Оценка квартиры - курсовая работа

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«Тульский государственный университет»

Региональный центр повышения квалификации

Специальность «Государственное и муниципальное управление»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По курсу:

«Оценка недвижимости и бизнеса»

По теме: «Оценка квартиры»

Выполнил: слушатель гр.760357с Журина М.Н.

Проверил: профессор Иватанов Н.П.

Тула – 2010г

Содержание.

Введение.

В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости и рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Целью большинства оценок является расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако, существует и целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.

Цель работы – научиться оценивать объекты недвижимости тремя методами

· Затратным методом;

· Методом сравнительного анализа продаж;

· Методом оценки доходности.

Период оценки объекта.

Техническое освидетельствование проводилось в период с 1 июля по 10 июля 2010 года .

1. Анализ местоположения объекта недвижимости.

Местоположение объекта

Объект оценки расположен по адресу г.Алексин, ул. Генерала Короткова, дом 3, кв. 30. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 8 этаже. Доступ к объекту обеспечивается транспортом по улице Тульская.

Окружение

Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: школа, детский сад, почта, аптека, автомобильная стоянка, детская площадка. Объект расположен рядом с остановками транспортных средств. В 100 м от оцениваемого объекта в южном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 2 минут пешего хода. Район находится в центре города, имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов, маршрутными такси, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д.

Наличие инженерных коммуникаций

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

Подъезд

Асфальтированная дорога от улицы Тульская, прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Характеристика местности

Местность городская, расположена во 2-м мкррайоне г. Алексина. Климат умеренно-континентальный, средняя температура января - 12 ⁰ С, июля 21 ⁰ С. За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1,2 м. Преобладающее направление ветров – юго-западное.

Степень застройки – 90%.

Характеристика спроса и предложения

Анализ рынка недвижимости г. Алексина, проведённый по данным периодических изданий (газеты «Перекресток», «Алексинская городская» за май-июнь, показал, что предложение подобных объектов значительно. Спрос на подобные объекты также весьма высок.

Коммерческая привлекательность объекта оценки

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1) объект имеет все необходимые коммуникации, находящиеся в работоспособном состоянии;

2) удобное местоположение: объект расположен на незначительном удалении от почты, аптеки, детского сада, школы;

3) объект имеет внутреннюю отделку отличного качества;

4) удобные подъездные пути.

Объект может быть использован только как жилое помещение.

Оценить коммерческую привлекательность объекта оценки, исходя из вышеперечисленного, можно как высокую.

Таблица 1 «Описание объекта недвижимости»

2. Оценка недвижимости

2.1.Определение рыночной стоимости затратным методом.

Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.

Затратный подход.

Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2007 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 июля 2010 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:

С _{О.Н. =} С _{КВ. ИНВ. *} К _УДОР.

Где

С _{О.Н .} – стоимость объекта недвижимости;

С _{КВ. ИНВ .} – стоимость квартиры инвентаризационная;

К _{УДОР .} – коэффициент удорожания строительных работ.

Коэффициент удорожания строительных работ с 2007 по 2010 год составляет 2,6

В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 498123,262 руб.

2.2.Определение рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В основе сравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 2.

Таблица 2 «Характеристики объектов»

Объекты – аналоги должны быть максимально схожи с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 3.

Таблица 3 «Сравнение объектов недвижимости»

Вычисление скорректированной цены производится по формуле:

С _о.н. = Ц _i +(-) П _i ,

Где

Ц _i – цена объекта-аналога;

П _i – поправка, корректировка к i -му объекту-аналогу.

Корректировки проведены на основании текущей ситуации на рынке жилья, а также на основе мнения эксперта агентства недвижимости СофтЭксперт

Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.

С _ср. = 1 148 000 руб.

Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 1 148 000 руб.

2.3. Определение рыночной стоимости доходным методом.

Подход с точки зрения капитализации дохода.

В основе доходного метода лежит принцип – «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк». При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:

С = Сар * Т + Срев

Сар – арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);

Т - число периодов;

Срев – цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).

Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не приносят дополнительного дохода.

Следующим шагом рассмотрите, как изменится стоимость оцениваемого объекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.

Предположим, что доход от первого года аренды составил 90000р. При вложении в банк этой суммы до конца срока аренды под 10% в год и общим сроком аренды 5 лет, при начислении налога ежегодно. Воспользуемся формулой:

S = Свклад * (1 + П) ⁿ

Свклад – вложенная сумма;

П – ставка процента за период;

n – число временных интервалов.

S = 90000 * (1 + 0.1) ⁴

После второго года аренды вкладываем арендную плату в 90000р на тех же условиях, но на 3 года:

S = 90000 * (1 + 0.1) ³

После второго года аренды вкладываем арендную плату в 90000 на тех же условиях, но на 2 года:

S = 90000 * (1+0.1) ²

После третьего года аренды вкладываем арендную плату в 90000р. на 1 год:

S = 90000 * (1+0.1)

Исходя из изложен y ого выше, к концу срока аренды получаем:

131769р+119790р+108900р+99006+90000р= 549465р , что на 99465р. больше, чем при обычном получении денег от аренды (5*99000р).

3.Согласование результатов оценки.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Затратный подход – 498123 руб.

Сравнительный подход – 1148000 руб.

Доходный подход – 549465 руб.

После этого можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

3. Доходный метод считается наиболее надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.

На основании выполненного анализа, проведенных расчетов находим стоимость объекта недвижимости.

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1.

Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,6, затратным методом – 0,1, доходным – 0,3.

Следовательно рыночная стоимость данного объекта определится следующим образом:

С=498123*0,1+1148000*0,6+549465*0,3=903451р

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Алексин, ул. Генерала Короткова, дом 3, кв. 30, составляет 903500руб. (с учетом округления)

Заключение.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:

-метод сравнения,

-затратный метод,

-метод капитализации доходов.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Список литературы.

1. Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости, ТГТУ, 2005.

2. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 2002.

3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004.

4. «Оцнка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 1998г.

5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.