яснения ограничений деятельности землепользователей в

городах и других поселениях, особенностей управления и

правового режима земель промышленности, транспорта,

природоохранного назначения, лесного и водного фондов.

Во вторую часть выделены правомочия государства - зем-

левладельцу важно знать, что оно для него должно де-

лать, получая с него налоги, а что не должно или не мо-

жет. Здесь кратко излагаются задачи и цели землеуст-

ройства, государственного кадастра и мониторинга, формы

и стадии контроля за использованием и охраной земель.

Государственной и муниципальной собственности на земли,

порядку предоставления из них участков гражданам, ос-

новным требованиям к государственной регистрации зе-

мельных участков и прав на них посвящена следующая гла-

ва.

Много внимания уделено вопросам ответственности - адми-

нистративной, гражданско-правовой, земельно-правовой,

уголовной. Кроме того, рассказывается схематично о воз-

можностях государства ограничивать и даже прекращать

права граждан на землю в предусмотренных законодатель-

ством случаях. Близки к этим институтам и правила воз-

мещения убытков землевладельцам в случаях причинения им

вреда, изъятия участка и во всех других случаях. Глав-

ное содержание пособия отражается в третьей его части -

что можем и должны мы. Она начинается с подробного

разъяснения понятий "граждане", "физические и юридичес-

кие лица" и т.д. - эти вопросы не так просты, как ка-

жутся. Здесь более подробно, на основании изученного

материала рассказывается об обороте земельных участков,

о возможностях гражданина с законом в руках добиваться

осуществления своих прав и искать правосудия (что почти

одно и то же). Еще более важной представляется глава о

наших правах на землю: о праве собственности (что под

ним понимать, может ли оно и в каком порядке быть огра-

ниченным), праве пожизненного наследуемого владения и

праве бессрочного пользования землей, о праве аренды -

все это практически значимые вопросы, с которыми неред-

ко приходится сталкиваться на практике, тратить свои

силы, время, а порой и нервы; квалифицированные поясне-

ния, основанные на законе, призваны помочь читателю,

дать ему возможность сослаться на авторитетный текст

ученых, специализирующихся в этой области. Наконец,

правомочия граждан платить налоги и заниматься охраной

вверенных им обществом земель - здесь права и обязан-

ности сочетаются воедино. В частности, весьма важен пе-

речень льгот при налогообложении, порядок взимания пла-

ты за землю, возможности экономического стимулирования

добросовестных, рачительных землевладельцев за счет го-

сударственного или местного бюджета - все это предус-

матривается законодательством и должно быть взято на

вооружение (разумеется, мирное) читателями. Мы пыта-

лись, чтобы главы, а иногда и параграфы представляли

собой законченные ответы на поставленные в заголовках

вопросы - для облегчения чтения и понимания написанно-

го. На первый взгляд это могло приводить к некоторым

повторам, однако возвращение к некоторым темам после

углубления и расширения своих знаний может, по нашему

мнению, принести только пользу; кроме того, возвращение

к теме всегда допускалось нами с новых позиций. Возмож-

но, также это побудит читающих возвращаться к прочитан-

ному - для лучшего усвоения, поскольку описываемая ма-

терия достаточно сложна даже для специалистов. Именно

поэтому в ряде случаев мы шли на упрощения, не исключа-

ющие, а предполагающие и последующую самостоятельную

работу читателей. Два последних соображения. Земельный

кодекс 1991 г. в значительной своей части не отменен и

продолжает действовать с учетом последующих нормативных

правовых актов, которые в пособии

широко приводятся и цитируются. Вывод - надо пользо-

ваться ЗК, изучать, сопоставлять с новейшими актами.

Второе - в издании приводятся некоторые общие положе-

ния, являющиеся основными началами земельного права.

Это делается из двух соображений - наделить читателя

начальными знаниями, чтобы стало яснее и понятнее право

на землю во всех его видах и формах; кроме того, когда

у заявителя, обращающегося по поводу своих прав на зем-

лю, видны знания земельного законодательства, слышен

юридически грамотный язык, используется правильная тер-

минология, ему труднее отказывать в удовлетворении его

законных прав, с ним труднее и одновременно легче раз-

говаривать чиновнику. Поскольку пособие ставит цели

оказания помощи землевладельцам в указанном широком

смысле, мы избрали подобный стиль и метод изложения.

Раздел I. Как и в каких целях используются земли

Глава1. Прошлое и настоящее

1. История, которая мало чему учит

Реформы последнего времени предоставили гражданам

право собственности на землю и даже право ею распоря-

жаться, что и закрепила ст. 36 Конституции Российской

Федерации. Но это совсем не значит, что раньше, до но-

вой реформы, прав на землю у граждан не было (садоводы,

огородники и дачники появились не два и не три года на-

зад, и крестьянские хозяйства, представьте, имели право

на существование). Любое государство издает законы,

предоставляющие гражданам права на землю. Традиция идет

от римского права и почитаемого юристами Кодекса Напо-

леона. К сожалению, прошли те времена, когда отчаянные

представители цивилизации, отправляясь в дальние путе-

шествия, то и дело встречали на пути ничьи земли. Земли

поделили государства, а внутри государств землю подели-

ли пользователи. Право на земельный участок у граждан

России было всегда. Другое дело - что это было за право

и каково было его содержание. Еще недавно это было

только право пользования, собственником земли являлось

государство. Ну а раньше? Надо сказать, Россия имеет

уникальную историю вообще и историю аграрных преобразо-

ваний в частности. На планете, пожалуй, больше нет та-

кого общества, которое с такой головокружительной, поч-

ти авантюрной быстротой меняло крестьянские уклады и

права на землю, экспериментируя на живых людях и меняя

несколько вариантов в несколько десятилетий. Если вооб-

разить, то покажется сверхъестественным, что российские

крестьяне одного-двух поколений пережили и претерпели

столько, сколько иное государство не испытало за всю

историю своего существования. Когда же конец? - спроси-

те вы. А мы в ответ зададим другой вопрос: какие про-

дукты вы предпочитаете - отечественные или импортные?

Не будем уходить очень далеко в глубь веков. Наши ны-

нешние мытарства в поисках крестьянской правды начались

с отменой крепостного права. А было это в 1861 г. - как

видите, даже стопятидесятилетний юбилей этой даты будет

отмечен еще не скоро. По сути, до аграрной реформы 1861

г. крестьяне не обладали практически никакими самостоя-

тельными правами на землю.

Помещичьи крестьяне, находясь под властью собственника

земли, в вопросах ее использования не имели самостоя-

тельного голоса. Начиная с 1861 г. крестьяне или едино-

лично, или в рамках земельных общин выступают в качест-

ве носителей прав и обязанностей на землю по законода-

тельству. Долгое время после первых реформенных шагов

середины XIX в. законодательство о крестьянах, и зако-

нодательство о крестьянском землепользовании в том чис-

ле, имело много специфических черт, чтобы теоретикам

представилась возможность говорить о крестьянском зе-

мельном праве. Положения 19 февраля 1861 г. (Общее по-

ложение о крестьянах, Положение о выкупе1 и др.) декла-

рировали отмену крепостной зависимости, установили пра-

во крестьян на земельный надел и порядок осуществления

выкупных платежей за него. По этому законодательству

земля была крестьянам выделена, но использование зе-

мельных участков существенно ограничивалось обязатель-

ствами перед бывшими собственниками по их выкупу. Обя-

зательства эти были настолько долгосрочными, что в тео-

рии сложилось мнение о надельном землепользовании как о

разновидности долгосрочной аренды - оброчного пользова-

ния2. Внутри земельной общины [в центральных губерниях

России (собственно России) именно она являлась субъек-

том земельных отношений] право пользования предоставля-

лось крестьянской семье (крестьянскому двору). Кресть-

янской земли, находящейся в личной собственности, в это

время почти не было. Законы от 26 июля 1863 г. и 24 но-

ября 1866 г.3 продолжили реформу тем, что приравняли

статус удельных, государственных и помещичьих крестьян,

тем самым объединив их в сословие крестьян с единой

юрисдикцией. 18 мая 1882 г. учреждается Крестьянский

поземельный банк4. В том, что касалось прав крестьян на

землю, его роль заключалась в некотором упрощении полу-

чения (приобретения) земельных участков крестьянами на

праве личной собственности, не распространенной среди

этого сословия. Однако до Столыпинской реформы операции

Банка не играли существенной роли в расширении прав

собственности на крестьянские земли. Дальнейшее законо-

дательство до реформы Столыпина особых качественных из-

менений в правах крестьян на землю не внесло. Законода-

тельство 1863 г. (Законы от 18 июня и 14 декабря) огра-

ничивали права надельных крестьян в вопросах передела

залога и отчуждения земли с тем, чтобы укрепить и уско-

рить выплату выкупных платежей5. Это не позволило при-

равнять крестьян к иным

_________________________________________________________

1 Свод законов Российской импе-

рии. Прил. к т. IX. 2 См.: Хауке О.А. Крестьянское зе-

мельное право. М., 1914. С. 205. 3 Свод законов Рос-

сийской империи. Прил. к т. IX. 4 Там же. 5 Свод зако-

нов Российской империи. Прил. к т. IX.

_________________________________________________________

сословиям в вопросах реализации прав на землю еще неко-

торое время Положение стало существенно изменяться пос-

ле 1905 г. В это время не только расширились права

крестьян на землю (отмена выкупных платежей Указом от 3

ноября 1905 г. способствовала этому в особенности), но

и был сделан шаг в направлении реализации личного права

собственности на землю. Столыпинская реформа, если

рассматривать ее с этой точки зрения, была направлена

на переход от преимущественно права общей собственности

на землю среди крестьян (общинное землевладение) к пра-

ву личной собственности главы хозяйства. Таким образом,

в период с 1861 по 1917 г. законодательство шло в нап-

равлении предоставления крестьянскому сословию прав на

землю, равных существовавшему в России праву личной

собственности на землю. Это право включало владение

землей, право использовать землю ограничивалось обязан-

ностью не нарушать права собственников соседних участ-

ков и права сервитута. Право распоряжения земельным

участком заключалось в праве заключать все виды сделок,

предусмотренных гражданским законодательством для нед-

вижимости, а также совершать иные действия, предусмот-

ренные правом для распоряжения недвижимостью. Законом

была предусмотрена возможность выкупа земель для госу-

дарственных нужд. Существовало и регулируемое законода-

тельством право сервитута. Движение это происходило че-

рез длительные переходные этапы, в рамках которых права

крестьян на землю значительно ограничивались правами

общины на надел, правами бывших собственников на полу-

чение выкупной платы, сословными ограничениями. Содер-

жание этих ограничений носило в большинстве случаев по-

литический характер и обусловливалось значительным вли-

янием консервативных кругов, состоявших в основном из

крупных землевладельцев, и преобладанием в начале ре-

форм идеологии общинного строя. Община, осуществляя

свои права, могла производить периодические переделы

земли крестьян, могла продавать, сдавать в аренду зе-

мельный надел по согласованию с пользователем. Община

распоряжалась недрами, выпасами, лугами. С реформой

Столыпина, радикализм которой был продиктован состояни-

ем российской экономики после неудачных военных дейс-

твий против Японии и революционных событий в самой

стране, было предпринято наступление на идеологию об-

щинного земледелия. Основанием были предполагаемые эко-

номические преимущества частного хуторского сельскохо-

зяйственного производства перед общинным. Следствием

этого было закрепление и распространение права частной

(личной) собственности на землю среди крестьян. К 1917

г. реформа, начатая П.А.Столыпиным, не была завершена.

Следствием этого было то, что сельское хозяйство опери-

ровало как правом частной собственности на землю, так и

правом собственнос-

ти общины на надел; к этим правам присоединялось право

аренды как основное право пользования земельным участ-

ком. После 1917 г. ситуация резко изменилась - права на

землю приобрели совершенно иное содержание. Крестьянс-

кий наказ в рамках Декрета "О земле" от 26 октября 1917

г. (по старому стилю) объявил всю землю народным досто-

янием, отменил частную собственность на землю, запретил

сдавать ее в аренду и в залог. Земля передавалась в

распоряжение земельных комитетов1, которые являлись

полномочными органами государственной власти на мес-

тах2. Тем самым земля переходила в распоряжение госу-

дарства. Декрет о социализации земли предусматривал,

что всякая собственность на землю и другие природные

ресурсы отменяется навсегда и распоряжение ими переда-

ется органам государственной власти3. Таким образом, из

всех юридических конструкций осталось место только пра-

ву пользования землей. Однако недолгие времена нэпа,

отличительными чертами которых было развитие хозяйс-

твенной инициативы частных лиц, в том числе и в сель-

ском хозяйстве, и существование рыночных отношений под

жестким государственным контролем, в строго ограничен-

ных размерах, потребовали ввести конструкцию, с одной

стороны, расширяющую права крестьян на землю, с другой

стороны, не умаляющую государственную монополию на этот

природный объект. Такая конструкция была изобретена, и

по своему содержанию она была по-своему оригинальна.

Речь идет о праве трудового землепользования, утверж-

денном Законом о трудовом землепользовании4 и закреп-

ленном Земельным кодексом РСФСР от 30 октября 1922 г.5

Право трудового землепользования предоставлялось всем

гражданам РСФСР для ведения сельского хозяйства и жела-

ющим обрабатывать землю своим трудом (ЗК РСФСР 1922 г.,

ч. 1). Права трудового землепользования не мог быть ли-

шен никто, кроме случаев, прямо указанных в законе, а

место расположения земельного участка, предоставленно-

го по этому праву, могло быть изменено лишь при лесоус-

тройстве, а также при земельных переделах в тех общест-

вах, где существовал общинный порядок землепользования

(ст. 95). Право трудового пользования считалось бесс-

рочным. В рамках пользования гражданин имел право вес-

ти: а) хозяйственное использование земли способом, изб-

ранным им по своему усмотрению;

________________________________________________________

1 Декрет II Всероссийс-

кого съезда Советов рабочих, солдатских и крестьянских

депутатов от 26 октября 1917 г. Собрание узаконений

1917 г. ь 1. С. 3. 2 О переходе земли в распоряжение

земельных комитетов. Принято СНК РСФСР 5ноября 1917 г.

Собрание узаконений 1917 г. ь 2. С. 23. 3 Декрет ВЦИК

"О социализации". Собрание узаконений 1918 г. ь 25. С.

346 //Газета Рабочего и Крестьянского правительства.

1918 г. 19 февр. 4 Закон о трудовом землепользовании от

22 мая 1922 г. Собрание узаконений 1922г. ь36 5 Там же.

С. 12.

________________________________________________________

б) возводить, устраивать и использовать на земле строе-

ния и сооружения для хозяйственных и жилищных нужд.

Землепользователь не имел права совершать на своем зе-

мельном участке действия или отстраивать сооружения,

нарушающие существенные интересы иных землепользовате-

лей. Покупка, продажа, завещание, дарение, залог земли

пользователям запрещались (ст. 24, 25, 27). Трудовой

пользователь имел право на строения, растения, посевы и

все, что соединено с участком земли. В качестве гаран-

тии землепользования в ЗК была заложена норма, в соот-

ветствии с которой в случае нарушения земельных прав

или необоснованного вмешательства в хозяйство пользова-

телей земельная комиссия по просьбе землепользователя

была обязана восстановить нарушенные права на землю или

вмешательство в хозяйство до разрешения спора о нару-

шенном праве по существу (ст. 26). Как видно из иссле-

дования, трудовому землепользователю предоставлялся тот

объем прав, который позволял ему использовать землю в

целях ведения сельского хозяйства. Распоряжение землей

в формах, предусмотренных правом для иных имущественных

объектов, запрещалось, и этим подчеркивалось, что это

именно право пользования государственной землей. Однако

в отличие от иных возможных форм права пользования тру-

довое землепользование отличалось большей хозяйственной

независимостью и отсутствием временных ограничений. В

условиях нэпа это был тот максимум, который позволял

развить производственную самостоятельность мелких аг-

рарных производителей. Как известно из истории, это

принесло свои плоды, и сельское хозяйство постепенно

оживилось после Гражданской войны. Однако изменение аг-

рарной политики и переход к всеобщей коллективизации

были уже несовместимы с индивидуальной хозяйственной

самостоятельностью, и следующее земельное законодатель-

ство уже отказалось от конструкции трудового землеполь-

зования. Дальнейшее правовое регулирование прав граждан

на землю развивалось в рамках теоретических установок

социалистического землепользования, основными принципа-

ми которого были: целевой характер права землепользова-

ния; устойчивость права землепользования; бесплатность

права землепользования1. Основным фундаментом, на кото-

ром выстраивались отношения по землепользованию и регу-

лирование этих отношений законодательством, было право

исключительной государственной собственности на землю2.

Перечисленные принципы распространялись на реализацию

прав на землю всеми предусмотренными законодательством

субъектами. Среди субъектов значились и граждане, одна-

ко права их были в значительной степени ограничены.

Статья 22 Основ законодатель-

________________________________________________________

1 Общая теория советского

земельного права. М., 1983. С. 264. 2 Советское земель-

ное право/ Под ред. Н.И. Краснова, В.П. Балезина М.,

1977.С.140; Общая теория советского земельного права С.

259 и др.

________________________________________________________

ства СССР о земле предоставляла право на земельные

участки гражданам только для ведения личного хозяйства

без применения наемного труда. В основном в советское

время права на землю предоставлялись гражданам, прожи-

вающим в сельской местности. Это - право приусадебного

землепользования, пользование участками для индивиду-

ального огородничества, пользование сенокосами, выпаса-

ми. Однако было бы неверно считать, что крестьянские

хозяйства (единоличные) с коллективизацией прекратили

свое существование. Действительно, количество их было

незначительно, и они не играли практически никакой роли

в аграрной экономике, тем не менее по ст. 29 Основ зе-

мельного законодательства 1968 г. граждане пользовались

участками предоставленной им земли для ведения сельско-

го хозяйства в порядке и в пределах норм, устанавливае-

мых законодательством союзных республик. Республиканс-

ким законодательством регулировался порядок предостав-

ления земель крестьянским хозяйствам и предельные раз-

меры земельных участков. В ЗК РСФСР 1970 г. на этот

счет содержались отсылочные нормы о том, что порядок

пользования и размеры земельных участков, предоставляе-

мых единоличным крестьянским хозяйствам, устанавливают-

ся Советом Министров республики. Само по себе это ста-

вило крестьянские хозяйства в положение, худшее, чем

иные хозяйственные формы. По характеру возникновения в

этот период право землепользования крестьянских хозяйс-

тв считалось первичным, т.е. земля предоставлялась не-

посредственно государством в лице исполкома райсовета

из земель государственного запаса. По срокам землеполь-

зования это было землепользование бессрочное. Право

землепользования предоставлялось законодательством

крестьянскому двору - семейно-трудовому объединению

лиц, совместно ведущих сельское хозяйство. Наем рабочей

силы не допускался. Однако к современному положению за-

конодательство было приведено реформой не сразу. Как

известно, идея первоначального этапа реформ о необходи-

мости приблизить крестьянина к земле получила свое воп-

лощение в союзном законодательстве в виде института

аренды земли и института пожизненного наследуемого вла-

дения. Политика союзного государства в отношении рефор-

менного предоставления прав крестьянам на землю была

осторожной, и содержание основных институтов прав на

землю было достаточно ограниченным: введенное реформой

право пожизненного наследуемого владения предполагало

собственно владение и пользование земельными участками,

распоряжение же ограничивалось передачей права по нас-

ледству. Предложения же о введении права собственности

на землю вызывали категорические протесты политических

деятелей. Дальнейшее законодательное расширение прав

граждан на землю происходило на уровне российского за-

конодательства - вразрез с союзным. И хотя оба институ-

та были восприняты российским законодательством [Закон

РСФСР "О земельной реформе" говорил,

что земельные участки для производства сельскохозяйс-

твенной продукции предоставляются государством в поль-

зование и владение (ст.2)], российское законодательство

пошло дальше союзного в предоставлении прав гражданам

на земли сельского хозяйства. В Законе РСФСР "О кресть-

янском (фермерском) хозяйстве" и в ряде нормативных ак-

тов того же периода устанавливается и право собствен-

ности на землю (ст. 1). Закрепил сформировавшийся спи-

сок правовых форм использования земли гражданами ЗК,

утвердив, что граждане РСФСР имеют право по своему вы-

бору на получение в собственность, пожизненное наследу-

емое владение или аренду земельных участков, в том чис-

ле и для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

(ст.7). Однако и в этот период права на землю были в

достаточной степени ограничены.

2. Земельная реформа в российском законодательстве

Итак, прошло более пяти

лет с того времени, когда в Российской Федерации нача-

лось осуществление на базе общих экономических реформ

земельной реформы. Для этого была создана соответствую-

щая правовая основа (база) - совокупность правовых ак-

тов, определяющих цели и задачи реформы, сроки, этапы,

формы и методы ее проведения. Правовая основа земельной

реформы зиждется на нормах Конституции Российской Феде-

рации. В развитии этой правовой основы следует разли-

чать два важнейших этапа: 1-й этап, когда она развива-

лась на основе ранее действовавшей Конституции Российс-

кой Федерации, и 2-й этап, когда была принята на рефе-

рендуме 12 декабря 1993 г. новая Конституция Российской

Федерации. Первый этап характеризуется острейшей борь-

бой по вопросам реформы, собственности на землю, форм

хозяйствования на ней, поэтому в Конституцию вносились

неоднократные поправки, принимались новые акты. Второй

этап, наоборот, характеризуется серьезной инертностью в

регулировании земельной реформы и даже серьезным право-

вым нигилизмом (об этом говорится дальше). В указанную

выше совокупность актов входят законы и другие законо-

дательные акты (кодексы и постановления высших органов

законодательной власти, указы Президента Российской Фе-

дерации, постановления Правительства Российской Федера-

ции, правовые акты министерств и ведомств). Различают

три группы актов: Во-первых, речь прежде всего идет о

специальных земельно-правовых актах. Так, за период с

1990 г. по настоящее время было принято (из числа наи-

более важных) более 25 законов, более 30

указов Президента Российской Федерации, более 40 поста-

новлений Правительства Российской Федерации. Во-вторых,

естественно, земельная реформа осуществляется на основе

общего, так называемого экономического, гражданского,

рыночного законодательства: о приватизации; о собствен-

ности; о предприятиях и предпринимательской деятельнос-

ти; о банках; о налоговой системе; об акционерных об-

ществах; об антимонопольной деятельности; о банкротс-

тве; об инвестиционной деятельности; о залоге. Их общие

положения, естественно, распространяются и на регулиро-

вание земельных и аграрных отношений. Это регулирование

осуществляется главным образом благодаря взаимосвязи

земельной реформы с аграрной, т.е. через регулирование

земельно-аграрных отношений, главным образом организа-

ции и деятельности субъектов аграрного и всего агропро-

мышленного сектора. В-третьих, поскольку земельная ре-

форма неразрывно взаимосвязана с аграрной реформой, то

земельно-правовые нормы находят свое место и в аграр-

но-правовых актах: например, в законах о социальном

развитии села, деятельности АПК, крестьянских (фермерс-

ких) хозяйств, сельхозкооперативов, актах об их эконо-

мической поддержке. Таких актов (законов, указов, пос-

тановлений Правительства) за время реформ было принято

также немало (тоже из числа наиболее важных актов): бо-

лее 30 законов, более 20 указов Президента, более 20

правительственных актов. Принят также ряд ведомственных

актов (Госкомзема, Минсельхозпрода и т.д.). Таким обра-

зом, правовая основа земельной реформы как совокупность

правовых актов представляет собой весьма серьезную пра-

вовую основу не только в количественном, но и в качест-

венном отношении. Причем правовые акты разных уровней

стали приниматься в самом начале реформы - сначала 1990

г., и по мере развития реформ, общественных отношений и

необходимости улучшения их регулирования происходило

принятие новых актов, т.е. постоянное пополнение числа

действующих актов. В отдельных актах были проблемы,

противоречия, другие недостатки, но они регулярно уст-

ранялись. Следовательно, правовая основа систематически

укреплялась, "догоняла" практику, жизнь, общественные

отношения. Поэтому нельзя согласиться с теми, кто пыта-

ется свалить многие недостатки и ход земельной (да и

аграрной) реформы на слабость ее правовой основы. Пра-

вовая основа в целом обеспечивала проведение реформы,

иначе она вообще бы не могла осуществляться. Цели и за-

дачи земельной реформы были сформулированы в первых же

правовых актах о земельной реформе. С соответствии с

законодательством земельная реформа - это коренное из-

менение того земельного строя, который существовал до

конца 1990 г. в бывшем Союзе ССР и России. Он основы-

вался на исключительной собственности государства на

землю, возникшей в результате национализации земли в

1917 г. после Октябрьской революции. Как показали прак-

тика, жизнь, такая единственная форма собственности

привела к значительному

отторжению тружеников деревни от земли, не обеспечила

ее надлежащего рационального использования, правильного

и эффективного ведения сельскохозяйственного производс-

тва и его увеличения. Цель и суть земельной реформы

заключается в следующих основных направлениях: - пере-

ход от национализации земли к ее денационализации (раз-

государствлению); - приватизация земли; - децентрализа-

ция права собственности на землю. В результате возникла

множественность форм собственности на землю: - частная

(индивидуальная, общая долевая и общая совместная - фи-

зических и юридических лиц); - государственная, которая

подразделяется на федеральную собственность и собствен-

ность субъектов Федерации; - муниципальная; - иные фор-

мы права собственности. Кроме того, возникли или разви-

ваются и другие формы права на землю. Это - право по-

жизненного наследуемого владения землей; право пользо-

вания; право аренды. Возникла, таким образом, множест-

венность форм права на землю. Как видим, цели и задачи

земельной реформы довольно четкие, однозначные (незави-

симо от того, согласны с ними или нет). Их можно пока-

зать в схеме 1. Но земельная реформа не самоцель. Она

должна привести к множественности форм хозяйствования,

к подъему сельского хозяйства. И это также было воспри-

нято. На основе данной множественности форм собствен-

ности и других прав на землю должны появиться и разви-

ваться различные организационно-правовые формы сельско-

хозяйственных и агропромышленных предприятий: - госу-

дарственные; - кооперативные; - муниципальные; - част-

ные - индивидуальные, юридических и физических лиц

крестьянские (фермерские) хозяйства, акционерные об-

щества товарищества, объединения и др. Все они требуют

своего особого самостоятельного рассмотрения (см. гл.

12 пособия). Такие формы появились и развиваются, но

конечной цели реформ - подъема сельского хозяйства не

видно, оно находится в глубоком кризисе.

Не правы только те, кто "бросается" в одну сторону -

либо предлагает ликвидировать колхозы и совхозы и огра-

ничиться только крестьянскими (фермерскими) хозяйства-

ми, необдуманно заявляя, что они через 2-3 года "накор-

мят" Россию. Правильный подход за-

ключался и заключается в том, чтобы параллельно, рядом

друг с другом развивались многие организационно-право-

вые формы сель-хозпредприятий. Не страшно, если, напри-

мер, возникнет 1-1,5 млн. хороших, крепких фермерских

хозяйств, но наряду с ними будут крепкие государствен-

ные, казенные, акционерные, кооперативные хозяйства. И

пусть они мирно сосуществуют, сотрудничают, "соревнуют-

ся", конкурируют, показывая друг другу свои плюсы и ми-

нусы: жизнь сама "рассудит" и поможет правильно решить

проблему. Но в ходе реформы это обстоятельство не всег-

да соблюдалось. В земельном строе изменения произошли,

а сельское хозяйство, производство оказались в упадке.

Вот и встает вопрос: достигнуты ли цели и задачи зе-

мельной реформы или она так и осталась как самоцель?

Это можно проследить на ходе осуществления реформы (в

следующем параграфе).

3. Что у нас получается?

12 декабря 1993 г.на референдуме голосованием народа была

принята новая Конституция Российской Федерации. В ст. 9

она провозгласила, что в Российской федерации закрепле-

ны частная, государственная, муниципальная и иные формы

собственности на землю. Статья 36 специально посвящена

праву частной собственности на землю граждан: они впра-

ве владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими

им земельными участками по своему усмотрению, не причи-

няя при этом вреда другим лицам, и соблюдать требования

экологического законодательства. Право частной собс-

твенности устанавливается федеральным законом. Длитель-

ная борьба привела именно к такому решению. Оно сущест-

вует независимо от того, что кто-то согласен с ним или

не согласен. Поскольку ход реформы объективно развива-

ется в соответствии со становлением и развитием право-

вой основы, постольку и ее правовая основа развивается

и совершенствуется в ходе реформы Первые правовые акты

земельной реформы были приняты еще бывшим Союзом ССР.

Верховный Совет СССР в апреле 1990 г. принял основы за-

конодательства о земле. Однако в те времена шла острей-

шая дискуссия: нужно или не нужно вводить частную собс-

твенность на землю.

Высказывались самые крайние точки зрения. Наиболее

рьяные радикальные демократы без каких-либо научных

обоснований и концепций уверяли, что следует "разог-

нать" колхозы и совхозы, создать 1-1,5 млн. крестьянс-

ких (фермерских) хозяйств, которые которые через 2-3

года "накормят" страну. Наиболее трезвые деятели

(депутаты, политики, практики) говорили о множествен-

ности форм предприятий и постепенном проведении реформ

Основы законодательства о земле не ввели право частной

собственности на землю. Но Основы ввели новшество-по-

жизненное

наследуемое владение землей. Это еще не право собствен-

ности на землю, но одно правомочие как собственника:

Основы закрепили передачу земельного участка по нас-

ледству. Следовательно, Союз ССР сделал первый "шажок"

к праву частной собственности на землю. Основы ввели

еще одно право на землю - право аренды земли. Аренда

более отвечает рыночным отношениям, так как строится на

договорной основе (на договоре аренды). Итак, начало

земельной реформы было положено. Российская Федерация

(РСФСР в те годы) приняла Декларацию о своем суверени-

тете (1990 г.) и уже готовила свое собственное законо-

дательство о земельной реформе и связанной с ней аграр-

ной реформе. 22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР

"О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и 23 ноября

1990 г. - Закон РСФСР "О земельной реформе". (В 1993 г.

он отменен). В них было впервые в России закреплено

право частной собственности на землю, причем индивиду-

альной, коллективно-долевой и коллективной совместной.

У хозяйств изъяли земли для создания в каждом районе

фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был оп-

ределен порядок выдела земельной доли и имущественного

пая колхозников и работников совхозов. Это было сделано

на основе ст. 12 бывшей Конституции РСФСР, в которой

было предусмотрено право частной собственности граждан

на землю. Но это право было очень ограниченным, непол-

ным: собственник земельного участка не мог отчуждать

его ни в какой форме (продать, подарить и т.д.) в тече-

ние 10 лет, т.е. был установлен общий 10-летний морато-

рий на распоряжение землей. Было предусмотрено создание

крестьянских (фермерских) хозяйств. Они стали созда-

ваться путем выделения (причем без согласия трудового

коллектива) колхозников и работников совхозов со своей

земельной долей и имущественным паем. Кроме того, от

колхозов и совхозов изымалась часть земель в районный

фонд для создания других фермерских хозяйств. Был опре-

делен порядок создания фермерских хозяйств, наделения

их землей, выделов из хозяйств с земельными долями и

паями. Далее правовая основа земельной реформы развива-

лась, принимались новые правовые акты. Причем и акты

общего характера.

Здесь главным образом имеются в виду два закона: "О

собственности" (декабрь 1990 г.) и "О предприятиях и

предпринимательской деятельности" (декабрь 1990 г.). В

1990 - 1991 гг. был принят ряд законодательных актов -

о социальном развитии села и укреплении АПК (которым, в

частности, предусматривалось выделение для АПК 15% еже-

годного валового дохода - что не было выполнено). При-

нимались неоднократно правительственные постановления

об экономической поддержке крестьянских (фермерских)

хозяйств и сельхозкооперативов (в частности, об уста-

новлении им льготного 8 - 10% кредита).

25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР.

Это - основной земельный законодательный акт, в котором

урегулированы, по существу, все земельные общественные

отношения. Это, можно образно сказать, земельная конс-

титуция, или конституция земельного строя Российской

Федерации. ЗК РСФСР определил цели и задачи земельного

законодательства Российской Федерации и ее субъектов,

систему этого законодательства, отграничил его от дру-

гих отраслей - лесного, о недрах, водного и др. По ЗК

РСФСР в соответствии с их целевым назначением все земли

Российской Федерации подразделяются на определенные ка-

тегории. Их всего семь: - земли сельскохозяйственного

назначения; - земли населенных пунктов (городов и дру-

гих поселений); - земли промышленности, транспорта,

связи, радиовещания, телевидения, информатики, косми-

ческого обеспечения, энергетики, обороны и иного назна-

чения; - земли особо охраняемых территорий (природоох-

ранного, природно-заповедного фонда, оздоровительного,

рекреационного и историко-культурного назначения); -

земли лесного фонда; - земли водного фонда; - земли за-

паса. Подробно определен правовой режим всех категорий

земель -в разрезе по субъектам, объектам (участкам),

порядка возникновения и прекращения прав, контроля, от-

ветственности и др. В соответствии с ЗК отнесение зе-

мель к категориям, перевод их из одной категории в дру-

гую производятся с изменением их целевого назначения.

Установлен порядок перевода. Далее ЗК определил: - все

формы права собственности и других прав на землю; -ос-

нования и порядок возникновения и прекращения прав на

землю; -права и обязанности всех "держателей" земли. В

ЗК закреплены: -компетенция Российской Федерации и ее

субъектов, государственных органов всех уровней по ре-

гулированию земельных отношений; -порядок ведения зе-

мепьного кадастра и мониторинга, землеустройства; - ме-

ры правовой охраны земель; -порядок осуществления госу-

дарственного контроля за использованием и охраной зе-

мель; - разрешение земельных споров; -ответственность

за нарушение земельного законодательства По существу,

это - содержание и система ЗК. Таким образом, ЗК урегу-

лировал, по существу, все земельные отношения. Но он не

мог выйти за рамки Конституции, в которой был установ-

лен 10-летний мораторий на продажу (передачу) земель-

ных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа

земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у

государства. Это право существует и в настоящее время,

оно вполне законно, конституционно. 27 декабря 1991 г.

Президент Российской Федерации принял Указ о развитии

земельной реформы. Он установил 5 случаев продажи (пе-

редачи в собственность) колхозниками и работниками сов-

хозов своих земельных долей: - при выходе на пенсию (по

старости или инвалидности); - при переселении в другую

местность; - при передаче в собственность по наследова-

нию; - при внесении вырученных средств в местную пере-

рабатывающую промышленность. Колхозники, работники сов-

хозов получили право продавать свои участки другим ра-

ботникам совхозов или колхозникам либо лицам, вступаю-

щим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.

Таким образом, права указанных граждан на продажу зе-

мельных участков были расширены по сравнению с Консти-

туцией и ЗК. Из названных положений Указа исходило и

Постановление Правительства Российской Федерации от 29

декабря 1991 г., подписанное Е.Т. Гайдаром, о реоргани-

зации колхозов и совхозов, в котором предписывалось

всем колхозам и совхозам перерегистрироваться в новые

формы хозяйствования (акционерные общества, товарищест-

ва, кооперативы, частные фирмы и др.). После бурного

протеста съезда колхозников в феврале 1992 г. Прави-

тельство изменило п. 14 своего указанного постановле-

ния, и теперь колхозы и совхозы только по своему жела-

нию могут перерегистрироваться в другую форму или ос-

таться в прежней форме. Многие хозяйства так и поступи-

ли. Далее, указами Президента продолжалось расширение

права купли-продажи земельных участков. Указом от 25

марта 1992 г. разрешалась продажа земельных участков

при приватизации государственных и муниципальных предп-

риятий. Эта часть Указа не противоречит Конституции,

однако в нем сказано, что продавать землю в указанных

случаях можно и иностранным гражданам. Это положение

противоречило ЗК, которым продажа земли иностранцам

запрещалась. Однако в данном случае Конституционный Суд

не отреагировал, не рассмотрел этот вопрос. Законода-

тельными актами Верховного Совета Российской Федерации

регулировались и регулируются плата за землю (Закон от

11 октября 1991 г. с дополнениями и изменениями Феде-

рального закона, утвержденного Госдумой 8 июля 1994 г.

и одобренного Советом Федерации 26 июля 1994 г.); залог

земли (Закон от 29 мая 1992 г.) и ряд других. Законода-

тельный орган - Верховный Совет Российской Федерации,

со своей стороны, принимал законы, направленные на

дальнейшее расширение права частной собственности на

землю. В Кон

ституцию Российской Федерации (ст. 12) были внесены до-

полнение изменение, которыми разрешалась свободная куп-

ля-продажа земельных участков гражданами в четырех слу-

чаях - для ведения: - личного подсобного хозяйства; -

садоводства; - дачного строительства; - индивидуального

жилищного строительства. В отдельных случаях ст. 12

Конституции установила, что земельные участки, получен-

ные в собственность бесплатно, могут быть проданы через

10 лет, а купленные - через 5 лет. 23 декабря 1992 г.

Верховный Совет Российской Федерации принял аналогичный

Закон. Таким образом, видно, что Конституция и Закон, с

одной стороны, расширяли право частной собственности на

землю, а с другой - ограничивали это право. Указом о

регулировании земельных отношений и развитии аграрной

реформы от 27 октября 1993 г. ь 1767 было установлено,

что земля - имущество, недвижимость; все сделки с зем-

лей должны регулироваться гражданским правом (но с уче-

том земельного и экологического законодательства). Зе-

мельное законодательство в указанной части должно соот-

ветствовать ГК. Названный Указ установил, что все члены

преобразованных колхозов и работники совхозов получают

на руки свидетельство о праве собственности на свою до-

лю (условный участок) и могут ею свободно распоряжать-

ся: продать, подарить, сдать в аренду, в залог и т.д.

Использование земель по целевому назначению как главное

требование к сельхозземлям сохраняется, но дается ла-

зейка: с разрешения главы субъекта Федерации сельхозу-

часток может быть продан и для использования не по наз-

начению. Не обернется ли это разбазариванием сельхоззе-

мель, еще большим уменьшением сельхозпроизводства? Лю-

бителей продать или купить такие участки немало. В Ниж-

нем Новгороде в 1993 г. прошли в порядке эксперимента

аукционы по продаже указанных земельных долей (участ-

ков), причем в качестве денег, документов выступили

свидетельства граждан о праве собственности на долю

(участок). Эксперимент одобрен постановлением Прави-

тельств Российской Федерации от 27 июля 1994 г. ь 874 и

рекомендован для проведения по всей Российской Федера-

ции. В упомянутом Указе от 27 октября 1993 г. подчерк-

нуто, что собственники долей (участков) могут объеди-

нять свои доли (участки) с участками других граждан для

коллективного ведения хозяйства. Началось добровольное

объединение снизу, без нажимов и команд сверху. В оди-

ночку работать нельзя, поэтому граждане объединяются -

в товарищества, кооперативы и другие коллективные формы

хозяйствования. Такой путь земельной реформы заслужива-

ет внимания и поддержки, ибо его можно рассматривать

как истинную коллективизацию снизу.

Указом Президента одобрен калужский опыт построения и

деятельности АПК (опыт Стародубцева). Он основан на ко-

оперативной основе. Область добивается хороших успехов,

хозяйства прибыльные. Следует изучать и распространять

этот опыт. Изучается опыт Орловской области. В 1992 г.

были приняты Закон об арбитражном суде и Арбитражный

процессуальный кодекс. В 1995 г. приняты новые Закон и

Кодекс. В них была, в частности, определена компетенция

арбитражных судов по разрешению экономических (ранее их

называли имущественными) споров, в том числе земельных

(ведь земля - тоже имущество, хотя и особого рода). ЗК

1991 г. впервые ввел судебное разрешение земельных спо-

ров, это - большое демократическое завоевание (ибо

раньше земельные споры разрешались в административном

порядке). Были приняты и другие правовые акты разных

уровней, регулирующие земельные отношения. 24 декабря

1993 г. Президент Российской Федерации принял Указ ь

2228 о приведении законодательства Российской Федерации

в соответствие с Конституцией Российской Федерации. Он

отменил часть ЗК, ряд статей Закона о крестьянском

(фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе, 8

статей Закона о зерне (которые главным образом касались

льгот и мер экономической помощи крестьянам). Споры

продолжаются, но новые кодексы должны быть и будут при-

няты. Это и есть нормальный путь совершенствования за-

конодательства - приведение старого законодательства в

соответствие с новым отраслевым законодательством, с

требованиями жизни. В то же время безответственность и

правовой нигилизм довольно широко распространены. Нару-

шения законодательства на различных уровнях не дают

возможности требовать от всех законопослу-шания. Главы

администраций в ряде регионов творят беззакония:

позволяют создавать "липовые" фермерские хозяйс-

тва своим родственникам и близким; во многих районах на

плодородных сельхоз-землях, вдоль водоемов, лесных

участков продают участки для коттеджей; суммы (льгот-

ных) кредитов для фермеров выдаются не им, а родным,

близким, знакомым. Что-то редко слышно о мерах, приме-

няемых к нарушителям. Все это - нарушения законности

(кстати, этот термин сейчас у нас почти вышел из упот-

ребления - в правоохранительных и других органах,

средствах массовой информации). Развитие правовой осно-

вы земельной реформы продолжается. Принята Правительст-

вом новая Программа приватизации (но Государственная

Дума ее не утвердила, и Президент утвердил ее своим

Указом), в которой имеется раздел о купле-продаже зем-

ли, приватизации госсельхозпредприятий.

4. Связанная с земельной аграрная реформа

Подготовлен

новый закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве; при-

нят Закон о сельхозкооперации; готовится закон о личном

подсобном хозяйстве; принят Закон о кооперативах. При-

няты законы: - о дополнениях и изменениях Закона о пла-

те за землю; - о ветеринарии, о селекционной деятель-

ности, о племенной работе, о кормовой базе, о семено-

водстве и др. Кажется, начинают приниматься некоторые

меры по снижению и уменьшению налогов с крестьян,

уменьшению кредитных ставок, по увеличению инвестиций в

АПК. В хозяйствах скопилось много сельхозпродукции

прошлого года, но она не выкупается и в то же время за-

купается в зарубежных странах. Получается, что Прави-

тельство России оказывает содействие и помощь зарубеж-

ным крестьянам, но не своим. Зарплата на селе ниже и

выплачивается нерегулярно. Правительство допускает

"ножницы" цен на сельхозтехнику и сельхозпродукцию: хо-

зяйства не в состоянии развивать не только расширенное,

но и простое воспроизводство. Однако принимаются меры к

увеличению производства необходимой техники для села.

Вводятся казенные сельхозпредприятия (которые содержат-

ся за счет казны, т.е. государства; это - госпредприя-

тия, подчиняющиеся как жестким правилам, так и рыночным

- прибыль, хозрасчет и др.). Принята аграрная Програм-

ма; в ней есть разделы о рациональном использовании зе-

мель, повышении их плодородия (еще в 1991 г. была раз-

работана аграрная программа большим коллективом ученых

и практиков с участием А.В. Руцкого, были созданы орга-

низационные структуры АПК, но в ходе противостояния

властей это было упразднено). Важно увеличивать капита-

ловложения в землю, в сельскохозяйственное производс-

тво, шире применять удобрения; необходимо повышать пло-

дородие почв (в России в настоящее время 20 - 25% сель-

хозугодий потеряли плодородный слой - "гумус", надо его

восстанавливать); огромные площади земель подвергнуты

деградации и по Указу Президента подвергнуты консерва-

ции; рационально и эффективно использовать все земли

всех форм собственности на нее. Указанные пути земель-

ной и аграрной реформы сформулированы в Аграрной прог-

рамме. Что касается сельхозпредприятий - производителей

продукции, необходимо создавать условия для увеличения

ее производства и реализации: - внедрять достижения се-

лекции, развивать высокопородных животных, высокоуро-

жайные культуры, развивать семеноводство, племенное де-

ло, строить комбикормовые заводы;

- создавать и обеспечивать сельское хозяйство высокоп-

роизводительной техникой; - важное значение имеют улуч-

шение хранения, переработки продукции, транспортировки,

реализации (на рынке, через кооперацию, фирменные и

другие собственные магазины и др.); - внедрение в хо-

зяйствах служб снабжения - сбыта, маркетинга; - требу-

ется всемерно усилить борьбу с потерями сельхозпродук-

ции на всех этапах ее движения от поля - фермы до пот-

ребителя (всеми экономическими, материально-технически-

ми средствами, а также юридическими мерами); - созда-

вать за счет государства и хозяйств надежную инфраст-

руктуру (дороги, электрификация, газификация, водопро-

воды, детские, медицинские, образовательные, культур-

но-бытовые организации), осуществлять организацион-

но-хозяйственное укрепление всех форм хозяйств, их со-

циальное обустройство. Поставленные цели - создать мно-

жественность организационно-правовых форм сельхозпредп-

риятий - тоже как будто достигнуты, но большинство из

них неплатежеспособно, затоварено, убыточно, сельское

хозяйство продолжает падать, а не растет. Надо вывести

его из глубокой депрессии и поднять на должный уровень.

Сложившуюся множественность организационно-правовых

форм хозяйствования в аграрном секторе можно выразить в

следующей схеме:

Данный перечень не исчерпывающий. Могут появляться но-

вые формирования. На личные подсобные хозяйства следует

обратить внимание потому, что они дают 25-30% продук-

ции. Во многих хозяйствах приусадебные участки увеличи-

ваются до 1 - 5 га, и из этих хозяйств постепенно могут

вырасти крестьянские (фермерские) хозяйства.

Все другие формы (они могут иметь разные наименования)

также постепенно внедряются в аграрном (и агропромыш-

ленном) секторе. Что касается наименований "совхоз",

"колхоз", то от них (наименований) можно отказаться.

Это не организационно-правовые формы предприятий, а

просто наименования, возникшие в известных политических

условиях после Октябрьской революции. Интересно отме-

тить, что Кабинет министров Республики Грузия принял

именно такое постановление 24 апреля 1992 г.: совхоз -

это государственное предприятие (госхоз), колхоз - это

кооперативное предприятие. Целесообразно и в России

принять такое решение. Правовое положение всех форм хо-

зяйствования в сельском хозяйстве требует особого са-

мостоятельного рассмотрения. Подводя некоторые итоги

проводимым земельной и аграрной реформам, следует отме-

тить неоднозначность и противоречивость оценок. Одни

говорят о провале реформ, другие - об их успехах. Нужно

сказать, что земельная реформа как самоцель выполняется

- создана множественность форм права на землю. Аграрная

реформа формально выполняется - создана множественность

форм хозяйствования на земле. Но по существу в целом

они буксуют - увеличения сельхоз-производства, подъема

сельского хозяйства не произошло. Государство имеет ог-

ромные долги перед АПК, сельхозпредприятиями, но не

возвращает их. Говоря о правовой основе земельной и аг-

рарной реформ, надо отметить, что она связана с вопро-

сом об эффективности земельного и аграрного законода-

тельства. Под его эффективностью понимается соответс-

твие достигнутых результатов поставленным в законода-

тельстве целям и задачам. Если они совпадают, значит,

эффективность законодательства налицо. Если не совпада-

ют - встает вопрос об эффективности законодательства.

Это относится и к правовой основе земельной и аграрной

реформ. Как отмечалось выше, частично эти реформы вы-

полнялись и выполнены. Но конечные цели - улучшение ис-

пользования земли и подъем сельского хозяйства - не

достигнуты. Но неправильно думать, что в этом виновата

сама правовая основа, законодательство. Когда в законо-

дательстве имеются недостатки и пробелы, они устраняют-

ся. Эффективность законодательства лежит не только в

нем самом, а и вне его. Она зависит от практики испол-

нения и применения законодательства, от состояния эко-

номики, экономических возможностей, помощи и поддержки

со стороны государства, различных объективных и субъек-

тивных факторов. Как отмечалось выше, многие предусмот-

ренные законодательством меры не выполнены (об отчисле-

ниях в АПК 15% валового национального дохода; о льгот-

ном кредите фермерам - 8-10%; о стимулировании помощи и

содействии сельскому хозяйству; об из-

менении налоговой политики; об устранении диспаритета

цен на технику и сельхозпродукцию). И мы видим, что

"виновато" в этом не только законодательство. Нельзя

здесь говорить лишь о его неэффективности. Можно гово-

рить о неэффективности применения его (неисполнение,

нарушение, безответственность виновных лиц и т.д.).

Устранение именно этих факторов приведет к повышению

эффективности правовой основы земельной и аграрной ре-

форм. Земельная и аграрная реформы не закончились, они

продолжаются и будут продолжаться, совершенствоваться.

Правовые основы этих реформ также будут дальше совер-

шенствоваться. Поэтому важная задача - изучать, пра-

вильно применять, исполнять их, повышать эффективность.

В то же время регулирование земельной и аграрной реформ

продолжается, совершенствуется в целях закрепления прав

на землю за тружениками, которые трудятся на ней либо

получили земельные доли при реорганизации колхозов и

совхозов. В этой связи надо отметить, что Правительство

Российской Федерации 1 февраля 1995 г. приняло поста-

новление "О распоряжении собственниками своими земель-

ными долями и имущественными паями" ь 96. В нем даны

рекомендации по указанным вопросам впредь до принятия

нового ЗК Российской Федерации. Колхозам и совхозам,

оставшимся на прежней форме, а также перешедшим на до-

левую собственность на землю, рекомендовано провести

дополнительную инвентаризацию (если в этом есть необхо-

димость); при необходимости уточнить круг лиц, имеющих

право на земельную долю и имущественный пай; выдать

всем "долевикам" свидетельства о праве собственности на

их доли и паи (которым они еще не были выданы). Нов-

шеством является то, что "долевики" получили право на

получение нескольких имущественных паев, т.е. и по мес-

ту прежней работы в других хозяйствах. Но право на зе-

мельную долю остается только на одну долю по месту пос-

ледней работы. Новшеством является также, что определе-

на судьба невостребованных земельных долей и имущест-

венных паев. Они остаются в пользовании хозяйства в те-

чение общего срока исковой давности (три года), а при

несогласии хозяйства передаются в районный фонд пере-

распределения земель. При невостребовании доли и пая в

указанный срок они остаются в хозяйстве или районе еще

на такой же срок, а позднее, видимо, переходят в доле-

вую собственность членов хозяйства, либо в собствен-

ность хозяйства - юридического лица, либо в собствен-

ность собственников в долевой собственности - членов

хозяйства. Еще одно новшество: хозяйства (по доброволь-

ному решению их коллективов) вправе передать свои объ-

екты социальной и инженерной инфраструктуры в муници-

пальную собственность. Указанными рекомендациями еще

раз конкретизированы формы распоряжения собственниками

своими земельными долями и имущественными паями (выход

из хозяйства и создание фер-

мерского хозяйства; купля-продажа; передача по наследс-

тву; передача в залог; дарение; предоставление в поль-

зование или аренду; обмен; объединение земельной доли и

имущественного пая" внесение их в уставный капитал но-

вой коммерческой организации в качестве паевого взно-

са). Утверждены образцы документов: договоров куп-

ли-продажи; сдачи в аренду; в залог; дарения; докумен-

тов о внесении паевых взносов в уставный капитал ком-

мерческих организаций; новые дополнительные образцы

форм свидетельства о праве собственности на земельную

долю и имущественный пай и др. Таким образом, указанное

постановление помогает лучше регулировать и решать воз-

никающие на практике вопросы распоряжения долевой собс-

твенностью, земельными участками и имущественными пая-

ми, принадлежащими собственникам-крестьянам на праве

собственности. Указанная мера помогла дальше продвинуть

земельную и аграрную реформы. Для дальнейшего расшире-

ния и более активного проведения земельной реформы, а

вместе с ней и на ее основе и агропромышленной реформы

имеет важное значение Указ Президента Российской Феде-

рации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного

кредитования" от 28 февраля 1996 г. В нем закреплены

важные меры по залогу земельных участков (возможно, и

строений) для получения ссуд и кредитов в целях разви-

тия сельскохозяйственного производства во всех органи-

зационно-правовых формах сельскохозяйственных коммер-

ческих организаций. Еще более важное значение имеет

Указ Президента "О реализации конституционных прав

граждан на землю"1 от 7 марта 1996 г. ь 337. Он еще бо-

лее расширяет земельную реформу. Указом предусмотрены

важные меры по закреплению прав граждан на земельные

участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых

различных формах для развития сельскохозяйственного

производства, свободного выхода для организации фер-

мерских хозяйств; не ограничиваются размеры приусадеб-

ных участков; предоставлено право на получение земли

специалистам сельского хозяйства; предусмотрено право

местных органов власти выкупа у крестьян земельных до-

лей для перепродажи их другим лицам, желающим вести

сельскохозяйственное производство, и т.д. Указ встречен

неоднозначно: фракции коммунистов и аграриев в Госу-

дарственной Думе относятся к нему отрицательно, многие

приветствуют его. Он в определенной мере способствует

расширению и активизации проведения земельной реформы,

а на этой основе и ускорению аграрной и агропромышлен-

ной реформы. В этом отношении важны следующие правовые

акты: постановление Совета Федерации "О проведении аг-

рарной реформы в Российской Федерации, восстановлении и

развитии агро1

________________________________________________________

РГ. 1996.2 марта.

________________________________________________________

промышленного производства до 2000 года"1 от 27 апреля

1994 г.; постановление Совета Федерации "О законода-

тельном обеспечении функционирования агропромышленного

комплекса Российской Федерации" от 26 февраля 1994 г.2;

Указ Президента Российской Федерации "О мерах по стаби-

лизации экономического положения и развитию реформ в

агропромышленном комплексе" ь 565 от 16 апреля 1996

г.3; постановление Правительства Российской Федерации ь

723 от 21 июня 1996 г. под тем же наименованием4. Все

это свидетельствует о том, что назрела необходимость не

останавливаться на земельной реформе (сама по себе она

ничего не даст), необходимы коренные меры по улучшению

использования земель и экономические и социальные меры

по всем АПК: только в общей "увязке" они могут действо-

вать эффективно в интересах общества.

5. Гражданский кодекс и земля

Вопрос о взаимодействии гражданского и

земельного законодательства в регулировании земельных

отношений имеет большой научный и практический интерес.

Именно здесь возникает множество сложных вопросов, тре-

бующих знания и изучения. Именно здесь четко и ярко

проявляются особенности земли как имущества, недвижи-

мости, как объекта земельных отношений и осуществления

их правового регулирования гражданским и земельным за-

конодательством. Без Земельного кодекса их регулирова-

ние просто невозможно. В ст. 3 ГК сказано, что нормы

гражданского права, содержащиеся в других законах,

должны соответствовать ГК. Следовательно, в ЗК и других

актах земельного законодательства: во-первых, нормы ГК

могут воспроизводиться (полностью или частично, но не

вступая в противоречие с ГК Российской Федерации);

во-вторых, нормы могут и должны развиваться, конкрети-

зироваться с учетом особенностей регулирования земель-

ных отношений, опять-таки не вступая в противоречие с

ГК, в первую очередь с его нормами о праве собственнос-

ти и других правах, о сделках с землей и др.; в-треть-

их, в них могут и должны содержаться сугубо "свои" зе-

мельно-правовые нормы, не включаемые в ГК. К последним

относятся главным образом специальные земельно-правовые

нормы публично-правового характера: - о компетенции го-

сударственных и местных органов по регулированию зе-

мельных отношений;

________________________________________________________

1 РГ.1994.11мая. 2 РГ.1994. 12 мар-

та. 3 РГ.1996. 23 апреля. 4 РГ.1996. 9 июля.

________________________________________________________

- о государственном учете земель; - о государственном

земельном кадастре и мониторинге; - о государственной

специальной регистрации прав на землю; - об установле-

нии состава и категорий земель и переводе их из одной

категории в другую, их разграничении по целевому назна-

чению; - о государственном контроле за использованием и

охраной земель; - об ответственности за нарушение зе-

мельного законодательства и др. Возмещение имуществен-

ного ущерба, причиненного собственникам, владельцам,

пользователям и арендаторам земли, производится в соот-

ветствии с гражданским и земельным законодательством.

Таким образом, видно, что ГК дает свободу ЗК в регули-

ровании земельных отношений. Это свидетельствует, по

существу, о том, что все статьи гл. 17 ГК и другие

статьи, касающиеся земельных отношений, могут воспроиз-

водиться и развиваться, конкретизироваться в земельном

законодательстве, не противореча ГК. Но это можно ска-

зать не только об указанных статьях гл. 17, но и о мно-

гих других статьях. А их немало во всех разделах и гла-

вах ГК. Назовем их: - ст. 23 - о гражданах как субъек-

тах гражданских и земельных отношений; все положения

гл. 4 - о субъектах гражданских и земельных отношений -

юридических лицах; - ст. 257 - о фермерских хозяйствах;

статьи гл. 6 - об объектах гражданских прав (в част-

ности, ст. 129, в которой имеется прямая отсылка к зе-

мельному законодательству по вопросу о допущении обо-

ротности земли как особого объекта, и ст. 131 - о спе-

циальной регистрации); - статьи гл. 13, в которой име-

ются отсылки к земельному законодательству (об обороте

земли и его особенностях по сравнению с другим имущест-

вом, о формах собственности и других вещных правах на

землю); - ст. 216 - о вещных правах на землю и порядке

перехода этих прав, о праве собственности на землю,

праве пожизненного наследуемого владения землей, праве

постоянного пользования, сервитутах; - статьи гл. 16 -

об общей собственности и т.д. Можно назвать и другие

главы и статьи ГК - о залоге, обязательствах, догово-

рах, сделках с землей и др., которые также при- менимы

к регулированию земельных отношений в соответствии с

земельным законодательством. Поскольку в ГК Российской

Федерации эти нормы сформулированы в общей форме, то

применительно к земле они должны получить свое развитие

в земельном законодательстве с учетом особенностей

земли как объекта, имущества особого рода. Особенности

земли как специфического имущества и объекта гражданс-

ких отношений заслуживают внимания. Землю нельзя

приравнивать к обычному имуществу: зданиям, сооружени-

ям, объектам, движимым вещам. В сельском хозяйстве зем-

ля - основное и незаменимое средство сельскохозяйствен-

ного производства. Поэтому эти земли нельзя "разбазари-

вать", использовать не по целевому назначению. В не-

сельскохозяйственных отраслях земля используется как

территория для размещения отраслей, зданий, сооружений,

объектов, здесь она не является средством производства.

Но во многих случаях здания, сооружения, объекты нераз-

рывно, прочно связаны с землей. Поэтому при переходе

указанных объектов в собственность или пользование дру-

гих лиц, аренду неизбежно встает и вопрос о земле. И

этот вопрос надо решать в соответствии с ГК и ЗК: на

каком праве осуществляется переход земли - праве собс-

твенности, пользовании или аренды. Каковы основания

возникновения и прекращения прав на землю? Формулируя

основания возникновения прав на имущество, а также ос-

нования их прекращения, ГК имеет в виду, что они расп-

ространяются и на права на землю. И точно, в земельном

законе они регулируются подробно. Одним из главнейших

оснований возникновения прав на землю является предос-

тавление земельных участков из государственной и муни-

ципальной собственности в частную собственность, поль-

зование, аренду. Частные собственники могут также пре-

доставлять земельные участки в пользование и аренду

другим лицам. Наиболее распространенными основаниями

возникновения прав на землю являются сделки с землей.

Они закреплены в ст. 260 ГК, а также Указом Президента

Российской Федерации. Они должны быть тщательно "распи-

саны" в новом ЗК. Основания возникновения и прекращения

прав на землю неразрывно взаимосвязаны и перекрещивают-

ся: у одних возникает право на землю, у других оно

прекращается. При предоставлении земли из государствен-

ной и муниципальной собственности в частную прекращает-

ся право государственной и муниципальной собственности

и возникает право частной собственности и наоборот. Од-

ним из способов прекращения права на землю является

изъятие (выкуп) земли для государственных и муниципаль-

ных нужд (ст. 278-282 ГК) и изъятие земельных участков

в связи с нарушением земельного законодательства (ст.

284-286 ГК). В ЗК эти основания отменены, они должны

быть четко сформулированы в новом ЗК. Массовыми основа-

ниями прекращения прав на землю являются вышеназванные

сделки с землей (ст. 260 ГК), которые подлежат конкре-

тизации в новом ЗК. Нет необходимости подробно останав-

ливаться на всех, но на купле-продаже земли необходимо

остановиться, ибо это - новое и, кроме того, очень

спорное и приводящее к противостоянию явление. Имеются

сторонники, но много и противников купли-продажи земли.

Законом в ряде случаев она введена. Но высказываются

возра-

жения против широкой купли-продажи сельскохозяйственных

земель. ГК ее предусматривает (хотя и не прямо), но

границ не ставит и, таким образом, отсылает к земельно-

му закону. В процессе разработки нового ЗК это один из

острейших вопросов. Но в принципе и куплю-продажу сель-

скохозяйственных земель можно ввести в жесткие рамки,

чтобы она не приводила к резко отрицательным последс-

твиям. Запрещается продажа для использования земли не

по целевому назначению. ГК предусматривает изъятие (вы-

куп) земель в таких случаях (ст. 284 - 287 гл. 17) и

отсылает к земельному законодательству. Таким образом,

следует установить жесткие рамки использования сельско-

хозяйственных земель. Их нельзя "пускать" в общий зе-

мельный рынок, надо их оставить в рынке только сельско-

хозяйственных земель. Покупатели земли, в том числе,

думается, и иностранные физические и юридические лица,

если они желают добросовестно вести сельскохозяйствен-

ное производство, должны иметь право купить ее. В Рос-

сии добывается и отправляется на экспорт много нефти,

газа и леса. Но ведь землю нельзя вывезти за границу,

ее можно использовать честно и добросовестно, и тогда

купля-продажа земли не приведет к отрицательным пос-

ледствиям. Имеются и экономические механизмы - прогрес-

сивный земельный налог, стимулирование их рационального

и эффективного использования, усиление государственного

контроля за использованием и охраной всех, и особенно

сельскохозяйственных, земель. С учетом всех этих обсто-

ятельств, думается многим, можно было бы вводить куп-

лю-продажу сельскохозяйственных земель, в том числе и

иностранным физическим и юридическим лицам. Может быть,

это стало бы одним из средств обеспечения хозяйского

отношения к земле и повышения сельхозпроизвод-ства. Но,

повторяем, вопрос требует проработки. Право хозяйствен-

ного ведения и право оперативного управления - примени-

мы ли они к земле? Субъектами гражданских и земельных

отношений являются казенные предприятия и унитарные го-

сударственные и муниципальные предприятия. Они - юриди-

ческие лица, но они не частные юридические лица. Может

возникнуть вопрос о хозяйственном ведении или оператив-

ном управлении. Об этом говорится в гл. 19 ГК (ст.

294-300). Указанные категории не применяются по отноше-

нию к праву на землю, в гл. 17 ГК они не предусмотрены.

И в прежней системе они не применялись, а применялись

право пользования и владения, а также в установленных

пределах право распоряжения (об этом писали А.В. Вене-

диктов, А.В. Карасс, С.Н. Братусь, Г.Н. Полянская).

Названные категории (институты) и по новому ГК применя-

ются к имуществу, но не к земле и другим природным ре-

сурсам. В гл. 17 К, специально посвященной правам на

землю, не, говорится о хозяйственном ведении и опера-

тивном управлении землей, а говорится лишь о владении и

пользовании (и в том числе аренде), частично о праве

постоянного пользователя землей распоряжаться ею с сог-

ласия собственника.

Применима ли к земле приобретательная давность? Инте-

ресным и важным является вопрос о приобретательной дав-

ности (ст. 234 ГК). К праву на обычное имущество она

применяется. Применима ли она к возникновению права

собственности на землю? Думается, не всегда. В гл. 17

ГК она не предусмотрена. Земля изначально всегда была в

государственной собственности, поэтому государственные

или муниципальные земли вряд ли могут быть ничейными.

Кроме того, земля - особый объект недвижимости. На

практике многие граждане долгое время пользовались (или

пользуются) неоформленными участками, затем эти участки

могут оформляться органами власти в собственность,

пользование, владение, аренду по установленным нормам и

в общем порядке. Если участок находится в частной собс-

твенности, но собственник не объявляется и не предъяв-

ляет свои права на участок, на него распространяются

нормы о приобретательной давности. Вопрос требует реше-

ния в новом ЗК. Реквизиция и конфискация - применимы ли

они к земельным участкам? Реквизиция - это изъятие в

установленных законом случаях (стихийные бедствия, эпи-

зоотии, эпидемии, аварии и др.) имущества с выплатой

его стоимости (ст. 242 гл. 15 ГК). В гл. 17 реквизиция

земли не предусмотрена. Да и вообще она не применима к

земле, так как это особый объект имущества, по отноше-

нию к которому практически невозможно применение рекви-

зиции. Она применима к домам и сооружениям, транспорт-

ным средствам, продовольствию и др. В отношении земли

существует специальная мера - изъятие (выкуп) ее для

государственных или муниципальных нужд или за нарушение

земельного законодательства (гл. 17 КГ), но вовсе не в

тех случаях, которые предусмотрены для реквизиции обыч-

ного имущества (не земли). Конфискация имущества пре-

дусмотрена ст. 243 гл. 15 ГК. В гл. 17 она не предус-

мотрена. Но в отношении земли как имущества (хотя и

особого) возможна конфискация. Но только в ЗК и УК не-

обходимо определить случаи и порядок конфискации земли.

Например, в приговоре суда необходимо обязательное ука-

зание о конфискации земли (вместе со всем имуществом).

Без этого конфискация земли невозможна. Точно так же

невозможна конфискация земли, пока в ЗК и УК не опреде-

лены конкретные преступления, влекущие ее конфискацию.

Но и это вряд ли необходимо, так как в гл. 17 ГК имеют-

ся статьи об изъятии земель за нарушения земельного за-

конодательства (ст. 284 - 286 ГК). И этого вполне дос-

таточно, и вряд ли в ЗК и УК надо вносить какие-либо

дополнения.

Глава 2. Основные начала земельного законодательства

1. Кто, за что и как отвечает - куда обращаться

гражданину?

Земля используется и охраняется в Российской Фе-

дерации как основа жизни и деятельности народов, прожи-

вающих на соответствующих территориях. Земельное зако-

нодательство должно быть направлено на обеспечение ра-

ционального использования и охраны земель, воспроиз-

водство и повышение плодородия почв, сохранение и соз-

дание благоприятной для жизни и здоровья людей окружаю-

щей природной среды, защиту прав на землю, совершенс-

твование и государственное регулирование земельных от-

ношений, развитие различных организационно-правовых

форм хозяйствования на земле. Современное российское

земельное законодательство основывается на сочетании

использования земли в качестве природного и хозяйствен-

ного объекта; многообразии форм собственности, владения

и пользования землей, широких правомочиях субъектов

Российской Федерации и органов местного самоуправления

на регулирование земельных отношений на своих террито-

риях; признании равенства участников земельных отноше-

ний в защите своих прав на землю; недопустимости проти-

воречащего закону вмешательства государства в деятель-

ность граждан и юридических лиц по владению, пользова-

нию и распоряжению землей; государственном управлении

землями независимо от форм собственности и иных прав на

землю. Об этих целях и основах законодательства, о том,

что вытекает из них для граждан, и пойдет дальше речь.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации зе-

мельное законодательство находится в совместном ведении

Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Оно включает в себя Земельный кодекс, принимаемые в со-

ответствии с ним федеральные законы и иные нормативные

правовые акты Российской Федерации, а также законы и

иные нормативные правовые акты субъектов Российской Фе-

дерации, нормативные правовые акты органов местного са-

моуправления. Законы и иные нормативные правовые акты

субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные

отношения, не могут противоречить Конституции России и

принимаемым в соответствии с ней федеральным законам.

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать

акты, содержащие нормы земельного законодательства, в

случаях и в пределах, предусмотренных федеральными за-

конами, и в соответствии с ними. Правовые нормы по воп-

росам регулирования зе-

мельных отношений, содержащиеся в иных отраслях законо-

дательства, должны соответствовать земельному законода-

тельству. К земельным отношениям, возникающим при поль-

зовании водными, лесными и иными природными ресурсами,

в градостроительстве, применяется земельное законода-

тельство. Нормы гражданского законодательства применя-

ются к земельным отношениям с учетом положений, уста-

новленных земельным законодательством. Если международ-

ным договором Российской Федерации установлены иные

правила, чем те, которые предусмотрены законами России,

применяются правила международного договора. Соотноше-

ние земельного законодательства Российской Федерации,

земельного законодательства субъектов Российской Феде-

рации и нормативных правовых актов органов местного са-

моуправления заслуживает отдельного рассмотрения,

представляя самостоятельную проблему. Здесь обратим

внимание на то, что земельное законодательство Российс-

кой Федерации устанавливает общие для всех субъектов

Российской Федерации основные начала регулирования зе-

мельных отношений, обязательные требования к учету и

охране земель, мониторингу земель, землеустройству, го-

сударственному земельному кадастру, контролю за исполь-

зованием и охраной земель, а также определяет правовой

режим земель, имеющих федеральное значение. Субъекты

Российской Федерации определяют формы прав на землю на

своих территориях в соответствии с Конституцией и зако-

нами Российской Федерации. Общим условием самостоятель-

ного выбора форм прав на землю устанавливается соблюде-

ние начал земельного законодательства и максимальное

удовлетворение потребностей граждан в земельных участ-

ках для жилищного и производственного строительства,

сельскохозяйственного производства, личного подсобного

хозяйства, дачного и гаражного строительства, садоводс-

тва, животноводства и огородничества. Органы местного

самоуправления регулируют земельные отношения в преде-

лах полномочий, определенных Федеральным законом об об-

щих принципах организации местного самоуправления в

Российской Федерации, законами и иными нормативными

правовыми актами субъектов Российской Федерации. Норма-

тивные правовые акты органов местного самоуправления о

земельных отношениях не могут противоречить федеральным

законам, законам и иным нормативным правовым актам

субъектов Российской Федерации. Законы и иные норматив-

ные правовые акты субъектов Российской Федерации, нор-

мативные правовые акты органов местного самоуправления,

принятые в пределах их полномочий, входят в состав зе-

мельно-правового массива и обязательны к исполнению на

соответствующих территориях. Федеральные органы испол-

нительной власти не могут издавать нормативные правовые

акты по вопросам, отнесенным к полномочиям органов ис-

полнительной власти субъектов Российской Федерации и

органов местного самоуправления. Договоры о разграниче-

нии полномочий на регулирование земельных отношений,

заключен-

ные федеральными органами государственной власти и ор-

ганами государственной власти субъектов Российской Фе-

дерации и предоставляющие субъекту Российской Федерации

права сверх установленных ранее пределов, вступают в

силу после утверждения соответствующим федеральным за-

коном. Каковы полномочия государственных органов? Граж-

данам надо это знать и понимать, чтобы уяснить, к чьей

компетенции относится решение того или иного вопроса,

кто должен и может решать ту или иную земельную пробле-

му. Полномочия Федерального Собрания - парламента Рос-

сийской федерации на регулирование земельных отношений

определяются Конституцией Российской Федерации и сво-

дятся в основном к законодательной деятельности. Феде-

ральное Собрание - парламент Российской Федерации при-

нимает федеральные законы, регулирующие порядок отнесе-

ния земель к землям федерального значения и управления

и распоряжения землями федерального значения; установ-

ление принципов платы за землю, выделение средств на

финансирование федеральных программ повышения плодоро-

дия почв, использования и охраны земель, ведения земле-

устройства, государственного земельного кадастра, зони-

рования земель, природно-сельскохозяйственного райони-

рования земель, мониторинга земель, инвентаризации зе-

мель и обустройства территорий; установление основных

начал государственного земельного кадастра, мониторинга

земель, землеустройства, государственной регистрации

прав на землю. В соответствии с Регламентом Государс-

твенной Думы Российской Федерации федеральные законы

принимаются после согласования с законодательными

(представительными) органами субъектов Российской Феде-

рации. Полномочия Правительства Российской Федерации на

регулирование земельных отношений вытекают из его места

как высшего органа исполнительной власти. К полномочиям

Правительства Российской Федерации на регулирование зе-

мельных отношений относятся организация проведения при-

родно-сельскохозяйственного районирования земель, зони-

рования земель, территориального планирования использо-

вания земель совместно с субъектами Российской Федера-

ции; организация разработки и выполнения федераль-иых и

межгосударственных программ повышения плодородия почв,

использования и охраны земель; управление и распоряже-

ние (изъятие и предоставление земель, перевод земель из

одной категории в другую, изменение разрешенного ис-

пользования земель) землями федерального значения; вы-

куп земель, находящихся в частной или муниципальной

собственности, для федеральных нужд; организация конт-

роля за использованием и охраной земель, ведения госу-

дарственного земельного кадастра, землеустройства и мо-

ниторинга земель, лицензирования деятельности по зем-

леустройству и обследованию земель.

Полномочия Госу-

дарственного комитета Российской Федерации по земель-

ным ресурсам и землеустройству {Госкомзема) и его

органов на местах являются полномочиями специально

уполномоченного государственного органа в области охра-

ны земель. Государственный комитет Российской Федерации

по земельным ресурсам и землеустройству и его органы на

местах: разрабатывают по согласованию с субъектами Рос-

сийской Федерации, заинтересованными федеральными орга-

нами исполнительной власти предложения об управлении

земельными ресурсами; осуществляют ведение землеуст-

ройства, мониторинга земель, государственного земельно-

го кадастра, государственный контроль за использованием

и охраной земель независимо от форм собственности и

иных прав на земельные участки; разрабатывают и предс-

тавляют на утверждение в установленном порядке предло-

жения о нормативах платежей за земли, размерах штрафов

за нарушение земельного законодательства, нормативной

цены земельных участков, контролируют поступление

средств от платежей за земли и использование этих

средств; обращаются беспошлинно в суд, арбитражный суд

по вопросам отмены актов органов исполнительной власти

и нормативных правовых актов органов местного самоуп-

равления, не соответствующих земельному законодательст-

ву, а также по делам о возмещении ущерба, потерь сель-

скохозяйственного и лесохозяйственного производства,

взыскании штрафов за нарушение земельного законодатель-

ства; дают обязательные для исполнения в указанный срок

предписания об устранении нарушений земельного законо-

дательства, приостанавливают исполнение постановлений

органов государственной власти субъектов Российской Фе-

дерации и решений органов местного самоуправления по

вопросам управления и распоряжения землями до их расс-

мотрения в суде, арбитражном суде, органе исполнитель-

ной власти, органе местного самоуправления (при этом:

Государственный комитет Российской Федерации по земель-

ным ресурсам и землеустройству приостанавливает поста-

новления органов исполнительной власти субъектов Рос-

сийской Федерации; комитеты по земельным ресурсам и

землеустройству республик, краев, областей, городов

Москвы и Санкт-Петербурга, автономной области, автоном-

ных округов в составе Российской Федерации приостанав-

ливают постановления органов исполнительной власти или

решения органов .местного самоуправления; районные, го-

родские комитеты по земельным ресурсам и землеустройс-

тву приостанавливают решения органов местного самоуп-

равления); выдают планы земельных участков, выписки из

государственного земельного кадастра; приостанавливают

промышленное, гражданское и другое строительство, раз-

работку месторождений полезных ископаемых, в том числе

торфа, эксплуатацию объектов, проведение агрохимичес-

ких, лесомелиоративных, геологоразведочных, геодезичес-

ких и иных работ, если они осуществляются с нарушением

земельного законодательства, установленного режима ис-

пользования земель особо охраняемых территорий и могут

привести к уничтожению, загряз-

нению, заражению или порче плодородного слоя почвы,

развитию эрозии почв, засолению, заболачиванию и другим

процессам, снижающим плодородие почв, в том числе на

сопредельных территориях, а также если эти работы ве-

дутся по проектам, не прошедшим государственную экспер-

тизу либо получившим отрицательное заключение, и обра-

щаются в соответствующий орган исполнительной власти с

предложениями о запрете осуществления указанных работ

до устранения нарушений; вносят соответствующим органи-

зациям обязательные для исполнения предписания о прек-

ращении финансирования (кредитования) строительства и

эксплуатации объектов, проведения других работ, веду-

щихся с нарушением земельного законодательства; осу-

ществляют экспертизу инвестиционных программ повышения

плодородия почв, использования и охраны земель; выдают

лицензии на проведение землеустроительных и других про-

ектно-изыскательских работ по изучению и использованию

земельных ресурсов, за исключением градостроительной

деятельности и геологоразведочных работ; привлекают к

административной ответственности лиц, виновных в нару-

шении земельного законодательства. Законами и иными

нормативными правовыми актами субъектов Российской Фе-

дерации с учетом местных условий могут устанавливаться

дополнительные функции соответствующим комитетам по зе-

мельным ресурсам и землеустройству за счет средств бюд-

жетов субъектов Российской Федерации. Полномочия зако-

нодательных (представительных) органов субъектов Рос-

сийской Федерации на регулирование земельных отношений

производны от конституционно-правового статуса респуб-

лик, краев, областей, автономной области, автономных

округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. К полномо-

чиям законодательных (представительных) органов субъек-

тов Российской Федерации на регулирование земельных от-

ношений в соответствии с их конституциями и уставами

относится принятие законов и иных нормативных правовых

актов об утверждении порядка отнесения земель к госу-

дарственной (субъекта Российской Федерации), муници-

пальной и частной собственности; определении территорий

с особым правовым режимом использования земель по сог-

ласованию с органами местного самоуправления; установ-

лении порядка платежей за земли в соответствии с феде-

ральным законом; утверждении порядка управления и рас-

поряжения землями субъектов Российской Федерации; ут-

верждении Региональных программ повышения плодородия

почв, использования и охраны земель, порядка их финан-

сирования за счет средств бюджетов субъектов Российс-

кой Федерации, а также организации государственного

контроля за использованием и охраной земель; установле-

нии порядка ведения дополнительной земельно-кадастровой

документации с учетом местных условий.

Полномочия органов исполнительной власти субъектов

Российской Федерации на регулирование земельных отноше-

ний - как

и полномочия федерального Правительства - осуществляют-

ся на основе разделения властей, предусмотренных ст. 10

Конституции Российской Федерации. К полномочиям органов

исполнительной власти субъектов Российской Федерации на

регулирование земельных отношений относятся: управление

земельными ресурсами, природно-сельскохозяй-ственное

районирование земель, зонирование земель, территориаль-

ное планирование использования земель; разработка и вы-

полнение региональных программ повышения плодородия

почв, использования и охраны земель; перевод земель из

одной категории в другую в соответствии с установленной

подведомственностью; осуществление ведения государс-

твенного земельного кадастра, землеустройства, монито-

ринга земель и государственного контроля за использова-

нием и охраной земель; распоряжение земельными участка-

ми, находящимися в государственной собственности субъ-

ектов Российской Федерации; организация государственной

регистрации прав на землю; выкуп частных и муниципаль-

ных земель для нужд субъектов Российской Федерации;

согласование генеральных планов поселений с учетом ин-

тересов рядом расположенных поселений и планов развития

территорий субъектов Российской Федерации. Полномочия

органов местного самоуправления на регулирование зе-

мельных отношений направлены в соответствии со ст. 12,

130-133 Конституции Российской Федерации на обеспечение

самостоятельного решения вопросов местного значения,

владение, пользование и распоряжение муниципальной

собственностью, осуществление охраны порядка. К полно-

мочиям органов местного самоуправления на регулирование

земельных отношений относятся определение долгосрочной

перспективы развития муниципальных образований, терри-

ториальное планирование использования земель, зонирова-

ние земель, разработка и утверждение генеральных планов

территорий муниципальных образований по согласованию с

органами государственной власти субъектов Российской

Федерации; установление порядка использования земель

муниципальных образований, ограничений, обременений,

сервитутов; управление и распоряжение муниципальными

землями; установление размеров платежей за земли муни-

ципальных образований, предоставление льгот по плате за

землю в соответствии с федеральным законом и законами

субъектов Российской Федерации; перевод муниципальных

земель из одной категории в другую, за исключением зе-

мель сельскохозяйственного назначения и особо охраняе-

мых территорий; разработка и выполнение программ повы-

шения плодородия почв, использования и охраны земель;

выкуп земель для муниципальных нужд, продажа прав на

земельные участки; определение земельных участков, в

отношении которых действует право органов местного са-

моуправления на преимущественную покупку; организация

распределения земельных участков для застройки, сеноко-

шения, выпаса скота, огородничества и других нужд насе-

ления; ведение государственного земельного кадастра,

землеустройства, инвентари-

зации земель, государственная регистрация прав на зем-

лю; информирование населения об использовании земель;

принятие решений о применении санкций к гражданам и

юридическим лицам (в том числе приостановление деятель-

ности предприятий, учреждений и организаций), нарушаю-

щим земельное законодательство и нормативные правовые

акты органов местного самоуправления по вопросам земле-

пользования, за исключением случаев, если применение

соответствующей санкции запрещено законом или должно

осуществляться в ином порядке; контроль за использова-

нием земель на территориях муниципальных образований.

Разграничение указанных полномочий между представитель-

ными и иными органами местного самоуправления устанав-

ливается Федеральным законом об общих принципах органи-

зации местного самоуправления в Российской Федерации,

законами субъектов Российской Федерации о местном само-

управлении и уставами муниципальных образований. Сог-

ласно ст. 12 Конституции Российской Федерации органы

местного самоуправления не входят в систему органов го-

сударственной власти; согласно ст. 132 Конституции Рос-

сийской Федерации органы местного самоуправления могут

наделяться отдельными государственными полномочиями с

передачей необходимых для их осуществления материальных

и финансовых средств: реализация переданных полномочий

подконтрольна государству. Прежде чем переходить к сос-

таву и назначению земель, надо разобраться, что такое

земельные отношения и земельный участок. Земельные от-

ношения - это общественные отношения между органами го-

сударственной власти, органами местного самоуправления,

юридическими лицами, гражданами, т.е. участниками зе-

мельных отношений, по поводу владения, пользования и

распоряжения землями, а также по поводу государственно-

го управления земельными ресурсами. Участниками земель-

ных отношений являются Российская Федерация, субъекты

Российской Федерации, муниципальные образования, юриди-

ческие лица и граждане Российской Федерации. Иностран-

ные граждане, лица без гражданства и иностранные юриди-

ческие лица могут выступать участниками земельных отно-

шений на определенных условиях, рассмотренных далее.

Объектами земельных отношений являются земельные участ-

ки и права на них. Земельный участок - это часть по-

верхности земли, имеющая фиксированную границу, пло-

щадь, местоположение, правовой статус и другие харак-

теристики, отражаемые в государственном земельном ка-

дастре и документах государственной регистрации прав на

землю. Граница земельного участка фиксируется на планах

и выносится в натуру. Площадь земельного участка опре-

деляется после выноса границы в натуру. Правовой статус

земельного участка включает в себя целевое назначение,

разрешенное использование и форму законного владения.

Владельцы земельного участка - общее наименование лиц,

имеющих право собственности на земельный участок, пос-

тоянного

(бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого

владения, аренды земельного участка. Земельные участки

и права на них, а также прочно связанные с земельными

участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, мно-

голетние насаждения, здания, строения, сооружения и

др.), перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно, находятся в обороте нераздельно,

если иное не предусмотрено законом. Земельный участок

может быть делимым и неделимым. Делимым признается зе-

мельный участок, который без изменения своего целевого

назначения и разрешенного использования может быть раз-

делен на части, каждая из которых после раздела может

образовать самостоятельный земельный участок, подлежа-

щий государственной регистрации. Неделимым признается

земельный участок, который по своему целевому и хозяйс-

твенному назначению и разрешенному использованию не мо-

жет быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Земельный участок может быть признан неделимым на осно-

вании закона.

2. Земли Российской Федерации

Земли

Российской Федерации по целевому назначению и правовому

режиму подразделяются на следующие основные категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли по-

селений; 3) земли промышленности, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения, информатики, космического

обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; 4)

земли особо охраняемых территорий; 5) земли лесного

фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Все эти

земли используются в соответствии с установленными для

них целевым назначением и правовым режимом (подробнее

об этом см. гл. 3-6 настоящего пособия). Целевое назна-

чение и соответствующий ему правовой режим земель явля-

ются основными принципами российского земельного права

(о чем дальше будет рассказано более подробно). Целевое

назначение земель - это установленные законодательством

порядок, условия, предел эксплуатации (использования)

земель для конкретных целей в соответствии с категория-

ми земель. Правовой режим земель определяется совокуп-

ностью правил их использования и включения в гражданс-

кий оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных

земельным, градостроительным, лесным, водным, природо-

охранным и иным законодательством, законодательством о

недрах, и распространяется на земли определенной кате-

гории. На землях, отнесенных к нескольким категориям,

действуют все правила и ограничения, установленные для

соответствующих кате

горий. В случае спора по правовому режиму земельного

участка приоритет имеет категория земель более строгого

правового режима. Целевое назначение и правовой режим

основных категорий земель определяются федеральными за-

конами, законами субъектов российской Федерации и отра-

жаются в градостроительной и землеустроительной доку-

ментации. В настоящее время отнесение земель к катего-

риям, перевод их из одной категории в другую осущест-

вляются в отношении: земель федерального значения, в

том числе земель особо охраняемых территорий федераль-

ного значения, и межрегиональных проектов, а также зе-

мель лесного фонда в лесах первой группы - Правительст-

вом Российской Федерации или уполномоченным им феде-

ральным органом по согласованию с органами исполнитель-

ной власти субъектов Российской Федерации; земель сель-

скохозяйственного назначения, земель лесного фонда в

лесах второй и третьей группы, водного фонда - органами

исполнительной власти субъектов Российской Федерации по

согласованию с органами местного самоуправления, а в

городах Москве и Санкт-Петербурге - органами исполни-

тельной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга; зе-

мель лесного фонда в лесах первой группы в многолесной

зоне для развития поселений и при отводе земельных

участков независимо от площади под линейные сооружения

согласно проектной документации и установленным норма-

тивам - органами исполнительной власти субъектов Рос-

сийской Федерации; муниципальных земель поселений, за

исключением земель сельскохозяйственного назначения, -

органами местного самоуправления; муниципальных земель

сельскохозяйственного назначения - органами исполни-

тельной власти субъектов Российской Федерации; земель

особо охраняемых территорий регионального и местного

значения - законодательными (представительными) органа-

ми субъектов Российской Федерации. (Здесь излагается

примерное распределение компетенции: порядок перевода

земель из одной категории в другую устанавливается фе-

деральным законом и законами субъектов Российской Феде-

рации.) Категория земель указывается в: постановлениях

органов исполнительной власти и решениях органов мест-

ного самоуправления о предоставлении (передаче) земель-

ных участков или об установлении особых правовых режи-

мов использования земель особо охраняемых территорий и

земель иного назначения; свидетельствах, Договорах и

иных документах, удостоверяющих права на землю; Доку-

ментах государственного земельного кадастра; документах

го-сударственной регистрации. Нарушение установленной

подведомственности перевода земель из одной категории в

другую может являться основанием для признания недейс-

твительными актов органов исполнительной власти субъек-

тов Российской Федерации и органов местного самоуправ-

ле-

ния, а также сделок с земельными участками, совершенных

на их основании, либо для отказа в государственной ре-

гистрации прав на землю. Понятие разрешенного использо-

вания земельных участков логически вытекает из принципа

целевого назначения и соответствующего ему правового

режима земель. Разрешенное использование земельного

участка - это использование земельного участка с учетом

целевого назначения, установленных ограничений и обре-

менении. Разрешенное использование земельного участка

определяется на основе зонирования земель, градострои-

тельной и землеустроительной документации. Разрешенное

использование земельного участка может содержать требо-

вания к: способам использования земельного участка и

запрещению тех из них, которые ведут к деградации земли

и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей

природной среды; плотности, высоте и глубине застройки

в соответствии с градостроительной документацией и

строительными нормами и правилами; размещению социаль-

но-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных

зданий, строений и сооружений в пределах соответствую-

щей зоны или земельного участка; видам пользования,

оказывающим негативное воздействие на здоровье человека

или связанным с повышенной для него опасностью; пре-

дельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природ-

ную среду; сохранению зеленых насаждений. Перечень тре-

бований, включаемых в разрешенное использование земель-

ного участка, устанавливается вне зависимости от прав

на данный земельный участок. Разрешенное использование

земельных участков определяется органами исполнительной

власти субъектов Российской Федерации и органами мест-

ного самоуправления при зонировании земель, а также при

предоставлении конкретных земельных участков и указыва-

ется в документах. Самовольное изменение разрешенного

использования земельных участков не допускается.

3.Некоторые актуальные и отчасти

дискуссионные вопросы

Существует проблема государственно-правового характера,

о которой, как представляется, недостаточно говорится.

К чьей компетенции относится регулирование земельных

отношений? С одной стороны, земельное законодательство

состоит в ведении Российской Федерации и ее субъектов,

часть которых не принимает идею частной собственности

на землю (Марий Эл, Татарстан, Башкортостан, Дагестан и

др.). Оставляем на время вопрос о верховенстве феде-

рального законодательства над законодательством субъек-

тов Федерации, о способах согласования их законодатель-

ства по вопросам совместной компетенции, причем это от-

носится не только к тем, кто не признает частной собс-

твенности, но и к тем, кто шагнул дальше

федерального законодательства (Воронежская, Тульская

области и др) Дело еще и в том, что если исходить из

ГК, согласно которому земля и другие природные ресурсы

объявляются вещью, имуществом (с некоторой спецификой,

определяемой соответствующим при-родоресурсным законо-

дательством), то их регулирование охватывается граж-

данским законодательством, находящимся в исключительном

ведении Федерации: следовательно, предстоит увязывать

эти различные виды, "этажи" компетенции, учитывая сов-

ременное состояние федеративных, равно как и земельных,

отношений. Для ведения хозяйства на земле и повышения

ее эффективности узловым вопросом является форма владе-

ния землей. Пробивающая себе в настоящее время частная

собственность на землю, в том числе сельскохозяйствен-

ного назначения, выдвигает по крайней мере еще две

проблемы - об охране земель, находящихся в частной

собственности граждан, обеспечении их экологического

благополучия (как принято было писать в международных

документах и в наших российских актах - "для нынешнего

и будущего поколений"); о цивилизованном преодолении

категорических формулировок и обещаний предыдущего

строя и законодательства. По первому вопросу - о сохра-

нении и облагораживании земель - решение представляется

поначалу довольно простым, списанным из-за границы: на-

до ужесточить требования к фермеру, усилить государс-

твенный и общественный контроль за рациональным исполь-

зованием земель частниками, ввести достаточно жесткие

санкции за деградацию и нарушение земель, другие небла-

гоприятные последствия хозяйственной деятельности,

простимулировать природоохранные технологии, снабдить

собственников земли экологическими нормативами режимов

оптимального использования земельных участков. Это все

меры в основном правового характера, не считая, разуме-

ется, мероприятий по созданию инфраструктуры, снабжению

фермеров техникой, семенами, удобрениями, т.е. усилий

по подъему фермерского и иного, расположенного на земле

хозяйства организационно-экономического плана. Однако

действительность и ход земельной реформы заставляют от-

нестись к правовым мерам более тщательно и осторожно.

При нынешнем состоянии государственного, и прежде всего

контрольного, аппарата эти меры могут на селе обернуть-

ся против землевладельца, стать в руках определенного

круга людей инструментом подавления свободы фермерской

и иной сельской деятельности, средством злоупотребле-

ния. Земледелец в поле часто не воин про-тив местной

бюрократии, цепляющейся за свои привилегии и возможнос-

ти. Агропромышленный комплекс продолжает быть основным

загрязнителем земель и других элементов окружающей

среды: отходы животноводческого производства, исполь-

зование ядохимикатов и пестицидов, перерабатывающая

промышленность, ослабление производственной и техноло-

гической дисциплины, труднос-ти осуществления контроля

на объектах, разбросанных на обшир-

ных территориях, - все это приводит к тому, что состоя-

ние земли и всей окружающей природной среды в сельской

и городской местностях, согласно Национальному докладу

об охране окружающей природной среды, остается тревож-

ным, ряд регионов обладают признаками зон чрезвычайной

экологической ситуации или экологического бедствия. В

связи с изменением характера и структуры сельского хо-

зяйства законодательное обеспечение экологической поли-

тики имеет несколько аспектов. Целесообразно видеть и

здесь, как отмечалось выше, проблему сочетания центра-

лизованных, федеральных и децентрализованных, центро-

бежных начал. Сельское хозяйство, земледелие традицион-

но было наименее централизованной сферой народного хо-

зяйства ввиду различий в климатических и географических

параметрах, навыках ведения земледелия и животноводс-

тва, участия органов местного самоуправления и населе-

ния в производстве питания. В современных условиях про-

тиворечивости законодательной системы, неурегулирован-

ности некоторых существенных вопросов, наличия экономи-

ческого и политического кризиса децентрализация управ-

ления процессами в сельском хозяйстве имеет свои сторо-

ны: ослабляется отрицательное влияние неразберихи и ха-

оса в налаживании политической и правовой систем, нака-

ла амбиций и противоборств элитных группировок, неком-

петентности и непрофессионализма управления; прагмати-

ческие инерционные силы общества, направленные на выжи-

вание в непосредственном смысле этого слова, дают себя

знать в ходе производства продуктов питания. Однако,

как показывает практика и социологические выборочные

исследования, приоритет экологических ценностей по

сравнению с продовольственными, производственными, жи-

лищными, медицинскими в настоящее время в бытовом соз-

нании населения не наблюдается, проблемы сохранения ок-

ружающей природной среды в местностях, не являющихся

крайне неблагополучными, отступают на задний план, а то

и вообще игнорируются. Ослабление государственного зе-

мельного, экологического контроля не заменяется повыше-

нием самосознания граждан, должностных лиц; экономичес-

кий механизм возмещения причиненного окружающей среде

вреда не заработал в полную силу и пока не оправдывает

возлагаемых на него надежд. Воспрянувшие в 80-х гг. об-

щественные объединения снизили свою активность и нео-

хотно реализуют имеющиеся у них в соответствии с рос-

сийским законодательством полномочия; нередко эгоисти-

чески поступают субъекты Федерации, что во многом обус-

ловлено предыдущей многолетней политикой интенсивного

развития экономики на затратных началах. Между тем зе-

мельное и экологическое пространство трудно разделить

на административно-национальные территории: федератив-

ное государство несет ответственность за благополучие

не только перед своими субъектами и гражданами, но и

перед Содружеством Независимых Государств и перед всем

международным сообществом: права граждан, в том числе

на землю, на благоприятную ок-

сужающую среду, достоверную информацию о их состоянии и

на возмещение ущерба, причиненного их здоровью или иму-

ществу правонарушением, являются непосредственно дейс-

твующими, защищаемыми государством, определяющими смысл

законов, деятельность законодательной, исполнительной и

судебной власти, местного самоуправления. При этих обс-

тоятельствах возникает необходимость обеспечения феде-

ративным государством продовольственной и экологической

безопасности своих граждан путем использования всех ци-

вилизованных средств, накопленных в этой области чело-

вечеством, применительно к нашим историческим и геогра-

фическим условиям. Сельское хозяйство и правовая охрана

плодородия почв - вечный вопрос для землевладельцев.

Земля в сельском хозяйстве является незаменимым средс-

твом производства, поэтому вопрос об охране почв явля-

ется актуальным постоянно. Статья 46 Закона об охране

окружающей природной среды возлагает на юридических и

физических лиц, ведущих сельское хозяйство, обязанность

выполнять комплекс мер по охране почв от вредного воз-

действия различных факторов, ухудшающих состояние окру-

жающей природной среды. Кодекс об административных пра-

вонарушениях предусматривает ответственность должност-

ных лиц за бесхозяйственное использование земель в виде

штрафа в размере до одного минимального оклада. Статис-

тические данные свидетельствуют о том, что с 1991 г. в

России нарастает отрицательный баланс питательных ве-

ществ в пашне. Фактически в сельском хозяйстве это ста-

ло проблемой номер один (баланс в кг/га определяется

суммированием поступления минеральных и органических

удобрений и вычитанием выноса питательных веществ с

урожаем и сорняками). Одной из причин уменьшения гуму-

сового слоя и потери продуктивности почв является неп-

ринятие всех возможных мер по ежегодному восстановлению

баланса. Некоторые ученые считают, что возникла опас-

ность в начале следующего века перейти "порог" снижения

плодородия почвы, за которым начнется резкое падение

урожайности. В ноябре 1992 г. было принято постановле-

ние Правительства Российской Федерации "О государствен-

ной комплексной программе повышения плодородия почв

России". На этой нормативной основе разработаны и при-

няты соответствующие программы в субъектах Федерации.

Анализ показал, что программа повышения плодородия почв

в Московской области в полном объеме не выполняется.

Главным ее недостатком является то, что она не имеет

достаточной финансовой базы. Главам администраций ра-

йонов рекомендовано для финансового обеспечения прог-

раммы использовать средства, получаемые за счет отчуж-

дения земель для сельскохозяйственных нужд и ДРУГИХ ис-

точников. По данным Главного управления сельского

хо-зяйства Московской области, на поддержку программы

суммы из бюджета области выделяются ежегодно, но без

учета инфляции. В

то же время значительное количество хозяйствующих субъ-

ектов в результате диспаритета цен на промышленную и

сельскохозяйственную продукцию борются за свое выжива-

ние и испытывают острый дефицит собственных средств.

Таким образом, реальность показывает, что законодатель-

ство действует, но эффективность правового механизма

пока невелика. 4 февраля 1994 г. Президентом Российской

Федерации издан Указ "О государственной стратегии Рос-

сийской Федерации по охране окружающей среды и обеспе-

чению устойчивого развития". Одним из основных направ-

лений деятельности является экологически безопасное

развитие сельского хозяйства. Причем для обеспечения

экологической безопасности государство осуществляет ре-

гулирование и стимулирование природоохранной деятель-

ности путем проведения социально-экономической, финан-

совой и налоговой политики. В связи с этим необходимо

дальнейшее совершенствование хозяйственного механизма:

закон должен не просто констатировать финансирование

программ из различных источников, а заложить четкий

принцип долевого участия в затратах. Применительно к

охране плодородия почв можно рассмотреть возможность

солидарного финансирования мероприятий государством и

землепользователями. Статья 106 ЗК о видах экономичес-

кого стимулирования рационального использования и охра-

ны земель также подлежит применению, так как на сегод-

няшний день работает только один пункт; и нужно плани-

ровать простое и расширенное воспроизводство плодоро-

дия. Законодательство и прежде всего Конституция Рос-

сийской Федерации позволяют решать эти проблемы при ус-

ловии надлежащего функционирования правовой системы и

обеспечения правопорядка. Согласно ст. 72 Конституции

вопросы владения, пользования и распоряжения землей,

недрами, водными и другими природными ресурсами, приро-

допользования, охраны окружающей среды и обеспечения

экологической безопасности, установления общих принци-

пов организации системы органов государственной власти

и местного самоуправления находятся в совместном веде-

нии Федерации и ее субъектов. На наш взгляд, это пред-

полагает как минимум согласование решений субъектов по

этим вопросам с Федерацией, недопустимость односторон-

него подхода к реализации этих полно-мочий, совместное

обсуждение и рассмотрение указанных проблем. Однако в

области экологии часть полномочий относится к ведению

Российской Федерации, и это находится в русле развития

мирового опыта установления международных требований к

трансграничным загрязнениям, ответственности членов ООН

за экологическое состояние своих территорий, экологи-

ческую защищенность своих граждан. В соответствии со

ст. 71 Конституции России в ее ведении находятся феде-

ральная государственная собственность и управление ею

(процесс разграничения собственности на природные ре-

сурсы на федеральную, субъектов Федерации и др. уже по-

шел), установление основ федеральной политики и феде-

ральные программы в области экологического развития

Российской Федерации (федеральными программами предус-

матривается оздоровление регионов озера Байкал, городов

Нижнего Тагила Свердловской области и Братска Иркутской

области), определение статуса и защита территориального

моря, воздушного пространства, исключительной экономи-

ческой зоны и континентального шельфа Российской феде-

рации (операция "путина" на Дальнем Востоке продемонс-

трировала возможности и силу федеральных природоохран-

ных служб) и, на наш взгляд, не менее важное, чем пре-

дыдущее, - метеорологическая служба, стандарты, эталоны

(т.е. важнейшие критерии и требования к выбросам в ат-

мосферу, загрязнениям вод, земли и недр, государствен-

но-правовые способы обеспечения единства в подходах к

мониторингу и состоянию окружающей среды). Если учесть,

что согласно ст. 114 Конституции Правительство Российс-

кой Федерации обеспечивает проведение в стране единой

государственной политики в области экологии, осущест-

вляет управление федеральной собственностью, осущест-

вляет меры по обеспечению законности, прав и свобод

граждан, то становится ясно, что конституционная компе-

тенция федеральных органов достаточна для осуществления

экологических задач, возникающих при проведении земель-

ной реформы. Вопрос может заключаться в наличии полити-

ческой воли государства, осознании необходимости приня-

тия неотложных и решительных мер по выживанию населения

страны. Развитие рыночных отношений в землепользовании

не исключает применения правовых средств воздействия на

нерадивых хозяйственников: осуждение административ-

но-командной системы в нашей стране предполагает нара-

щивание гласных юридических институтов и инструментов,

способных обеспечить сохранение общего блага, каковым

является земля и вся окружающая природная среда. Зако-

нодательство России предусматривает возможность оценки

экологических показателей сельскохозяйственного предп-

риятия при решении вопросов о его приватизации, объяв-

лении банкротства, передаче из одного ведомства в дру-

гое, изменении форм собственности. Правда, эти вопросы

остались не до конца разработанными, право- и природо-

охранительные органы и их должностные лица не всегда

вооружены желанием и соответствующими подробными пред-

писаниями и инструкциями, но современная обстановка та-

ко-ва, что позволяет с помощью прямого воздействия за-

кона при наличии решительности и воли добиваться об-

щественно полезных целей, настаивать на реализации норм

закона. Проблема правосознания не только не отходит на

задний план, но в условиях провозглашения правого госу-

дарства получает еще большее звучание. Из печати из-

вестны случаи воспрепятствования органам Роскомзема и

природоохраны в получении полной докумен-тации предпри-

ятий и организаций по разным мотивам, в том числе ввиду

частной собственности, необходимости соблюдения коммер-

ческой тайны и т.п. Предвзятое и искаженное представ-

ление о полной

автономности собственника от общества! Технический

прогресс на Земле достиг такого уровня, что собственни-

ки сами заинтересованы в обеспечении обществом, госу-

дарством основополагающих критериев жизни, прежде всего

экологических; разумеется, на правовой основе и в инте-

ресах гражданина, а не чиновника. Российское законода-

тельство по вопросам коммерческой тайны именно для эко-

логической информации делает исключение, т.е. не позво-

ляет собственнику не выдавать ее компетентным органам,

и предстоит известить и научить граждан, равно как и

должностных лиц, снабдить их не только знанием своих

прав, но и пониманием государственной ответственности

за экологическое состояние общества. Таким образом,

неблагополучие обстановки в аграрном секторе экономики

предполагает сосредоточение государственного земельного

и экологического контроля в руках Федерации, использо-

вание государственными органами своих полномочий на

благо общества, констатацию необходимости централизации

государственного управления в условиях формирования

открытого демократического общества, правовое образова-

ние и воспитание граждан и должностных лиц. Обеспечение

правопорядка в земельных отношениях зависит не только и

не столько от количества законов, сколько от состояния

их применения, от обеспечения режима законности, неотв-

ратимости ответственности за их нарушение. Правовой

беспредел, о котором известно читателю, констатируется

не только в области землепользования, природопользова-

ния, но и в других сферах общественных отношений: про-

возглашение правовой реформы и правового государства не

всегда подкрепляется соответствующим комплексом законо-

послушных действий и поступков различных уровней влас-

ти; как отмечается в Послании Президента Российской Фе-

дерации Федеральному Собранию, порой приходится выхо-

дить за пределы правового поля. Поэтому, обсуждая пра-

вовые проблемы земельных отношений, целесообразно ви-

деть их место и роль в обеспечении рационального и эф-

фективного использования земель, других природных ре-

сурсов, идти от общего - к частному, от главного _ к

второстепенному. Исходя из этого, нельзя не помнить

главное целевое назначение земель, приобретающее исклю-

чительное значение в настоящее время, - использование

для сельскохозяйственных нужд, обеспечение продовольст-

венной безопасности страны, решение - рано или поздно -

продовольственной программы, удовлетворение потребнос-

тей населения в пище надлежащего, современного качества

При обсуждении концепций земельной и связанной с ней

аграрной реформы эта сторона земельных отношений неред-

ко опускается или отходит на задний план, между тем она

должна иметь приоритетное значение. Главный предмет

дискуссии о формах использования земли и видах собс-

твенности на нее порой заслоняет вопросы сохранения ка-

чества почв, плодородия сельскохозяйственных угодий, их

рекультивации, иных форм их восстановления и сохранения

рачительного хозяйствования на земле. Проблема земель-

ной собствен-

ности слишком идеологизируется, становится символом

принадлежности, отчасти мифической линией наступления

или обороны. Все участники дискуссий выступают за ста-

бильность и эффективность земельных отношений: при этом

некоторые сторонники частной земельной собственности

обставляют ее такими условиями и оговорками, что она,

по существу, становится скорее институтом пожизненного

наследуемого владения, чем свободно распоряжаемым иму-

ществом. Вдумаемся в предлагаемые и существующие огра-

ничения земельной собственности: различного толка мора-

тории на покупку и продажу земель сельскохозяйственного

назначения (по срокам, по кругу субъектов этих правоот-

ношений), обязательность сельскохозяйственной подготов-

ки и соответствующих знаний, согласие на сделки органов

местного самоуправления и органов государственной влас-

ти (что, кстати, наличествует и в ряде стран Западной

Европы), учет планов землеустройства, планировки насе-

ленных пунктов и социального развития территорий и мно-

гое другое, почерпнутое (в том числе) из зарубежного

опыта, ложащееся на российские условия. Мы просто обя-

заны иметь их в виду, и они, наши обстоятельства, сво-

дятся к иному правосознанию как граждан, так и долж-

ностных лиц; к иному, как отмечают все участники дис-

куссий, состоянию и режиму законности и правопорядка; к

иному, на наш взгляд очень важному и актуальному, уров-

ню развития третьей и четвертой власти - правосудие и

вся правоохранительная система не стали еще полностью

самостоятельными и независимыми от других властей, не

подчиняются только закону, а свобода информации и глас-

ность не превратились в необходимый элемент функциони-

рования общества, зависят от государственных субсидий и

окриков, хотя и сделано на пути демократизации за пос-

ледние десять лет немало. Обставление частного земель-

ного собственника - в порядке успокоения и утешения его

противников - многочисленными рогатками в условиях бю-

рократизированного и коррумпированного аппарата спо-

собствует его беспомощности, беззащитности перед монс-

тром-государством, приближает к положению наследуемого

пожизненного владельца, фактически и на деле во многом

сводит на нет ^остроту дискуссий и позиций категоричных

сторонников частной собственности земель сельскохозяйс-

твенного назначения. Идиллическая картина обращения

крестьянина в независимый суд на деле не всегда выдер-

живает столкновения с действительнос-тью: круговая по-

рука должностных лиц оказывается сильнее демократичес-

ких законов и реформаторских начинаний. Увеличение чис-

ла земельных чиновников и их заработной платы не оказа-

лось пропорциональным эффективности оказания ими помощи

фермерам. Хотя число последних достаточно велико, но

многие из них оказываются в безысходной зависимости от

окружения, начинают опускать руки, не заботятся о буду-

щем земли. Думается, поворот крестьянина к терпеливой и

постоянной за-боте о земле и ее будущем лежит не столь-

ко в плоскости правовых

решений, сколько в стабильности земельных отношений,

гарантированности владельцу земли плодов его урожая по

сходной цене, в создании психологического климата вок-

руг рачительного, заботливого крестьянина как кормильца

и хранителя плодородия почв России, в принятии экономи-

ческих мер. И механическое заимствование зарубежного

опыта не всегда удачно. Поместили в земельное законода-

тельство Российской Федерации норму о предпочтительнос-

ти передачи земли лицам, владеющим сельскохозяйственны-

ми навыками, почерпнутую в Европе, норму в целом спра-

ведливую, обоснованную, но при конкурсе на участок,

открытости его проведения, справедливости решения. А

получились известные случаи вымогательства под эту нор-

му, отказа в предоставлении участка, своеволия и волюн-

таризма. Смущают порой исключительно категорические вы-

ражения предыдущего земельного законодательства. Встре-

чали ли вы в законодательстве, кроме земельного, выра-

жения "навсегда", "навечно"? В знаменитом Декрете о

земле от 26 октября 1917 г. говорится об уничтожении

частной собственности НАВСЕГДА и без всякого выкупа. И

это был не большевистский декрет, как модно было долгое

время писать, это был наказ крестьянства, принесенный

на Второй съезд Советов партией эсеров, который больше-

вистская фракция съезда, не имевшая надежного большинс-

тва, поддержала, провела через голосование, обеспечив

опору советской власти на первых порах. Другое дело,

что последующими декретами о социализации земли идеи

Декрета от 26 октября были поколеблены, а затем и в

значительной степени извращены. Факт остается фактом -

уникальное выражение "навсегда" было связано с отменой

частной собственности на землю. Характерно, что Учреди-

тельное собрание в январе 1918 г. среди немногих декре-

тов приняло Декрет о земле, воспроизведя в основном

Декрет от 26 октября 1917 г. и его провозглашение в ка-

тегорической форме отмены частной собственности на зем-

лю. Вторично подобная формулировка стала использоваться

при организации коллективных хозяйств и передаче им зе-

мель "навечно", что вошло в земельное законодательство

30-70-х гг. Но уже в 80-х гг. законодательство Союза

ССР и Российской Федерации начало отказываться от этого

"навечно", заменять его на бессрочное пользование. Во

что это вылилось в дальнейшем - известно. И вот перед

нами проблема законодательной техники, солидности и ле-

гитимности высших органов государственной власти, зако-

нодательных учреждений, причем в данном случае исполь-

зующих многолетние традиции и чаяния российского

крестьянства. Как сегодняшнему законодателю отрешиться

от обещаний крестьянских депутатов, составляющих боль-

шинство на Втором съезде Советов в 17-м, на Учредитель-

ном собрании в 18-м? Надо думать о преемственности и

авторитете Российского государства.

Глава 3. Земли сельскохозяйственного назначения

1.Характеристика, состав

Земли сельскохозяйственного наз-

начения определяются в ст. 56 ЗК как земли, предназна-

ченные для нужд сельского хозяйства или уже предостав-

ленные для этих целей. Главной особенностью этой кате-

гории земель является то, что земля здесь выступает в

качестве основного средства производства продуктов пи-

тания и кормов для животных, а также сырья для промыш-

ленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного наз-

начения установлен особый правовой режим, имеющий целью

как охрану и повышение плодородия почв, так и недопуще-

ние выведения таких земель из сельскохозяйственного

оборота. Сельскохозяйственные земли состоят из угодий -

участков земли с определенным хозяйственным использова-

нием (пашни, пастбища, луга и т. п.), земель под сель-

скохозяйственными объектами - фермами, токами, дорогами

и др., а также неудобьев (овраги, болота и др.). Вся

площадь земель, пригодных для нужд сельского хозяйства,

подлежит приоритетному использованию. Это означает сле-

дующее: 1) предоставляются такие земли прежде всего для

сельскохозяйственных целей (ст. 26 ЗК). Пригодность зе-

мель для нужд сельского хозяйства устанавливается по

данным земельного кадастра. Для строительства же про-

мышленных предприятий и иных несельскохозяйственных

нужд предоставляются, согласно ст. 27 ЗК, земельные

участки несельскохозяйственного назначения или непри-

годные для сельского хозяйства либо сельскохозяйствен-

ные угодья худшего качества по кадастровой оценке; 2)

установлены некоторые ограничения на сделки с землей,

предназначенной для сельскохозяйственных целей (см.

главу "Оборот земель"). Так, продажа земельных участ-

ков, используемых в сельскохозяйственном производстве,

с изменением их целевого назначения производится по ре-

шению органа исполнительной власти субъекта Российской

Федерации (ч. 4 ст. 8 Указа Президента Российской Феде-

рации от 27 октября 1993 г.)1; 3) хозяйственная эксплу-

атация сельскохозяйственных земель Должна не только не

ухудшать состояние земли в результате производственной

деятельности, но и восстанавливать и повышать ее плодо-

родие и другие полезные качества. Поэтому физические и

юридические лица, владеющие, пользующиеся землями для

сельскохозяйственного производства, несут определенные

обязанности по защите земель от эрозии, заболачивания,

иссушения, загрязнения и других процессов разрушения,

от зарастания сорняками и кустарниками, заражения вре-

дителями и болезнями растений. Они Должны также прово-

дить рекультивацию уже нарушенных земель,

_________________________________________________________

1 САПП. 1993.ь 44. Ст. 4191.

_________________________________________________________

восстановление их полезных свойств и своевременное вов-

лечение в хозяйственный оборот. Все организации, прово-

дящие какие-либо работы, связанные с нарушением земель,

обязаны снимать, использовать и сохранять плодородный

слой почвы. Подробнее содержание охраны земель рассмот-

рено в гл. 14; 4) при изъятии сельскохозяйственных зе-

мель для несельскохозяйственных нужд, а также при огра-

ничении использования или ухудшении качества сельскохо-

зяйственных угодий под влиянием деятельности предприя-

тий, учреждений, организаций - собственникам земли

(землевладельцам, землепользователям, арендаторам) воз-

мещаются потери сельскохозяйственного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения могут предостав-

ляться как гражданам, так и юридическим лицам. Индиви-

дуальные предприниматели - крестьянские (фермерские)

хозяйства - получают земельные участки для ведения то-

варного сельскохозяйственного производства. Поэтому к

гражданам, желающим вести крестьянское хозяйство,

предъявляются особые требования (достижение 18-летнего

возраста, опыт работы в сельском хозяйстве, соответс-

твующая квалификация или специальная подготовка); уста-

новлен особый порядок предоставления им земли (который

зависит от того, является ли гражданин членом сельско-

хозяйственной организации, предприятия или нет), насле-

дования земельного участка, находящегося в собственнос-

ти или пожизненном владении граждан, ведущих крестьянс-

кое (фермерское) хозяйство, и т.д. Другим гражданам

сельскохозяйственные земли предоставляются для удовлет-

ворения их личных потребностей в производстве продуктов

питания, отдыхе, решения других социальных, культурных,

оздоровительных задач (для ведения личного подсобного

хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества,

сенокошения и пастьбы скота). По новому законодательст-

ву сельскохозяйственные земли передаются и таким груп-

пам граждан, как родовые общины и семьи из числа мало-

численных народов Севера1 и казачьи общества2. Порядок

получения и использования земли гражданами, в том числе

фермерами, будет рассмотрен в следующих главах. Земли

сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохо-

зяйственного производства получают юридические лица, в

том числе и те организации, для которых такое произ-

водство не является основным: предприятия промышленнос-

ти, религиозные организации - например, монастыри - для

устройства подсобных сельских хозяйств.

_________________________________________________________

1 Указ Прези-

дента Российской Федерации "О неотложных мерах по защи-

те мест проживания и хозяйственной деятельности мало-

численных народов Севера" от 22 апреля 1992 г. //ВВС.

1992. ь 18. Ст. 1009. 2 Указ Президента Российской Фе-

дерации "О мерах по реализации Закона Российской Феде-

рации "О реабилитации репрессированных народов в отно-

шении казачества"" от 15 июня 1992 г. //'ВВС. 1992. ь

25. Ст. 1429.

_________________________________________________________

Но основную массу сельскохозяйственных земель занимают

предприятия и организации, непосредственно ведущие аг-

рарное производство, - сельские товаропроизводители. Их

правовой статус различен. Большинство в настоящее время

составляют сельскохозяйственные коммерческие организа-

ции. Сельскохозяйственные коммерческие организации мо-

гут функционировать в тех формах, которые предусмотрены

действующим гражданским законодательством. Согласно ГК,

различают хозяйственные общества, товарищества и коопе-

ративы. Подробно об этих видах юридических лиц говорит-

ся в гл. 11. К настоящему времени в сельском хозяйстве

наибольшее распространение по сравнению с другими фор-

мами хозяйственных обществ и товариществ получили АО,

особенно открытые. Однако положение меняется. Все боль-

шее значение в аграрном секторе приобретает кооператив-

ная форма производства. Недавно принят Федеральный за-

кон о сельскохозяйственной кооперации, регулирующий их

деятельность. Согласно этому Закону кооперативы в сель-

ском хозяйстве могут быть производственными и потреби-

тельскими. Производственный кооператив создается граж-

данами для совместной деятельности по производству, пе-

реработке и сбыту сельскохозяйственной продукции и вы-

полнения иной не запрещенной законом деятельности, ос-

нованной на личном трудовом участии членов кооператива

(не менее 50% объема работ в производственном коопера-

тиве должно выполняться его членами). К сельскохозяйс-

твенным производственным кооперативам относятся и кол-

хозы. Однако колхозы, созданные до принятия Закона о

сельскохозяйственной кооперации, должны в настоящее

время привести свои уставы в соответствие с этим Зако-

ном, чтобы их правовое положение отвечало демократичес-

ким кооперативным принципам. Другая разновидность про-

изводственных кооперативов в сельском хозяйстве - кооп-

хозы. Раньше законодательство такой формы не предусмат-

ривало, закрепления ее в законе потребовали сама жизнь,

необходимость предоставить крестьянам свободу выбора

видов совместного хозяйствования. В коопхозах сельско-

хозяйственное производство также ведется личным трудом

членов коопхоза, имущество коопхоза создается путем

внесения его членами установленных уставом взносов, но

земельные участки остаются в собственности (владении,

аренде) крестьянских (фермерских) или личных подсобных

хозяйств, создавших коопхоз. Сельскохозяйственные пот-

ребительские кооперативы создаются сельскохозяйственны-

ми товаропроизводителями: крестьянскими хозяйствами,

другими индивидуальными предпринимателями, а также ор-

ганизациями и предприятиями (в том числе и сельскохо-

зяйственными кооперативами). Создаются они прежде всего

для обслуживания своих членов, поэтому в них требуется

не личное трудовое участие, а участие членов потреби-

тельского кооператива

в его хозяйственной деятельности. Потребительские коо-

перативы могут быть перерабатывающими сельскохозяйс-

твенную продукцию, сбытовыми (торговыми), обслуживающи-

ми (которые выполняют мелиоративные, транспортные, ре-

монтные, ветеринарные и другие работы), снабженческими,

садоводческими, огородническими, животноводческими,

кредитными, страховыми и др. Законом установлено,

что.не менее 50% объема работ (услуг), выполняемых обс-

луживающими, перерабатывающими, сбытовыми (торговыми),

снабженческими, садоводческими, огородническими и жи-

вотноводческими кооперативами, должно осуществляться

для членов данных кооперативов. При этом извлечение

прибыли - не главная цель деятельности потребительских

кооперативов, поэтому они по закону относятся к неком-

мерческим организациям. Лицо, вступающее в сельскохо-

зяйственный кооператив любого вида, вносит паевой взнос

(пай) - имущественный взнос в паевой фонд кооператива

деньгами, земельными участками, земельными и имущест-

венными долями либо иным имуществом или имущественными

правами, имеющими денежную оценку. При выходе из коопе-

ратива члену кооператива должна быть выплачена стои-

мость пая или выдано имущество, соответствующее его

паю. В сфере сельского хозяйства действуют кроме ком-

мерческих и государственные, а также муниципальные

предприятия и организации. Все сельскохозяйственные ор-

ганизации ведут производство на земле, но если сельско-

хозяйственные коммерческие организации могут иметь зе-

мельные участки в собственности, то государственным и

муниципальным сельскохозяйственным предприятиям земель-

ные участки предоставляются только в пользование или

аренду. С этим связаны и различия в правах на землю

лиц, работающих в таких предприятиях и организациях.

Аграрная реформа в России ставила своей целью создание

высокоэффективного сельскохозяйственного производства

путем разгосударствления, реорганизации колхозов и сов-

хозов и предоставление земли в собственность тем, кто

ее обрабатывает. Принятые в 1990 г. Законы о земельной

реформе (ныне утратил силу)1 и о крестьянском (фермерс-

ком) хозяйстве2, а затем и ЗК предусмотрели передачу

земли в коллективную собственность работников сельско-

хозяйственных предприятий с тем, чтобы были рассчитаны

приходящиеся на каждого земельные паи (доли), причем

работник, желающий выйти из состава колхоза (совхоза)

для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, по-

лучил право на выделение ему причитающегося земельного

пая в натуре. Одновременно было предписано колхозам и

совхозам привести свой организационно-правовой статус в

соответствие с законодательством, т. е. преобразоваться

в новые современные формы коммерческих организаций

(Указ Президента Российской Федерации "О

_________________________________________________________

1 ВВС РСФСР.

1990. ь 26. Ст. 327. 2 Там же. Ст. 324.

_________________________________________________________

неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в

РСФСР" 1991 г.)1. Процесс реорганизации в сельском хо-

зяйстве затянулся. До сих пор имеются колхозы и совхо-

зы, сохраняющие прежнюю форму хозяйствования. Поэтому

нормативные акты, определяющие порядок проведения зе-

мельных преобразований в хозяйствах, применимы и в нас-

тоящее время. Там, где реформирование произведено,

граждане стали собственниками земельных долей. Посмот-

рим теперь, что такое земельные доли, как они определя-

ются и как ими распорядиться.

2. Права граждан на земельные

доли в сельскохозяйственных организациях (раз-

меры, процедуры, купля-продажа, дарение, наследование,

аренда и др.)

Земельная доля (или земельный пай) предс-

тавляет собой рассчитанное в гектарах или балло-гекта-

рах количество земельной площади, приходящееся на одно-

го члена (участника) сельскохозяйственной организации

(предприятия). Земельные доли на местности не отграни-

чиваются и существуют, так сказать, в документальном

выражении до тех пор, пока в установленных законом слу-

чаях и порядке не будет произведено выделение в натуре

земельного участка, равного по размеру установленной

земельной доле. Земельные доли определяются в процессе

реорганизации сельскохозяйственных предприятий, которая

включает и приватизацию их земель как неотъемлемую

часть такой реорганизации. Правительство Российской Фе-

дерации 29 декабря 1991 г. приняло постановление "О по-

рядке реорганизации колхозов и совхозов"2. Им установ-

лено, что для приватизации земли и реорганизации хо-

зяйств в каждом колхозе и совхозе создаются комиссии. В

их состав включаются представители местных органов

власти, администрации хозяйств, районных управлений

сельского хозяйства, комитетов по земельной реформе,

кредиторов. Министерством сельского хозяйства было ут-

верждено Положение о комиссии по приватизации земли и

реорганизации колхоза (совхоза)3. 4 сентября 1992 г.

Правительством Российской Федерации принято более под-

робное Положение о реорганизации колхозов, совхозов и

приватизации государственных сельскохозяйственных

предприятий4. Им установлено, что при определении зе-

мельной доли (пая) учитываются все сельскохозяйственные

угодья в границах

__________________________________________________________

1 ВВС РСФСР. 1992. ь 1. Ст. 53. 2 СП.

1992. ь 1-2. Ст. 9. 3 Земельное право Российской Феде-

рации /Под ред. Н.Н.Осокина. М., 1995. Ст. 447-454. 4

САПП. 1992. ь 12. Ст. 931.

__________________________________________________________

сельскохозяйственных предприятий, за исключением зе-

мельных участков: - переданных в ведение местных Сове-

тов народных депутатов, в том числе земель приусадебно-

го фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами об-

щественного пользования; - включенных в фонд перерасп-

ределения земель; - используемых в качестве сортоучаст-

ков для испытания новых сортов сельскохозяйственных

культур; - переданных данному хозяйству в аренду. Раз-

мер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливается

независимо от трудового вклада и стажа работы и опреде-

ляется в натуральном и стоимостном выражении. При этом

стоимость земли оценивается в размере 5-кратного налога

на землю. В случае же если площадь земельных угодий,

выделенных коллективу хозяйства в собственность бесп-

латно, окажется меньше площади прежних земельных уго-

дий, то приоритетное право на аренду или выкуп остав-

шейся части земельных угодий предоставляется гражданам,

ранее использовавшим земельные участки на правах арен-

ды, членам трудовых коллективов, решившим создать

крестьянские хозяйства, а также другим работникам этого

хозяйства. Данным постановлением был определен порядок

предоставления земельных долей, этот порядок впоследс-

твии уточнен постановлением Правительства Российской

Федерации "О порядке осуществления прав собственников

земельных долей и имущественных паев" от 1 февраля 1995

г.1, однако им установлено, что в случае, если земель-

ные доли уже рассчитаны в соответствии с постановлением

от 4 сентября 1992 г. и утверждены в установленном по-

рядке, их повторный перерасчет не производится, а выда-

ча свидетельств осуществляется по заявлениям собствен-

ников на основании прежних расчетов. Согласно одобрен-

ным постановлением от 1 февраля 1995 г. Рекомендациям

по подготовке и выдаче документов о праве на земельные

доли и имущественные паи, размер земельной доли рассчи-

тывается в гектарах или в балло-гектарах. Размер зе-

мельной доли в гектарах рассчитывается путем деления

общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в

общую собственность участников (членов) сельскохозяйс-

твенной коммерческой организации (предприятия), на чис-

ло лиц, имеющих право на получение в собственность зе-

мельных долей. Общая площадь сельскохозяйственных уго-

дий определяется по данным инвентаризации, а при их от-

сутствии - по государственному акту (свидетельству).

Размер земельной доли в балло-гектарах рассчитывается

путем деления суммы балло-гектаров всех сельскохозяйс-

твенных угодий, переданных в общую собственность участ-

ников, (членов) указанной организации (предприятия), на

число лиц, имеющих право на получение земельной доли.

__________________________________________________________

1 СЗ. 1995. ь 7. Ст. 534.

__________________________________________________________

Кто же имеет право на получение земельной доли? На по-

лучение в собственность земельных долей имеют право:

работники сельскохозяйственной коммерческой организации

(предприятия), в том числе уволенные из этой организа-

ции (предприятия) по сокращению численности работников

после 1 января 1992 г. и до момента возникновения права

собственности на земельную долю. В их число не включа-

ются временные, сезонные работники, а также лица, рабо-

тающие по гражданско-правовым договорам, и совместите-

ли, основное место работы которых находится в другом

хозяйстве; пенсионеры, вышедшие на пенсию в сельскохо-

зяйственной коммерческой организации (предприятии) и

проживающие на ее территории, в том числе получающие

пенсии по случаю потери кормильца, по инвалидности, по

уходу за инвалидами и др. [Под "территорией сельскохо-

зяйственной коммерческой организации (предприятия)" по-

нимаются земли, находящиеся в пределах, которые опреде-

лены в документах об отводе земли, выданных до утверж-

дения новых проектов перераспределения земель в связи с

реорганизацией хозяйств.] Проживающими на территории

данной сельскохозяйственной коммерческой организации

(предприятия) признаются также пенсионеры, живущие в

домах или жилых помещениях, находящихся на ее балансе

на момент возникновения права собственности на земель-

ную долю, даже если эти дома расположены вне этой тер-

ритории; пенсионеры, проживающие на территории, пере-

данной сельскохозяйственной коммерческой организации

(предприятию) в результате реорганизации, но вышедшие

на пенсию в том хозяйстве, в пользовании которого эти

земли находились ранее; лица, занятые в социальной сфе-

ре на селе (работники предприятий и организаций здраво-

охранения, культуры, быта, связи, торговли и обществен-

ного питания, образовательных учреждений, расположенных

на территории сельскохозяйственной коммерческой органи-

зации (предприятия); временно отсутствующие работники

сельскохозяйственной коммерческой организации (предпри-

ятия) - военнослужащие срочной службы, стипендиаты хо-

зяйства, работники, направленные на повышение квалифи-

кации, лица, имеющие право вернуться в соответствии с

действующим законодательством на прежнее место работы

(в случае их возвращения), женщины, находящиеся в от-

пуске по "временности и родам и отпуске по уходу за ре-

бенком. Указанные лица могут лично распорядиться своей

земельной долей либо выслать доверенность на распоряже-

ние ею своим доверенным лицам, которые распорядятся зе-

мельной долей в соответствии с указаниями временно от-

сутствующего работника. Если работник не имеет возмож-

ности лично явиться либо выслать доверенность, принад-

лежащая ему земельная доля отходит к невостребованным

земельным долям с правом последующего востребования в

случае его возвращения в хозяйство (в течение установ-

ленного законодательством Российской Федерации срока

исковой давности);

наследники лица, имевшего право на получение в собс-

твенность земельной доли, но умершего к моменту выдачи

свидетельства (в течение установленного срока исковой

давности). Важно подчеркнуть, что перечисленные лица

имеют право на первичное получение земельной доли толь-

ко в одной сельскохозяйственной коммерческой организа-

ции. Кроме того, Указом Президента Российской Федерации

от 7 марта 1996 г. разрешено руководителям и специалис-

там сельскохозяйственных органов, специалистам сельско-

хозяйственного профиля органов местного самоуправления

и органов государственной власти субъектов Российской

Федерации, в том числе руководителям и специалистам,

проработавшим в колхозах, совхозах и других сельскохо-

зяйственных организациях не менее пяти лет, получать в

собственность земельные участки (для ведения крестьянс-

кого хозяйства и использования в иных целях) бесплатно

за счет свободных земельных паев хозяйств на тех же ус-

ловиях, какие предусмотрены для бесплатной передачи зе-

мельных участков или земельных долей гражданам - сель-

ским товаропроизводителям. Споры, связанные с правом на

получение имущественного пая и размером этого пая, раз-

решаются судом. Теперь посмотрим, в каком порядке про-

исходят подготовка и выдача документов о праве на зе-

мельные доли. Внутрихозяйственные комиссии по привати-

зации земли и реорганизации проводят следующую работу:

- организуют проведение инвентаризации сельскохозяйс-

твенных угодий; - составляют (уточняют) списки лиц,

имеющих право на получение земельных долей в соответс-

твии с законодательством; - рассчитывают (уточняют)

размеры земельных долей; - подготавливают пакет доку-

ментов по выдаче свидетельств на право собственности на

земельные доли; - организуют выдачу подготовленных ра-

йонными комитетами по земельным ресурсам и землеуст-

ройству свидетельств на право собственности на земель-

ные доли. После того как соответствующий пакет докумен-

тов подготовлен внутрихозяйственной комиссией, он ут-

верждается высшим органом управления сельскохозяйствен-

ной организации, предприятия (общим собранием, собрани-

ем уполномоченных, администрацией и т.п.) и представля-

ется в администрацию района. Администрация района (гла-

ва органа районного самоуправления) после получения до-

кументов в месячный срок принимает решение о передаче

земель в общую собственность участников (членов) сель-

скохозяйственной коммерческой организации (предприятия)

и о выдаче им свидетельств на право собственности на

земельные доли. Свидетельства должны быть выданы в

срок, не превышающий 1 месяца со дня принятия решения

районной администрацией. Оформляет и выдает свидетель-

ства на право собственности на земельные доли лицам,

имеющим право на их получение, районный

комитет по земельным ресурсам и землеустройству, он же

их регистрирует. Моментом возникновения права собствен-

ности на земельную долю является дата принятия адми-

нистрацией района решения о передаче земли в общую

собственность участников (членов) сельскохозяйственной

коммерческой организации (предприятия). Свидетельства

собственникам земельных долей выдаются по форме, ут-

вержденной Указом Президента Российской Федерации "О

регулировании земельных отношений и развитии аграрной

реформы в России" от 27 октября 1993 г.1 Однако и сви-

детельства, выданные еще до вступления в силу этого

Указа, имеют такую же законную силу. Временным докумен-

том, который при реорганизации сельскохозяйственных

предприятий может удостоверять право собственности на

земельную долю, служит выписка из приложения к докумен-

ту, удостоверяющему право общей собственности на землю

(решению местной администрации, государственному акту).

Такая выписка выдается районным комитетом по земельным

ресурсам и землеустройству, а при получении свидетель-

ства о праве собственности на земельную долю подлежит

сдаче. В принятом 7 марта 1996 г. Указе Президента Рос-

сийской Федерации "О реализации конституционных прав

граждан на землю" отмечено, что с начала 1991 г. в ре-

зультате проведения реформы 12 млн. сельских жителей

стали собственниками земельных долей. Указом предписано

Правительству Российской Федерации и органам исполни-

тельной власти субъектов Российской Федерации принять

меры к завершению в 1996 г. выдачи членам сельскохо-

зяйственных организаций и другим гражданам - собствен-

никам земельных долей свидетельств на право собствен-

ности на земельные доли. Установлено, что выдача и ре-

гистрация этих свидетельств производятся бесплатно. Ор-

ганы местного самоуправления обязаны были в течение ме-

сяца со дня опубликования данного Указа направить всем

собственникам земельных долей извещения о порядке полу-

чения зарегистрированных в соответствии с российским

законодательством свидетельств на право собственности

на земельные доли (для тех, кто ранее их не получил).

Невостребованные земельные доли, на которые не поступи-

ли заявления на получение свидетельств на право собс-

твенности, сохраняются за сельскохозяйственными органи-

зациями (или передаются сельскохозяйственным организа-

циям), которые используют их в течение трех лет. Если

за это время собственник земельной доли не подал заяв-

ление на получение свидетельства на право собственности

на земельную долю и не принял решение об использовании

земельной доли, она остается в пользовании сельскохо-

зяйственной организации еще на три года.

__________________________________________________________

1 САПП. 1993.ь 44. Ст. 4191.

__________________________________________________________

Невостребованные земельные доли передаются сельскохо-

зяйственным коммерческим организациям с их согласия,

если же сельскохозяйственная коммерческая организация

отказывается от использования невостребованных долей,

они зачисляются в фонд перераспределения земель района.

Не допускается передача одной земельной доли нескольким

сельскохозяйственным коммерческим организациям. Невост-

ребованные земельные доли передаются с указанием их

собственника, а сельскохозяйственная организация в от-

ношении них осуществляет только представительство в со-

ответствии со ст. 183 ГК. Она несет перед собственника-

ми невостребованных долей ответственность по всем пре-

тензиям, которые они могут предъявить в отношении поль-

зования принадлежащими им, но не востребованными зе-

мельными долями. Сельскохозяйственная организация также

вносит в бюджет налоговые и иные обязательные платежи

за невостребованные земельные доли. К сожалению, не

везде на местах оперативно и правильно организована вы-

дача документов на земельные доли. Кое-где допускаются

проволочки, гражданам приходится сталкиваться с бюрок-

ратизмом чиновников. Многое здесь зависит от исполни-

тельности районных администраций, а также от позиции

органов власти в краях, областях и республиках, входя-

щих в состав Российской Федерации. Положительным явля-

ется, например, опыт Самарской области, где уже 3 апре-

ля 1996 г. принято постановление главы администрации

области "О мероприятиях по исполнению Указа Президента

Российской Федерации от 7 марта 1996 г. "О реализации

конституционных прав граждан на землю". В нем намечены

конкретные действия органов исполнительной власти по

исполнению отдельных норм Указа - например, завершить

выдачу свидетельств на право собственности на земельные

доли - и установлен график проверок исполнения. В бли-

жайшее время администрацией Самарской области будет ут-

вержден Временный порядок купли-продажи гражданам зе-

мельных долей и условия выкупа их у собственников орга-

нами местного самоуправления. Необходимо иметь в виду,

однако, что Положением о реорга-низации колхозов, сов-

хозов и приватизации государственных сельскохозяйствен-

ных предприятий установлены изъятия из общего порядка

приватизации земли в отношении специализированных хо-

зяйств. Обязательным условием реорганизации этих хо-

зяйств является сохранение выполнения ими особых произ-

водственных функций по основной специализации. Поэтому

выделение части имущества и земли, обеспечивающих вы-

полнение данных функций, в натуре при выходе из состава

хозяйства не допускается в госу-дарственных племенных и

конных заводах, государственных конюшнях, ипподромах,

селекционно-гибридных центрах, государственных семенных

инспекциях и лабораториях по сортоиспытанию сельскохо-

зяйственных культур, сортоиспытательных станциях и

участках, предприятиях по воспроизводству ценных видов

рыб. Реорганиза-

ция же учебно-опытных, учебно-производственных, опыт-

но-производственных и других хозяйств высших и средних

сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследо-

вательских институтов, совхозов, техникумов, совхо-

зов-колледжей, опытных хозяйств ма-шиноиспытательных

станций, опытно-селекционных станций, ботанических са-

дов - при обязательном объединении имущественных и зе-

мельных долей (паев) в размере, обеспечивающем учебный

или исследовательский процесс. Причем на земельные доли

не распределяются опытные поля (участки) научно-иссле-

довательских учреждений и учебных заведений. Специали-

зированные племенные колхозы и совхозы, овощеводческие

совхозы с мелиоративными системами, семеноводческие,

рисоводческие, плодоводческие, виноградские, чаеводчес-

кие, хмелеводческие, по выращиванию лекарственных трав,

эфиромаслич-ных культур, зверосовхозы реорганизуются с

сохранением целостности специализированных участков

производства, технологических линий или технологически

неделимых объектов, необходимых для сохранения сложив-

шейся специализации производства. В реорганизуемых жи-

вотноводческих комплексах, птицефабриках и парнико-

во-тепличных комбинатах в случае, если земельные площа-

ди хозяйства достаточны лишь для обеспечения кормами

животноводства, работник не вправе получить земельную

долю в натуре при выходе из хозяйства. Без выделения

земельной доли в натуре реорганизуются также сельскохо-

зяйственные предприятия, расположенные в городской чер-

те. Указанные нормы закреплены в п. 20-23 и 26 упомяну-

того Положения. В связи с этим в тексте Указа Президен-

та Российской Федерации "О регулировании земельных от-

ношений и развитии аграрной реформы в России" записано:

"Права по выделению земельных долей (паев) в натуре не

распространяются на работников сельскохозяйственных

предприятий, реорганизация которых производится в соот-

ветствии с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганиза-

ции". Так, гр-н Р. был членом колхоза "Заветы Ильича"

(Московская область), впоследствии преобразованного в

Ассоциацию крестьянских хозяйств, а затем в сельскохо-

зяйственный кооператив - агрофир-му "Русь". Р. вышел из

колхоза, написав заявление о выделении приходящегося на

его долю земельного участка для ведения крестьянского

хозяйства, но ответа не получил. Тогда он обратился в

суд, и решением Домодедовского городского народного су-

да Московской области его иск был удовлетворен. Однако

заместитель Председателя Верховного Суда Российской Фе-

дерации принес протест на данное решение, который был

удовлетворен президиумом Московского областного суда1.

Выяснилось, что колхоз "Заветы Ильича" был спе-циализи-

рованным хозяйством, имел основное производственное на

__________________________________________________________

1БВС. 1994. ь 1. С. 13-14.

__________________________________________________________

правление - выращивание телок. Войдя в агрофирму

"Русь", сохранил свою специализацию. Агрофирма же - жи-

вотноводческий комплекс, имеет большое стадо крупного

рогатого скота и испытывает острый дефицит в земельных

площадях для обеспечения скота грубыми и сочными корма-

ми, поэтому в силу Постановления от 4 сентября 1992 г.

и утвержденного им Положения работник, выходящий из та-

кого хозяйства, не вправе получить земельную долю в на-

туре. В этих случаях земельный участок для ведения фер-

мерского хозяйства может быть выделен администрацией

района за счет земель, находящихся в ее распоряжении

для этих целей. В таких случаях собственнику земельной

доли следует использовать эту долю другими способами, о

которых идет речь в данной главе. Собственность на зе-

мельную долю не имела бы смысла, если бы собственники

не имели права распорядиться своими долями. Однако за-

кон не может не ограничивать направления использования

земельных долей, поскольку государство в виде этих до-

лей предоставило крестьянам бесплатно лучшие, т. е.

пригодные для производства сельхозпродукции, земли и не

может допустить их разбазаривания, массовой распродажи

для несельскохозяйственных целей. Поэтому в законода-

тельстве существует исчерпывающий перечень прав собс-

твенников по распоряжению земельными долями. Лица, ко-

торым принадлежат земельные доли, должны знать, что

объем этих прав не оставался неизменным со времени на-

чала земельной и аграрной реформ, он изменялся и расши-

рялся. В Указе Президента Российской Федерации "О неот-

ложных мерах по осуществлению земельной реформы в

РСФСР" 1991 г.1 речь идет только о праве работников

сельскохозяйственных предприятий продать земельную долю

другим работникам хозяйства или самому хозяйству; граж-

дане, выходящие из колхозов и совхозов, могли обменять

земельную долю или сдать ее в аренду, а получить учас-

ток в натуре можно было лишь в случае создания кресть-

янского хозяйства. Положение о реорганизации колхозов,

совхозов... допускает также для любого владельца зе-

мельной доли возможность сдать ее в аренду другим вла-

дельцам долей, передать по наследству и внести в ка-

честве взноса в создаваемое товарищество, АО или коопе-

ратив. Указ Президента Российской Федерации от 27 ок-

тября 1993 г. добавляет сюда залог земельной доли, сда-

чу в аренду (любым гражданам и юридическим лицам), а

также продажу - но только для целей производства сель-

скохозяйственной продукции (т. е. организациям, ведущим

сельскохозяйственное производство, фермерским хозяйс-

твам, гражданам, работающим в сельскохозяйственных

предприятиях и организациях либо проживающим на селе м

ведущим личное подсобное хозяйство). В настоящее время

в отношении перечня прав по распоряжению земельными до-

лями действует последний по времени норма

__________________________________________________________

1 ВВС РСФСР.1992. ь 1. Ст. 53.

__________________________________________________________

тивный акт, посвященный этому вопросу, - Указ Президен-

та Российской Федерации "О реализации конституционных

прав граждан на землю". Более детально отдельные момен-

ты распоряжения долями урегулированы в одобренных упо-

минавшимся выше постановлением Правительства Российской

Федерации от 1 февраля 1995 г. рекомендациях о порядке

распоряжения земельными долями и имущественными паями.

Большинство прав по распоряжению земельными долями не

требуют выдела их в натуре в качестве конкретного, ог-

раниченного на местности земельного участка. Когда та-

кой участок в счет земельной доли выделен и предостав-

лен, на него оформляются соответствующие документы о

праве собственности на земельный участок (а не долю) и

речь идет уже о распоряжении участком, а не земельной

долей. Передача же земельной доли на тех или иных осно-

ваниях от одного лица другому лицу (физическому или

юридическому) фактически выглядит как передача докумен-

тов о праве собственности на данную земельную долю. Вы-

деление земельной доли в натуре, т. е. предоставление

земельного участка в размерах, указанных в документах

на земельную долю, может быть осуществлено только в

особых, установленных законом случаях, о которых пойдет

речь ниже. Без выдела же в натуре собственник земельной

доли может распорядиться ею - без согласия на то других

участников долевой собственности - следующим образом: -

обменять на имущественный пай или на земельную долю в

другом хозяйстве; - продать; - передать по наследству;

- передать на условиях договора ренты и пожизненного

содержания; - внести в уставный капитал или паевой фонд

сельскохозяйственной организации. В каждой сельскохо-

зяйственной организации в ходе реорганизации произво-

дится раздел земли на доли, а имущества - на паи, поэ-

тому все работающие в хозяйстве и пенсионеры становятся

обладателями как земельной доли, так и имущественного

пая. Они могут обменяться между собой: например, группа

граждан-участников сельскохозяйственной организации хо-

чет, объединив свои имущественные паи и обменяв допол-

нительно на имущественные паи собственные земельные до-

ли, получить затем эти паи в натуре в виде Здания и

оборудования либо получить денежную компенсацию,

ку-пить все необходимое и создать самостоятельную ком-

мерческую организацию по ремонту техники. В свою оче-

редь, получить допол-нительные земельные доли путем об-

мена на имущественные паи может быть выгодно тем, кто

собирается создавать крестьянское (Фермерское) хозяйс-

тво. Для оформления таких сделок могут применяться пра-

вила купли-продажи земельной доли, о которых речь пой-

дет ниже, только

в качестве средства платежа будет указываться денежный

эквивалент стоимости имущественных паев. В принципе не

запрещен и обмен земельными долями внутри одной сель-

скохозяйственной организации, но вряд ли он имеет ка-

кой-либо смысл, поскольку размеры долей одинаковы, а

расположение их на местности не определяется. Другое

дело - обмен долями между членами разных сельскохозяйс-

твенных организаций: здесь и размер долей может отли-

чаться, и играет роль как расположение этих организа-

ций, так и их организационно-правовая форма и экономи-

ческие показатели деятельности. Только надо иметь в ви-

ду, что совершить обмен земельных долей между собой мо-

гут только участники сельскохозяйственных предприятий,

еще находящихся в процессе реорганизации, где сохраня-

ется коллективная собственность на землю. Если же зе-

мельная доля внесена в уставный капитал коммерческой

организации - такой, как акционерное общество, - то,

как мы увидим дальше, право собственности гражданина на

нее теряется и обменять ее нельзя. В последнем Указе

Президента Российской федерации (от 7 марта 1996 г.)

купля-продажа земельных долей уже не оговаривается ус-

ловием "только для целей сельскохозяйственного произ-

водства". И действительно, здесь не возникает никакой

опасности распродажи сельскохозяйственных земель, ведь

продается не земельный участок, а только земельная до-

ля, получить которую в натуре можно как раз исключи-

тельно для ведения сельского хозяйства. Единственное

условие, установленное сейчас законом для продажи зе-

мельных долей, - соблюдение правил, предусмотренных ст.

250 ГК Российской Федерации. В этой статье говорится,

что при продаже доли в праве общей собственности посто-

роннему лицу остальные участники долевой собственности

имеют преимущественное право покупки продаваемой доли

по цене, за которую она продается, и на прочих равных

условиях. Продавец доли обязан известить в письменной

форме остальных участников долевой собственности о на-

мерении продать свою долю постороннему лицу с указанием

цены и других условий, на которых продает ее. Если ос-

тальные участники долевой собственности откажутся от

покупки или не приобретут продаваемую долю в течение

месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права

покупки любой другой участник долевой собственности

имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном

порядке перевода на него прав и обязанностей покупате-

ля. Указом Президента Российской Федерации от 7 марта

1996 г. разрешено также органам местного самоуправления

по заявлению собственника выкупать его земельную долю в

целях пополнения фонда перераспределения земель и пере-

дачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской

Федерации для производства сельскохозяйственной продук-

ции. Порядок и условия выкупа устанавливаются, органами

государственной власти субъектов Рос-

сийской Федерации (республик, краев, областей в составе

Федерации). Продавец и покупатель заключают договор

купли-продажи земельной доли по установленной форме.

Договор может быть нотариально удостоверен и зарегист-

рирован в соответствии с действующим законодательством.

Оплата за земельную долю может производиться единовре-

менно или в рассрочку. Земельная доля переходит в собс-

твенность покупателя независимо от того, какая форма

оплаты (единовременная или в рассрочку) предусмотрена

договором. Дарение земельного пая и передача его по

наследству производятся по общим правилам, установлен-

ным гражданским законодательством. Для того чтобы пода-

рить земельную долю гражданину или юридическому лицу,

необходимо заключить договор дарения, согласно которому

одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обя-

зуется передать другой стороне (одаряемому) данную зе-

мельную долю. Поскольку речь в данном случае идет о да-

рении недвижимого имущества (земли), такой договор сог-

ласно ст. 574 ГК Российской Федерации должен быть зак-

лючен обязательно в письменной форме и подлежит госу-

дарственной регистрации. Упоминавшийся Указ Президента

Российской Федерации "О реализации конституционных прав

граждан на землю" впервые предусматривает и еще одну

возможность для владельцев земельной доли - передать ее

на условиях договора ренты и пожизненного содержания.

Такие договоры также регулируются новым ГК. По договору

ренты собственник земельного пая передает его в собс-

твенность другому лицу, которое в обмен обязуется вып-

лачивать периодически ренту (в виде определенной денеж-

ной суммы либо предоставления иных средств на содержа-

ние). Причем может быть установлена обязанность выпла-

чивать ренту бессрочно - это будет постоянная рента или

на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). До-

говор ренты следует удостоверить нотариально, а пос-

кольку речь идет о передаче земли, то и зарегистриро-

вать в государственных органах. Необходимо отметить,

что земельная доля при договоре ренты может передавать-

ся и бесплатно, и за плату - в зависимости от Догово-

ренности сторон. За просрочку выплаты ренты плательщик

уплачивает получателю ренты проценты. Их размер по об-

щему правилу ст. 395 ГК Российской Федерации определя-

ется существующей в месте жительства получателя ренты

учетной ставкой банковского процента на день, когда

должна была состояться очередная выплата ренты. Но до-

говором может быть установлен и другой размер процен-

тов. Права на получение постоянной ренты можно уступить

по договору другим лицам либо передать по наследству.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере,

устанавливаемом догово-

ром, причем может быть предусмотрено увеличение размера

выплачиваемой ренты пропорционально увеличению установ-

ленного законом минимального размера оплаты труда. Мож-

но предусмотреть в договоре выплату постоянной ренты

путем предоставления вещей, выполнения работ или оказа-

ния услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме

ренты. Если договором не предусмотрено иное, постоянная

рента выплачивается по окончании каждого календарного

квартала. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться

от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, но он обя-

зан сообщить об этом в письменной форме не позднее чем

за три месяца до прекращения выплаты ренты. Договором

может быть установлен и более длительный срок. Можно,

например, предусмотреть, что право на выкуп постоянной

ренты не может быть осуществлено при жизни получателя

ренты или в течение иного срока (но не свыше 30 лет с

момента заключения договора). Обязательство по выплате

ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа

получателем ренты (если иной порядок выкупа не предус-

мотрен договором). В определенных случаях сам получа-

тель постоянной ренты вправе требовать ее выкупа пла-

тельщиком. Например, если плательщик просрочил выплату

ренты более чем на год, если он признан не-платежеспо-

собным, если земельная доля передана в общую собствен-

ность; договором могут быть предусмотрены и другие слу-

чаи. Выкуп производится по цене, определенной договором

постоянной ренты. Если в договоре условия о выкупной

цене отсутствуют, устанавливается цена, соответствующая

годовой сумме подлежащей выплате ренты, плюс, если зе-

мельная доля передавалась под выплату ренты бесплатно,

в выкупную цену включается цена этой земельной доли.

Пожизненная рента может быть установлена на период жиз-

ни гражданина, передающего земельную долю под выплату

ренты, либо на период жизни другого указанного им граж-

данина. Допускается установление пожизненной ренты в

пользу нескольких граждан. Тогда их доли в праве на по-

лучение ренты считаются равными (если иное не предус-

мотрено договором пожизненной ренты). В случае смерти

одного из получателей ренты его доля в праве на получе-

ние ренты переходит к пережившим его получателям ренты

(но договором может быть предусмотрено и иное), а в

случае смерти последнего получателя ренты обязательство

выплаты ренты прекращается. Пожизненная рента определя-

ется в договоре как денежная сумма, периодически выпла-

чиваемая получателю ренты (как правило, по окончании

каждого календарного месяца) в течение его жизни. Раз-

мер пожизненной ренты, определяемой в договоре, в рас-

чете на месяц должен быть не менее минимального размера

оплаты труда, установленного законом, и подлежит увели-

чению по мере его увеличения.

В случае существенного нарушения договора пожизненной

ренты плательщиком получатель вправе требовать от пла-

тельщика ренты выкупа ренты или расторжения договора и

возмещения убытков. Если же под выплату пожизненной

ренты земельная доля отчуждалась бесплатно, получатель

ренты вправе потребовать так-же выплаты ее стоимости.

Договор ренты может быть заключен также в форме догово-

ра пожизненного содержания с иждивением, по которому

гражданин передает принадлежащую ему земельную долю в

собственность плательщика ренты, а тот обязуется осу-

ществлять пожизненное содержание с иждивением граждани-

на и(или) указанного им третьего лица (лиц). Обязан-

ность плательщика ренты в этом случае может включать

обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а

если этого требует состояние здоровья гражданина, также

и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оп-

лата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре

пожизненного содержания с иждивением должна быть опре-

делена стоимость всего общего содержания с иждивением.

Она должна составлять на месяц не менее двух минималь-

ных размеров оплаты труда, установленных законом. Споры

об объеме содержания, если они возникли между сторона-

ми, разрешаются судом. Договором может быть предусмот-

рена возможность замены предоставления содержания с иж-

дивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина

периодических платежей в деньгах. При существенном на-

рушении плательщиком ренты своих обязательств получа-

тель ренты вправе потребовать возврата земельной доли,

переданной в обеспечение пожизненного содержания, либо

выплаты ему выкупной цены. Передача земельной доли на

условиях выплаты ренты или пожизненного содержания -

один из наиболее удобных вариантов распоряжения своей

земельной долей для пенсионеров, которые могут заклю-

чить соответствующий договор с сельскохозяйственной ор-

ганизацией. В Указе Президента Российской Федерации "О

реализации конституционных прав граждан на землю" ниче-

го не говорится о возможности залога земельной доли.

Этот вопрос будет решен в Дальнейшем законодательстве с

принятием нового ЗК и специального закона, регулирующе-

го порядок внесения в залог земельных Участков. Все вы-

шеперечисленные способы распоряжения земельной до-лей

были связаны с ее отчуждением, т. е. переходом в собс-

твенность другого лица. Существует еще возможность пе-

редачи земельной доли в пользование за плату другому

лицу или организации, при которой у владельца земельной

доли остается право собственности на нее - это сдача в

аренду земельной доли. Земельная доля может быть пере-

дана в аренду только крес-тьянским (фермерским) хозяйс-

твам, сельскохозяйственным органи-зациям или гражданам

для ведения личного подсобного хозяйства.

Арендодатель и арендатор заключают договор аренды зе-

мельной доли, который подлежит регистрации в установ-

ленном порядке на местах в комитетах по земельным ре-

сурсам и землеустройству, а по желанию сторон может

быть также заверен нотариально. Договоры аренды земель-

ных долей заключаются на срок не менее трех лет. Арен-

додателями могут выступать как отдельный собственник,

так и группа собственников земельных долей (например,

группа работников реорганизованного хозяйства вступила

в сельскохозяйственный кооператив и сдала свои земель-

ные доли в аренду этому кооперативу). В последнем слу-

чае заключается многосторонний договор аренды земельных

долей. К договору аренды прилагается план арендуемого

земельного участка, который выдается арендодателю (од-

ному из арендодателей, если договор многосторонний) и

арендатору. Для того чтобы можно было приступить к ис-

пользованию арендуемой земельной доли, она должна быть

выделена в натуре в качестве земельного участка. Реко-

мендации о порядке распоряжения земельными долями гово-

рят о том, что действия по выделению в натуре земельно-

го участка, соответствующего арендованной земельной до-

ле (долям), имеет право осуществлять с согласия арендо-

дателя (арендодателей) арендатор. Например, если арен-

датор - гражданин, он возбуждает ходатайство о предос-

тавлении земельного участка в натуре для ведения

крестьянского или личного подсобного хозяйства в том же

порядке, как если бы получал участок в счет доли, при-

надлежащей ему на праве собственности. В тех же Реко-

мендациях упоминается, что в случае заключения многос-

тороннего договора аренды земельные участки в натуре

каждому арендодателю могут не выделяться. Разумеется,

нужды в таком выделении не возникает, если в аренду

сдаются все земельные доли, полученные работниками дан-

ного хозяйства, одному сельскохозяйственному предприя-

тию (организации). В любом случае в свидетельство на

право собственности на земельную долю каждого арендода-

теля вносится соответствующая запись о передаче доли в

аренду. Условия оплаты определяются договором аренды. В

счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может

получить деньги, продукцию или услуги. Договором может

быть установлено, что земельный налог выплачивает арен-

датор. Арендатор может использовать арендуемый земель-

ный участок только для сельскохозяйственного производс-

тва и не имеет права его продавать, закладывать или от-

чуждать каким-либо другим образом. Площадь земель сель-

скохозяйственного назначения, арендуемых для производс-

тва сельскохозяйственной продукции, не ограничивается.

Для большинства граждан, получивших земельные доли в

ходе реорганизации сельскохозяйственных предприятий и

желающих

продолжать работу в сельскохозяйственном производстве,

выбор способов распоряжения земельной долей сводится к

двум возможностям: внесения доли в уставный капитал

(паевой фонд) сельскохозяйственной коммерческой органи-

зации либо получения ее в натуре для ведения крестьянс-

кого или личного подсобного хозяйства - в зависимости

от того, желает ли человек хозяйствовать на земле инди-

видуально или как участник коллективного формирования.

Необходимо отчетливо понимать, что создание в ходе аг-

рарной реформы организаций с коллективной собствен-

ностью на землю имеет промежуточный, временный харак-

тер. Конечная цель - создание условий для повышения эф-

фективности сельхозпроизводства путем формирования

многоукладной экономики на селе, включающей сеть ком-

мерческих организаций современных организационно-право-

вых форм и семейных фермерских хозяйств. То, что в аг-

рарной сфере экономики до сих пор кое-где действуют так

называемые коллективные предприятия (они часто именуют-

ся совхозами, ассоциациями, даже акционерными общества-

ми), уже не соответствует новому законодательству. Ком-

мерческие организации, в том числе сельскохозяйствен-

ные, могут функционировать только в тех формах, которые

предусмотрены ГК. При этом ни в хозяйственных обществах

и товариществах, ни в кооперативах действующим законо-

дательством не предусмотрена коллективная собственность

их участников (или членов) на имущество в том числе на

землю. Как уже упоминалось, участники акционерного об-

щества другого общества, товарищества обязаны внести

вклад в уставный капитал данной организации в порядке,

размерах, способами и в сроки, которые предусмотрены

учредительными документами этой коммерческой организа-

ции. В сельском хозяйстве работники реорганизованных

колхозов и совхозов, вступая во вновь создаваемые ком-

мерческие организации, вносят в качестве таких вкладов

свои имущественные паи и земельные доли. При этом, как

подчеркива-

лось, право собственности на эти доли и

паи переходит к самой коммерческой организации1. При

внесении земельных долей в ус- тавный капитал сельско-

хозяйственной коммерческой организации этой организации

как юридическому лицу выдаются свидетельство на право

собственности на земельный участок, площадь которого

соответствует внесенным земельным долям, и план этого

участка. Свидетельство на право собственности на зе-

мельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капи-

тал указанной организации, теряет юридическую силу. Те

доли, на которые разделен уставный или складочный ка-

пи-тал в обществах с ограниченной ответственностью и в

товарищест- вах, не следует путать с земельными долями.

Доли в капитале, так же как акции в акционерном общест-

ве, служат для начисления на

__________________________________________________________

1 ГК. Ст. 66

__________________________________________________________

них соответствующего процента прибыли. При выходе граж-

данина из состава участников хозяйственного общества,

товарищества ему возмещается стоимость части имущества

коммерческой организации, соответствующая его доле в

уставном капитале (или принадлежащим ему акциям). В

дальнейшем при совершенствовании законодательства, воз-

можно, будут учтены особенности сельскохозяйственных

коммерческих организаций, предусмотрена возможность по-

лучения обратно земельного пая лицами, выходящими из

состава таких организаций. В ст. 1 Федерального закона

"Об акционерных обществах" от 24 ноября 1995 г. прямо

указано, что особенности создания правового положения

акционерных обществ, созданных на базе реорганизованных

колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предп-

риятий, а также крестьянских (фермерских) хозяйств,

обслуживающих и сервисных предприятий для сельскохо-

зяйственных производителей, определяются федеральными

законами. И такие специальные законы уже разрабатывают-

ся. Благоприятный для владельцев земельных долей поря-

док установлен Законом о сельскохозяйственной коопера-

ции. Согласно п. 3 ст. 10 этого Закона при реорганиза-

ции сельскохозяйственной организации ее член (участник)

вправе передать выделенный ему земельный участок или

причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса

в паевой фонд кооператива с условием или без условия их

возврата в натуральной форме в случае выхода из коопе-

ратива. То есть при вступлении как в производственный

сельскохозяйственный кооператив (в том числе колхоз),

так и в потребительский гражданин может внести в ка-

честве паевого взноса свою земельную долю с условием ее

возврата в дальнейшем, если он примет решение выйти из

кооператива. А когда вносится не земельная доля, а не-

посредственно земельный участок, то может быть постав-

лено условие возврата его в натуральном виде. Статья 18

Закона о сельскохозяйственной кооперации гласит, что в

соответствии с уставом кооператива либо в соответствии

с решением общего собрания членов кооператива и с сог-

ласия лица, выходящего из кооператива, может быть пре-

дусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натураль-

ной форме в виде земельного участка или другого иму-

щества кооператива. При выдаче земельного участка в

счет паевого взноса размер земельного участка определя-

ется исходя из размера паевого взноса выходящего члена

кооператива и стоимости земельного участка, на основа-

нии которой он был засчитан в паевой взнос. Место на-

хождения земельного участка, выдаваемого выходящему

члену кооператива в счет его паевого взноса в соответс-

твии с уставом кооператива, или решением общего собра-

ния членов кооператива, или решением суда, устанавлива-

ется решением правления кооператива. Однако наиболее

удобно для владельцев земельных долей пользоваться дру-

гим разрешенным законом механизмом - внесением

в уставный капитал не самой земельной доли, а лишь пра-

ва пользования ею. При этом право собственности на зе-

мельную долю остается у лица, передавшего ее в качестве

доли участия в уставном капитале, а сельскохозяйствен-

ная организация получает право использовать земельный

участок, равный этой доле, в своей хозяйственной дея-

тельности. Такая передача права пользования отличается

от передачи в аренду: в последнем случае пользование

долей сельскохозяйственной организацией осуществляется

за плату и, соответственно, означает, что гражданин ни-

чего не вносит в уставный капитал или паевой фонд этой

организации (он может и не быть вообще членом, участни-

ком данной организации). Поскольку доля участия каждого

лица в уставном капитале, паевом фонде должна быть

рассчитана, то и право пользования земельной долей оце-

нивается в рублях. Такая оценка устанавливается согла-

шением участников сельскохозяйственной коммерческой ор-

ганизации. Она учитывается наряду с имущественными пая-

ми и другими вкладами членов данной организации. Право

пользования земельной долей может быть внесено в устав-

ный капитал организации на срок не более трех лет - за-

тем можно вносить его снова. Главное, что по истечении

срока, на который было внесено право пользования зе-

мельной долей в уставный капитал, собственник земельной

доли сохраняет возможность выделения в натуре земельно-

го участка в счет своей доли (разумеется, по основани-

ям, предусмотренным законодательством). В случае внесе-

ния в уставный капитал сельскохозяйственной коммерчес-

кой организации права пользования земельными долями к

ее учредительному договору прилагается план земельного

участка, общая площадь которого соответствует площади

земельных долей, на которые передано право пользования,

и список лиц, внесших это право. В свидетельство на

право собственности на земельные доли лиц, внесших пра-

во пользования земельными долями в уставный капитал,

районным комитетом по земельным ресурсам и землеуст-

ройству вносится соответствующая запись о совершенной

сделке. При внесении права пользования земельной долей

в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой

организации земельные участки в натуре каждому собс-

твеннику могут не выделяться (особенно если передает

такое право пользования целая группа собственников или

даже все члены реорганизуемого хозяйства). Главное, что

делает возможным внесение права пользования земельной

долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммер-

ческой организации, - это наличие в уставе или учреди-

тельном Договоре данной организации условий осуществле-

ния такого права. Уставом, учредительным договором мо-

жет быть вообще установлено, что не допускается внесе-

ние права пользования земельной долей - только внесение

самой земельной доли с передачей права собственности на

нее. Лицам, внесшим земельную долю или право пользова-

ния ею в уставный капитал сельскохозяйственной коммер-

ческой организации,

на основании ее учредительного договора выдается доку-

мент, удостоверяющий долю их участия в уставном капита-

ле. Формирование земельных массивов из земельных участ-

ков, соответствующих земельным долям, переданным в ус-

тавный капитал сельскохозяйственной коммерческой орга-

низации, производится с согласия собственников земель-

ных долей и с учетом требований по рациональной органи-

зации территории и компактного землепользования. В слу-

чае возникновения разногласий между лицами, вносящими в

уставный капитал свои земельные доли, и лицами, внося-

щими в него право пользования земельными долями, приме-

няется порядок распределения земли, предусмотренный

постановлением Правительства Российской Федерации "О

реформировании сельскохозяйственных предприятий с уче-

том практики Нижегородской области" от 27 июля 1994 г.

ь 8741, о котором пойдет речь далее. Земельные споры,

возникающие при этом, могут быть разрешены судом. Мы

рассмотрели порядок внесения в уставный капитал (паевой

фонд) сельскохозяйственных коммерческих организаций зе-

мельных долей или права пользования ими, но не следует

забывать, что в качестве паевого взноса или вклада в

уставный капитал может быть передан и непосредственно

земельный участок, если гражданин таковым располагает

(например, получил землю в натуре для ведения фермерс-

кого хозяйства, но не смог обеспечить рентабельное про-

изводство и решил вступить в коллективное хозяйство,

кооператив, товарищество и т.п.). В этом случае участок

переходит в собственность сельскохозяйственной коммер-

ческой организации, его стоимость засчитывается как до-

ля гражданина в уставном капитале этой организации. К

сожалению, в земельном законодательстве практически ни-

чего не говорится о том, возможно ли внесение в устав-

ный капитал только права пользования земельным участком

(как представляется, такое положение сложилось потому,

что у нас еще мало граждан, обладающих на праве собс-

твенности достаточными для производственных целей зе-

мельными участками; этот пробел в законодательстве со

временем должен быть восполнен). В то же время ст. 66

ГК Российской Федерации гласит, что вкладом в имущество

хозяйственного товарищества или общества могут быть

деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные

права либо иные права, имеющие денежную оценку. Следо-

вательно, по нашему мнению,право пользования земельным

участком может быть оценено в денежном выражении и вне-

сено в уставный капитал коммерческой организации. Но

для этого учредительный договор или устав данной орга-

низации должен содержать подробные условия, на которых

вносится право пользования землей: сроки, порядок де-

нежной оценки, порядок регистрации такой сделки и т.д.

Ориентиром здесь могут служить правила, установленные

для внесения в уставный капитал прав пользования зе-

мельной долей.

__________________________________________________________

1 СЗ. 1994. ь 15. Ст. 1787.

__________________________________________________________

Пока удобнее всего вносить земельный участок в паевой

фонд сельскохозяйственных кооперативов, где, как уже

отмечалось, можно оговорить условия его возврата в на-

туре при выходе из кооператива. Указом Президента Рос-

сийской Федерации "О реализации конституционных прав

граждан на землю" от 7 апреля 1996 г. установлено, что

отныне передача земельных долей или права пользования

ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций

осуществляется на основании договоров между собственни-

ками долей и сельскохозяйственными организациями. Такие

договоры должны регистрироваться в установленном поряд-

ке на местах в комитетах по земельным ресурсам и земле-

устройству. Правительству Российской Федерации поручено

в ближайшее время утвердить примерные формы этих дого-

воров. Но пока примерные формы не изданы, договоры зак-

лючаются в произвольной форме. Все, что говорилось до

сих пор о внесении земельных долей в уставный капитал

или паевой фонд сельскохозяйственной коммерческой орга-

низации, относится в основном к случаям, когда колхоз,

совхоз, другое сельскохозяйственное предприятие целиком

преобразуются в такую коммерческую организацию. Но в

процессе реорганизации бывает и по-другому: например,

коллектив решает на месте крупного многоотраслевого хо-

зяйства создать несколько более мелких коммерческих ор-

ганизаций (кооперативов, товариществ и др.) на базе от-

дельных бригад, форм, производств или по другим призна-

кам. При такой ситуации, конечно, необходимо бывает

отграничить в натуре земельные участки, переходящие в

собственность вновь образуемых организаций, в соответс-

твии с количеством земельных долей работников, учрежда-

ющих каждую из этих организаций. Как лучше произвести в

таких случаях выделение земли? В качестве одного из

способов можно использовать методики так называемой ни-

жегородской модели. В Нижегородской области в ходе ре-

формы была успешно произведена реорганизация целого ря-

да сельскохозяйственных предприятий с одновременным

разделом на несколько более компактных организаций. На-

копленный опыт обобщен учеными-экономистами, широко

пропагандируется и применяется в разных регионах стра-